商業用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

2026年の 商業用不動産市場規模は6兆3,452億米ドルに達し、2031年までに8兆4,833億米ドルに達すると予測されており、CAGRは5.98％となります。

金利上昇圧力が緩和される中でも、ソブリン・ウェルス・ファンドや年金基金による収益物件への資金再配分が、 商業用不動産市場の着実な拡大を支えています。デジタル化は需要パターンを変え続けており、データセンター、物流施設、ラストマイル施設が新たな資本を吸収し、 商業用不動産市場において電力供給や交通網が充実した特定の地域での建設案件を牽引しています。ハイブリッドワークは、週半ばのピーク時とそれより低い週間平均で安定しており、これにより全国のオフィス空室率は過去数十年で最高水準に近い状態が維持されています。また、これは 商業用不動産市場における「質への逃避」を強めています。建設費と保険料は2024年以前の動向と比較して依然として高水準にあり、これにより新築物件や大規模改修物件の利回りが圧迫され、 商業用不動産市場における勝者と不振者の格差がさらに拡大しています。

世界の 商業用不動産市場の動向と洞察

ソブリン・ファンドと年金基金による収益型CREへのシフト

ソブリン投資家や年金基金は、収益を生み出す不動産への配分を増やしました。これにより、コアセグメントの流動性が向上し、物流、多世帯住宅、デジタルインフラに対する買い手層が厚くなりました。2025年には、政府系投資家や年金基金による世界の投資拡大が見られ、米国はデジタルインフラやAI関連資産に焦点を当てた投資の大きなシェアを占めました。湾岸諸国のソブリン投資家は政府系資本の相当部分を占め、一方、北米と北欧の年金基金は、信用力の高いテナントが入居する長期賃貸物件を引き続き好んでいました。2025年初頭には米国への越境資本流入が増加し、カナダ、ノルウェー、英国の投資家が産業用不動産、多階建て倉庫、セールアンドリースバック取引に積極的に参入しました。米国における確定拠出年金制度に関する施策の方向性は、民間資産への新たな資金流入を促進する可能性があり、これは賃貸収入を主とする戦略への長期的な資金供給を支えることになります。エネルギーとコモディティを裏付けとするソブリン・ファンドは、2026年も配分を維持する態勢にある一方、炭化水素に依存するファンドは、資本配分において財政面のトレードオフを管理することになります。

オムニチャネル小売による物流主導の需要急増

小売業者のオムニチャネル・フルフィルメントへの移行は、高い天井高と効率的な処理能力を備えた近代的な物流資産の価値を高めています。小売業者は、店舗ベースチャネルと比較して、オンライン売上高1ドルあたり約3倍の倉庫スペースを必要としており、これにより主要回廊における近代的な物流拠点への需要が増加しています。経営陣が利便性と地域密着型の在庫管理を推進する中、店舗ネットワークは「クリック＆コレクト」や「店舗からの発送」の拠点としても機能しており、これが 商業用不動産市場におけるラストマイル需要を後押ししています。マイクロフルフィルメント拠点は、配送時間の短縮と、チャネル横断的な統合在庫を運用する小売業者の最終配送コスト削減を目的として、人口密度の高いサブマーケットに集積し続けています。開発業者は、顧客やマルチモーダル輸送に近い立地を優先しており、一方、保税倉庫や越境物流施設は、関税やサプライチェーンのリスク管理の観点から、高賃料での賃貸契約を確保しています。これらの変化が相まって、eコマース主導の物流セグメントの成長が加速し、 商業用不動産市場における電力、空調、自動化対応設計への要件が高まっています。

ハイブリッドワークの定着が世界のオフィス吸収率を抑制

ハイブリッド勤務の形態は、週3～4日の出社を義務付けるケースが主流となる安定したパターンに定着しており、これにより週5日フル稼働との間には依然としてギャップが生じています。2026年初頭時点で、大企業の従業員のうち完全リモート勤務を維持しているのはごく一部にとどまっており、2022年と比較して大幅に減少しています。しかし、米国の全国的なオフィス空室率は2025年半ばまで高水準で推移しました。2024年と2025年を通じて、継続的な吸収量は過去の平均を下回ったままであり、これは適正規模化やオフィス面積の最適化と一致しています。2024年には沿岸部の大都市圏で大幅なマイナス吸収が記録された一方、内陸部の市場はより強靭さを示しました。テナントがコラボレーションスペースを拡大し、固定席を削減する改装を進める中、従業員1人当たりのスペースは2025年までに122平方フィート近くまで縮小し続けました。カナダのサブリース物件の供給状況は2024年後半にかけて改善しましたが、都心部の空室率は依然として高水準にあり、これは回復の道筋が急激なものではなく、緩やかなものであることを示唆しています。

