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市場調査レポート
商品コード
1934651
ラテンアメリカ商業用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）Latin America Commercial Real Estate - Market Share Analysis, Industry Trends & Statistics, Growth Forecasts (2026 - 2031) |
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カスタマイズ可能
適宜更新あり
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| ラテンアメリカ商業用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年） |
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出版日: 2026年02月09日
発行: Mordor Intelligence
ページ情報: 英文 150 Pages
納期: 2～3営業日
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概要
ラテンアメリカ商業用不動産市場の規模は、2026年に3,136億米ドルと推定されております。
これは2025年の2,945億4,000万米ドルから成長した数値であり、2031年には4,292億1,000万米ドルに達すると予測されております。2026年から2031年にかけての年間平均成長率（CAGR）は6.47％と予測されております。
グレードA物流パークに対するテナントの強い需要、デジタルコマースの浸透深化、安定した機関投資家の資本流入が、拡大に向けた明確な成長基盤を築いております。ニアショアリングによりメキシコ・バヒオ地域及び北部国境回廊沿いの需要が活発化する一方、ブラジルの複合輸送ハブは現代的な物流資産を引き続き集めております。企業は購入よりも賃貸を好む傾向が強く、これにより主要サブマーケットの空室率は低水準を維持し、建設コスト上昇圧力にもかかわらず実質賃料は上昇傾向にあります。同時に、サンパウロ、メキシコシティ、ボゴタ、サンティアゴにおける複合用途再開発は、ライフスタイル志向の来客動線を呼び込み、オーナーの収益源多様化と単一資産の低迷リスクヘッジに貢献しています。地域REIT、FIBRA、FIIが新規パイプライン資金調達のため資産を再投資し、世界の投資家が先進国ベンチマークを大幅に上回る利回りでキャッシュフローの可視性を求める中、資本市場活動は引き続き支援的環境を維持しています。
ラテンアメリカ商業用不動産市場の動向と洞察
ニアショアリングと「メキシコプラス」製造業の波が工業団地と物流需要を後押し
電子機器、自動車、家電メーカーが関税リスク回避のため生産拠点を移転する地域では、短期的な賃貸需要が最も活発です。メキシコ・バヒオ地域と北部国境沿いに工場が集積し、一部サブマーケットではクラスA倉庫の空室率が3%を下回っています。ベスタ社はグアダラハラとモンテレイで土地を追加取得し、基礎打設前に建物の事前賃貸を確保。開発サイクル早期にキャッシュフローを安定させる戦略です。FIBRA Prologisは1億証券発行による資金調達で拡張を実現し、USMCA関連成長への機関投資家の確信を裏付けました。コロンビアの自由貿易地域も同様の動きを見せており、ボゴタとメデジンは軽組立の第二の大使館としての地位を確立しつつあります。全体として、ラテンアメリカ商業不動産市場において物流が最大かつ最速成長分野となる構造的変化が進行中です。
Eコマースの浸透率上昇が、近代的倉庫、ラストマイル拠点、コールドチェーンを牽引
パンデミック後もオンライン小売量は後退せず、テナントは都市部のクロスドック施設や温度管理スペースの確保を迫られています。FIBRAマッコーリーによるバジェホ施設3,480万米ドルでの買収は、メキシコシティにおけるラストマイル近接性の価格プレミアムを象徴しており、同地ではリース更新時の賃料反転率が20％を超えています。プロロジスは「その他のアメリカ地域」ポートフォリオから四半期純営業利益3,800万米ドルを公表し、クリックから戸口までのサプライチェーンが大規模流通拠点に依存していることを示しました。しかしサンパウロ、メキシコシティ、サンティアゴ以外では冷蔵在庫が依然として不足しており、生鮮食品のリスクが高まる一方で、ビルド・トゥ・スーツ開発業者にとって投資可能なギャップが生じています。世界銀行の物流効率ランキングでは、ラテンアメリカはOECD平均を下回っており、リアルタイム追跡システム、省エネ設備、認証済み食品安全プロトコルを統合できるスポンサーにとっての成長余地が浮き彫りとなっています。ミッションクリティカルなコールドチェーンが稼働すればテナントの定着率が高まるため、こうした資産に対する投資家の需要は引き続き堅調です。
マクロ経済の変動性と為替リスクが資金調達と引受を複雑化
