ラテンアメリカの商業用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、2026年のラテンアメリカの商業用不動産市場規模は3,136億米ドルと推定されており、2025年の2,945億4,000万米ドルから拡大し、2031年には4,292億1,000万米ドルに達すると予測されています。

2026年から2031年にかけては、CAGR6.47％で成長すると見込まれています。

本レポートは、物件タイプ（オフィス、小売、物流、その他）、ビジネスモデル（販売、賃貸）、エンドユーザー（個人・世帯、大企業・中小企業、その他）、および地域（ブラジル、アルゼンチン、メキシコ、チリ、コロンビア、ペルー、その他ラテンアメリカ諸国）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）で示されています。

ラテンアメリカの商業用不動産市場の動向と洞察

ニアショアリングと「メキシコ＋」製造業の波が、工業団地および物流需要を押し上げている

短期的な賃貸需要の勢いは、関税リスクを回避するために生産能力を移転する電子機器、自動車、家電メーカーが存在する地域で最も強くなっています。工場はメキシコのバヒオ地域や北部国境沿いに集積しており、一部のサブマーケットではクラスA倉庫の空室率が3％を下回っています。ベスタ社は、基礎打設前に建物の事前賃貸を確保するため、グアダラハラとモンテレイで用地を追加しました。これは、開発サイクルの初期段階でキャッシュフローを確保するための戦略です。FIBRA Prologisは、1億の証券発行を通じて事業拡大の資金を調達し、USMCA（米国・メキシコ・カナダ協定）に関連する成長に対する機関投資家の確信を裏付けました。コロンビアの自由貿易地域も同様の動きを見せており、ボゴタとメデジンが軽組立産業の第二の拠点として位置づけられています。全体として、ラテンアメリカの商業用不動産市場において、物流セクターが最大かつ最も急速に成長している分野として優位となる構造的な変化が生じています。

Eコマースの浸透が進み、近代的な倉庫、ラストマイル・ハブ、コールドチェーンを牽引

パンデミック後もオンライン小売の取扱量は減少しず、テナント各社は都市部のクロスドック施設や温度管理されたスペースの確保を迫られています。FIBRA Macquarieによるバレホの施設の3,480万米ドルでの買収は、メキシコシティにおけるラストマイルへの近接性がもたらす価格プレミアムを如実に示しており、同地ではリース更新時に組み込まれた賃料リバージョン率が20％を超えています。プロロジスは、「その他のアメリカ地域」ポートフォリオから四半期NOIとして3,800万米ドルを公表しました。これは、「クリック・トゥ・ドアステップ」型サプライチェーンが大規模な物流拠点に依存していることを示す証拠です。しかし、サンパウロ、メキシコシティ、サンティアゴ以外では冷蔵倉庫が依然として不足しており、生鮮食品がリスクにさらされている一方で、ビルト・トゥ・スーツ開発業者にとっては投資機会となるギャップが生じています。世界銀行は、物流効率の面でラテンアメリカをOECD平均を下回ると評価しており、リアルタイム追跡、エネルギー効率の高いシステム、認定された食品安全プロトコルを統合できるスポンサーにとっての成長余地を浮き彫りにしています。ミッションクリティカルなコールドチェーンが稼働し始めるとテナントの定着率が高まるため、こうした資産に対する投資家の需要は依然として堅調です。

マクロ経済の変動と為替リスクが資金調達とアンダーライティングを複雑化

為替レートの変動や政策転換により、アンダーライティングのバッファーが一夜にして失われる可能性があります。アルゼンチンのペソは、2025年4月の自由化後に1ドル＝1,195ペソで安定するまで11％下落し、これによりスポンサーはヘッジを行うか、取引をハードカレンシーで価格設定するよう迫られました。メキシコが政策金利を7.25％に引き下げたことで債務返済負担は緩和されましたが、米国の関税に関する不確実性を引き金とした第3四半期の建設活動の落ち込みを食い止めることはできませんでした。ブラジルのレアルは18ヶ月間にわたり15％の変動幅内で推移しており、外国人投資家は、コストのかかるヘッジと潜在的な為替換算損失のどちらを優先すべきか判断を迫られています。プロロジスでさえ、10％の不利な為替変動により1億5,200万米ドルのデリバティブ決済が発生する可能性があると指摘しており、これは最も経験豊富なプレイヤーであっても為替リスクにさらされていることを浮き彫りにしています。その結果、貸し手側はスプレッドの拡大や追加の自己資本を要求しており、プロジェクトの総コストを押し上げ、実現可能なレバレッジを圧迫しています。

セグメント分析

2025年、物流セクターはラテンアメリカの商業用不動産市場シェアの30.78％を占め、最大の不動産セグメントとしての地位を確固たるものにしました。メキシコの国境地帯におけるクラスA工業用スペースの稼働率は3％を下回り、実効賃料は過去最高水準に達しました。このカテゴリーは2031年までCAGR7.05％を記録すると予測されており、オフィスや小売の成長率を大幅に上回っています。