セグメント分析

2025年、オフィス市場は35%のシェアを占めました。これは、既存の賃貸契約と、企業の拠点規模の調整サイクルが遅いことを反映しています。オムニチャネル小売業者がスピードを重視して在庫配置を見直す中、 商業用不動産市場における物流・産業用物件の規模は、2031年までCAGR6.32%で拡大すると予測されています。小売業者は、従来型流通チャネルに比べてオンライン売上高1ドルあたり大幅に多くの倉庫容量を必要としており、これが都市部や港湾近郊における天井高が高く、自動化対応が可能な建物の需要を支えています。小売業者が当日配送サービスを重視するにつれ、都市内と近郊でマイクロフルフィルメント施設のシェアが拡大しており、これにより、堅牢な空調・電力設備を備えた小規模な施設への需要が高まっています。マルチモーダル拠点に近いラストマイル施設や、国境に近い保税倉庫は引き続き賃料プレミアムを維持しており、これにより旧来の物件とのパフォーマンス格差が拡大しています。

体験型と利便性重視の店舗形態が客足を回復したことで、小売センターの空室率は低水準で安定し、多くの店舗では現在、売上を多様化させるためにオンライン注文のフルフィルメントに対応しています。大規模な物流プラットフォームは、 商業用不動産市場におけるeコマース需要に応えるため、サンベルト地域の回廊全域にわたる大規模なポートフォリオ買収に見られるように、地域的なカバー範囲を拡大するために資本を投入しました。エネルギー性能に関する義務や都市レベルの排出規制により、コンプライアンスを満たした資産がコアバイヤーにとってより魅力的になっているため、規制と施策がポートフォリオの二極化を強めています。オフィス再開発において、大規模な改修は今や中心的な手段となっており、長期的なテナント確保が見込める物件では、資本計画が対象を絞ったアップグレードへとシフトしています。開発業者がコスト上昇や許認可の制約に対処する中、 商業用不動産市場におけるテナント需要の堅調さを背景に、近代的な物流施設は他の不動産タイプを上回る成長を続けています。

本「 商業用不動産市場規模レポート」は、物件タイプ（オフィス、小売、物流、その他）、ビジネスモデル（販売、賃貸）、エンドユーザー（個人・世帯、大企業・中小企業、その他）、地域（北米、南米、欧州、アジア太平洋、中東・アフリカ）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

地域別分析

アジア太平洋は2025年に33％のシェアを占めました。これは、堅調な工業生産、日本の主要オフィス地区における供給逼迫、インドの技術・シェアードサービス拠点における堅調な吸収に支えられたものです。日本では賃金の上昇と施策の方向性が2025年後半の東京の主要オフィス賃料を押し上げ、一方、オーストラリアの都市部市場は国内移住とオリンピック前のインフラ整備計画の恩恵を受けました。銀行・金融・保険セクタのテナントが主要市場における稼働率と賃料の上昇を支え、これは 商業用不動産市場における需要の原動力が多様化していることを示しています。こうした要因の組み合わせにより、アジア太平洋はシェアの首位を維持しつつ、パンデミック直後の時期から成長は正常化しています。

南米は、外国直接投資が産業と物流の拡大へとシフトするにつれ、2031年までに6.46％という地域で最も速い成長が見込まれています。メキシコとブラジルの主要な工業市場は、2025年の開発パイプラインの中心となり、投資家は電力と労働力の確保が可能な物流回廊を対象としました。いくつかの首都圏オフィス市場における回復と安定化は、特定の都市圏で空室率が高止まりしているにもかかわらず、勢いが改善していることを示唆しています。マクロ経済の安定化、いくつかの国におけるインフレの緩和、継続的な外国直接投資（FDI）が、開発と賃貸借用より強固な基盤を支えています。こうした基本により、同地域は 商業用不動産市場において持続的な成長を遂げる態勢が整っています。

北米と欧州では、資本がデジタルインフラ、物流、高いESG基準を満たすプライムオフィス資産に集中するにつれ、より安定したペースで拡大しています。2025年、州政府系投資家は米国のデジタルインフラとAI関連資産により多くの資本を投入し、これにより拡大可能な電力供給を備えたハイパースケール拠点への注目が高まりました。カナダでは、移住と州の成長に支えられ、2025年に主要都市圏への投資フローが増加し、人気セグメントでの賃貸活動が活発に維持されました。調査対象となった欧州の投資家は、2026年に賃貸と資金調達環境の改善を見込んでおり、これは2024年の 商業用不動産市場における取引の低迷を経て、基盤がより強固になることを示唆しています。リファイナンスのエクスポージャーは依然としてドイツとフランスで最大であり、施策の透明性が向上すれば、潜在的な財政プログラムが新たな活動を促進する可能性があります。2026年に、ロンドンは市場規模と流動性の面でトップクラスの都市としての地位を維持し、一方、マドリードは経済指標と生活の質に関する指標において順位を上げています。