通貨変動や政策転換は、一夜にして引受バッファーを消滅させる可能性があります。アルゼンチンでは2025年4月の金融自由化後、ペソが11％下落し1ドル＝1,195ペソで安定化。スポンサーはヘッジやハード通貨建て取引を余儀なくされました。メキシコでは政策金利7.25％への引き下げで債務返済負担は軽減されたもの、米国関税の不透明感による第3四半期の建設需要減退は止まりませんでした。ブラジルレアルは18か月間15％の変動幅内で推移しており、海外投資家はコストのかかるヘッジと潜在的な換算損失の天秤にかけることを余儀なくされています。プロロジスでさえ、10％の不利な為替変動が1億5,200万米ドルのデリバティブ決済を引き起こす可能性があると指摘しており、最も洗練されたプレイヤーでさえもリスクに晒されていることを強調しています。その結果、貸し手はより広いスプレッドや追加の自己資本を要求し、プロジェクト総コストを押し上げ、達成可能なレバレッジを縮小させています。
セグメント分析
2025年時点で、物流施設はラテンアメリカ商業用不動産市場の30.78%を占め、最大の不動産セグメントとしての地位を確固たるものにしております。メキシコ国境地帯のクラスA工業用スペースの稼働率は3%を下回り、実質賃料は過去最高水準に達しました。このカテゴリーは2031年までにCAGR7.05%を記録すると予測されており、オフィスや小売セクターの成長率を大きく上回ります。
電子機器・自動車組立メーカーによる持続的なリショアリングが先行賃貸契約を支え、ベスタ社などの地主がグアダラハラとモンテレイで148エーカーの即時建設用地を蓄積する要因となっています。FIBRAマッコーリーによるバレホ買収（年6.9%の賃料段階的上昇付き）は、土地不足の首都圏におけるラストマイル拠点が価格決定力を有することを示しています。プロロジスは「その他のアメリカ地域」における四半期純営業利益（NOI）が3,800万米ドルに達したと報告しており、世界のサプライチェーンが拡張可能な近代的物流ネットワークを必要とするという見解を裏付けています。サンパウロ、メキシコシティ、サンティアゴ、ボゴタでは金融・テッククラスターにとってオフィスが依然として重要ですが、ハイブリッド勤務により従業員1人当たりのスペースは縮小傾向にあります。LEED認証を取得したプライムタワーやウェルネス設備を備えた物件は堅調な需要を維持する一方、クラスB物件では二桁の空室率と横ばいの賃料が観測されています。小売業は苦戦する地方モールと好調なオープンエア型ライフスタイルセンターに分かれており、パルケ・アラウコは118万平方メートルの地域ポートフォリオで96.4%の稼働率を達成しています。観光業の回復によりホスピタリティ資産が恩恵を受け、クラウドプロバイダーがラテンアメリカ拠点の拡大を進める中、データセンターは新たな資本を集めています。特にブルックフィールドがアセンティ社との提携先を探している点が注目されます。
その他の特典：
- エクセル形式の市場予測（ME）シート
- アナリストサポート（3ヶ月間）
よくあるご質問
目次
第1章 イントロダクション
- 調査の前提条件と市場の定義
- 調査範囲
第2章 調査手法
第3章 エグゼクティブサマリー
第4章 市場情勢
- 市場概要
- 市場促進要因
- ニアショアリングおよび「メキシコプラス」製造ブームが工業団地と物流需要を後押ししております。
- 電子商取引の浸透率上昇が、近代的な倉庫、ラストマイル拠点、コールドチェーンを推進しております。
- 観光業の回復と体験型小売業の台頭が、ホスピタリティおよび複合用途プロジェクトを牽引しております。
- インフラ整備（港湾、地下鉄、高速道路）が新たな開発回廊を開拓しております。
- 制度化－REITs／FIBRAs／FIIsおよび世界の資本によるグレードA資産への投資。
- 市場抑制要因
- マクロ経済の変動性と為替リスクが資金調達と引受を複雑化させております。
- 規制、許可、土地所有権の複雑さは国や都市によって大きく異なります。
- 建設コストの上昇、高水準の資金調達コスト、電力・物流の不安定な信頼性が実現可能性を圧迫しております。
- バリュー/サプライチェーン分析
- 規制情勢
- テクノロジーの展望
- ポーターのファイブフォース
- 新規参入業者の脅威
- 買い手の交渉力
- 供給企業の交渉力
- 代替品の脅威
- 競争企業間の敵対関係
第5章 市場規模と成長予測
- 物件タイプ別
- オフィス
- 小売り
- 物流
- その他（工業用、ホスピタリティなど）
- ビジネスモデル別
- 販売
- 賃貸
- エンドユーザー別
- 個人／世帯
- 法人・中小企業
- その他
- 国別
- ブラジル
- アルゼンチン
- メキシコ
- チリ
- コロンビア
- ペルー
- その他ラテンアメリカ地域
第6章 競合情勢
- 市場集中度
- 戦略的動向
- 市場シェア分析
- 企業プロファイル
- Brookfield Asset Management
- Fibra Uno（FUNO）
- Prologis
- BR Malls Participacoes
- Multiplan Empreendimentos
- LOG Commercial Properties
- Vesta
- Parque Arauco
- PLAZA S.A.
- Grupo Patio
- Fibra Macquarie
- GICSA
- JHSF Participacoes
- Cyrela Commercial Properties
- Sonae Sierra Brasil
- Iguatemi S.A.
- Terranum（PEI）
- Inversiones Centenario
- VivoCorp
- Fibra Shop