電子機器および自動車組立メーカーによる継続的なリショアリングが今後の賃貸需要を支えており、ベスタ（Vesta）などの不動産所有者がグアダラハラやモンテレイで148エーカーの即開発可能な土地を買い集める動きを後押ししています。FIBRAマッコーリーによるバレホ（Vallejo）物件の買収（年率6.9％の賃料ステップアップ条項付き）は、土地が希少な首都圏におけるラストマイル拠点が、いかに価格決定力を有しているかを示しています。プロロジスは「その他のアメリカ地域」から四半期NOIとして3,800万米ドルを報告しており、世界のサプライチェーンには拡張性のある近代的な物流ネットワークが必要であるという見解を裏付けています。サンパウロ、メキシコシティ、サンティアゴ、ボゴタでは、ハイブリッドワークにより従業員1人あたりのスペースは縮小しているもの、オフィスはいまだに金融・テクノロジー・クラスターにとって不可欠な存在です。LEED認証を取得し、ウェルネス設備を備えたプライムタワーには堅調な需要が見られる一方、クラスB資産では二桁の空室率と賃料の横ばいが見られます。小売セクターは、苦戦する二次的なショッピングモールと、好調な業績を上げるオープンエアのライフスタイルセンターに二極化しています。パルケ・アラウコ社は、118万平方メートルの地域ポートフォリオ全体で96.4％の入居率を達成しています。ホスピタリティ資産は観光業の回復の恩恵を受けており、クラウドプロバイダーがラテンアメリカでの拠点を拡大する中、データセンターは新たな資本を惹きつけています。その代表例として、ブルックフィールド社がアセンティ社との提携先を探していることが挙げられます。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3か月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 2026年のラテンアメリカの商業用不動産市場規模はどのように予測されていますか？
  • 3,136億米ドルと推定されており、2025年の2,945億4,000万米ドルから拡大し、2031年には4,292億1,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは6.47％です。
• ラテンアメリカの商業用不動産市場における物流セクターのシェアはどのくらいですか？
  • 2025年、物流セクターはラテンアメリカの商業用不動産市場シェアの30.78％を占め、最大の不動産セグメントとしての地位を確固たるものにしました。
• ラテンアメリカの商業用不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Brookfield Asset Management、Fibra Uno（FUNO）、Prologis、BR Malls Participacoes、Multiplan Empreendimentos、LOG Commercial Properties、Vesta、Parque Arauco、PLAZA S.A.、Grupo Patio、Fibra Macquarie、GICSA、JHSF Participacoes、Cyrela Commercial Properties、Sonae Sierra Brasil、Iguatemi S.A.、Terranum（PEI）、Inversiones Centenario、VivoCorp、Fibra Shopなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • ニアショアリングと「メキシコ＋」という製造の潮流が、工業団地や物流需要を押し上げています。
  • Eコマースの普及が進み、近代的な倉庫、ラストマイル・ハブ、コールドチェーンの需要を牽引しています。
  • 観光業の回復と体験型小売が、ホスピタリティおよび複合用途プロジェクトを後押ししています。
  • インフラ（港湾、地下鉄、高速道路）の整備により、新たな開発回廊が拓かれます。
  • 制度化－REITs／FIBRAs／FIIs、およびグレードA資産をターゲットとする世界の資本。
• 市場抑制要因
  • マクロ経済の変動や為替リスクにより、資金調達や引受業務が複雑化しています。
  • 規制、許認可、および土地所有権に関する手続きは、国や都市によって大きく異なります。
  • 建設コストの上昇、高い資金調達コスト、および電力・物流の信頼性のばらつきが、事業の実現可能性を圧迫しています。
• バリュー・サプライチェーン分析
• 規制情勢
• 技術展望
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • オフィス
  • 小売
  • 物流
  • その他（工業用、ホスピタリティ用など）
• ビジネスモデル別
  • 販売
  • レンタル
• エンドユーザー別
  • 個人/ 世帯
  • 大企業・中小企業
  • その他
• 国別
  • ブラジル
  • アルゼンチン
  • メキシコ
  • チリ
  • コロンビア
  • ペルー
  • その他のラテンアメリカ諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Brookfield Asset Management
  • Fibra Uno（FUNO）
  • Prologis
  • BR Malls Participacoes
  • Multiplan Empreendimentos
  • LOG Commercial Properties
  • Vesta
  • Parque Arauco
  • PLAZA S.A.
  • Grupo Patio
  • Fibra Macquarie
  • GICSA
  • JHSF Participacoes
  • Cyrela Commercial Properties
  • Sonae Sierra Brasil
  • Iguatemi S.A.
  • Terranum（PEI）
  • Inversiones Centenario
  • VivoCorp
  • Fibra Shop

第7章 市場機会と将来の展望