その他の特典

• エクセル形態の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストサポート

よくあるご質問

• 2026年の商業用不動産市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2026年の商業用不動産市場規模は6兆3,452億米ドルに達すると予測されています。
• 2031年の商業用不動産市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2031年までに8兆4,833億米ドルに達すると予測されています。
• 商業用不動産市場のCAGRはどのくらいですか？
  • CAGRは5.98％となります。
• ソブリン・ファンドと年金基金はどのような動向を示していますか？
  • 収益を生み出す不動産への配分を増やし、コアセグメントの流動性が向上しています。
• オムニチャネル小売による物流主導の需要急増はどのように影響していますか？
  • 小売業者はオンライン売上高1ドルあたり約3倍の倉庫スペースを必要としており、近代的な物流拠点への需要が増加しています。
• ハイブリッドワークの定着は商業用不動産市場にどのような影響を与えていますか？
  • オフィス空室率は過去数十年で最高水準に近い状態が維持されています。
• 2025年のオフィス市場のシェアはどのくらいですか？
  • オフィス市場は35%のシェアを占めました。
• アジア太平洋地域の商業用不動産市場のシェアはどのくらいですか？
  • アジア太平洋は2025年に33％のシェアを占めました。
• 南米の商業用不動産市場の成長予測はどのようになっていますか？
  • 2031年までに6.46％という地域で最も速い成長が見込まれています。
• 北米と欧州の商業用不動産市場の動向はどのようになっていますか？
  • 資本がデジタルインフラ、物流、高いESG基準を満たすプライムオフィス資産に集中し、より安定したペースで拡大しています。
• 商業用不動産市場における主要企業はどこですか？
  • CBRE、JLL（Jones Lang LaSalle）、Cushman & Wakefield、Colliers、Savills、Newmark、Knight Frank、Eastdil Secured、Prologis、GLP、Goodman Group、Simon Property Group、Unibail-Rodamco-Westfield、Brookfield Asset Management（Real Estate）、Blackstone Real Estate、Hines、Vornado Realty Trust、Boston Properties、Mitsubishi Estate、CapitaLand、Keppel Land、Link REITなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場洞察と市場力学

• 市場概要
• 商業用不動産の購入動向-社会経済的と人口統計的洞察
• 賃貸利回り分析
• 資本市場への浸透とREITの存在感
• 規制の展望
• 技術の展望
• 既存と今後のプロジェクトに関する洞察
• 市場促進要因
  • オムニチャネル小売による物流主導の需要急増
  • 質への逃避：都心部（CBD）の一等地のオフィスにおけるグレードアップ
  • ソブリン・ファンドと年金基金による収益型 商業用不動産へのシフト
  • ハイパースケールとエッジデータセンターキャンパスの急速な展開
  • 公共輸送を軸とした再開発により、複合用地の価値が上昇している
  • 生成AIを活用した立地選定がセカンダリー市場を活性化
• 市場抑制要因
  • ハイブリッドワークの定着が世界のオフィス吸収を鈍化させている
  • 建設資材と資金調達コストの上昇が利回りを圧迫している
  • レガシー資産におけるESG要因による陳腐化リスク
  • 沿岸部の大都市圏における気候変動保険料の引き上げ
• バリュー/サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者と建設業者-主要な定量・定性的洞察
  • 不動産仲介業者とエージェント-主要な定量・定性的洞察
  • 不動産管理会社-主要な定量的と定性的洞察
  • 評価アドバイザリーとその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材産業の現状と主要デベロッパーとの提携
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家・購入者に関する洞察
• ポーターのファイブフォース
  • 新規参入業者の脅威
  • 供給企業の交渉力
  • 買い手の交渉力
  • 代替品の脅威
  • 競争企業間の敵対関係

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • 事業所
  • 小売
  • 物流
  • その他（工業団地、ホスピタリティ、複合用途）
• ビジネスモデル別
  • 販売
  • 賃貸
• エンドユーザー別
  • 個人/世帯
  • 大企業・中小企業
  • その他（機関、政府、NGO）
• 地域別
  • 北米
    • 米国
    • カナダ
    • メキシコ
  • 欧州
    • ドイツ
    • 英国
    • フランス
    • イタリア
    • スペイン
    • その他の欧州
  • アジア太平洋
    • 中国
    • インド
    • 日本
    • 韓国
    • オーストラリア
    • その他のアジア太平洋
  • 南米
    • ブラジル
    • アルゼンチン
    • チリ
    • その他の南米
  • 中東・アフリカ
    • アラブ首長国連邦
    • サウジアラビア
    • 南アフリカ
    • ナイジェリア
    • その他の中東・アフリカ諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • CBRE
  • JLL（Jones Lang LaSalle）
  • Cushman & Wakefield
  • Colliers
  • Savills
  • Newmark
  • Knight Frank
  • Eastdil Secured
  • Prologis
  • GLP
  • Goodman Group
  • Simon Property Group
  • Unibail-Rodamco-Westfield
  • Brookfield Asset Management（Real Estate）
  • Blackstone Real Estate
  • Hines
  • Vornado Realty Trust
  • Boston Properties
  • Mitsubishi Estate
  • CapitaLand
  • Keppel Land
  • Link REIT

第7章 市場機会と将来の展望