南米の商業用不動産：市場シェア分析、産業動向・統計データ、成長予測（2026年～2031年）

南米の商業用不動産市場規模は、2025年に3,013億3,000万米ドルと評価され、2026年の3,452億2,000万米ドルから2031年までに4,853億米ドルに達すると予測されており、予測期間（2026年～2031年）におけるCAGRは7.05％となる見込みです。

アジアからのサプライチェーンの再編、国家レベルのデータ居住地規制、および国家水素戦略により、港湾、内陸物流回廊、ハイパースケールデータセンターキャンパスへの投資の流れが再構築されています。機関投資家は引き続き収益を生み出す物流資産に注力している一方、地下鉄の延伸やゾーニング改革に支えられたオフィス賃貸市場の回復により、主要CBD（中央ビジネス地区）の空室率は15％台半ばまで低下しました。災害保険料の高騰や現地通貨建て金利の2桁台という状況が依然として主な逆風となっていますが、チリとペルーにおける規制の合理化により、許認可取得までの期間が短縮され、着工準備が整った物件が市場に供給され始めています。

南米商業用不動産市場の動向とインサイト

「チャイナ・プラス・ワン」の製造シフトが新たな物流クラスターを牽引

世界の自動車メーカーや電子機器メーカーは、生産能力を中国沿岸部からブラジル北東部やチリ中部地域へと再配分しており、農地がグレードAのクロスドックパークへと転換される動きを加速させています。BYD（バイア州）や長城汽車（サンパウロ）といった主要テナントが長期賃貸契約を締結したことを受け、投機的なデベロッパーは、深水港から2時間圏内にある二次的な用地を事前に整備し始めています。これらの回廊における空室率は6%を下回り、平均成約期間は6ヶ月へと短縮され、2023年のサイクルタイムの半分となりました。

eコマースの加速が倉庫およびコールドチェーン需要を押し上げる

2025年には、南米全体の小売売上高に占めるオンライン小売の割合が15%を超えましたが、既存倉庫のうち、天井高が12メートル以上あるものや自動仕分け設備を備えたものは、4分の1にも満たない状況です。Mercado Libreなどのプラットフォームは、1時間あたり7万5,000個の小包を処理可能なサンティアゴの新規フルフィルメントハブに1億3,500万米ドル以上を投じました。Emergent Cold LatAmによる並行したコールドチェーンへの投資により、水産物の輸出と国内食料品の物流が同一施設内に統合され、南米の温度管理型スペースに対する商業用不動産市場の需要がさらに高まっています。

マクロ経済の変動と為替レートの変動が融資審査を厳格化

ブラジルのセリック金利は2026年初頭に12.25%に達し、年半ばには15%に迫る可能性があり、レバレッジを効かせた案件における債務返済カバー率のギャップを拡大させています。レアルは2024年から2025年にかけて米ドルに対し12%下落し、ヘッジされていない株式リターンを蝕んでいます。海外投資家は、資本構成を安定させるため、BNDESの補助金付き融資枠やペソ建て債務を利用できる現地事業者との合弁事業をますます構築しています。

セグメント分析

2025年、物流施設および工業団地は、南米の商業用不動産市場規模において32.22%という圧倒的なシェアを維持しました。都市圏の30km圏内にある優良なラストマイル施設は、安定利回りが7%を下回る水準で繰り返し取引されており、希少性プレミアムが際立っています。オフィス物件の在庫規模は小さいもの、サンパウロのCBDにおける空室率が2024年の20.8%から2025年には15.9%に低下したことを受け、2026年から2031年にかけてCAGR9.50%を記録する見込みです。新地下鉄駅周辺のトロフィー・タワーでは賃料が2桁の伸びを示しており、質への逃避傾向が示唆されています。

開発業者は、今後のオフィス開発計画にウェルネス機能、バイオフィリック・テラス、低炭素素材を取り入れており、改修が困難な既存物件との差別化を図っています。一方、広範な物流物件群の中でもコールドチェーン関連のサブセグメントは、25～30％の賃料プレミアムを享受しており、食料品店や製薬会社のテナントとの間で長期のセール・アンド・リースバック取引が行われることが多く、南米の商業用不動産市場における投資対象の幅を広げています。

その他の特典：

• Excel形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストサポート

よくあるご質問

• 南米の商業用不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に3,013億3,000万米ドル、2026年には3,452億2,000万米ドル、2031年までには4,853億米ドルに達すると予測されています。CAGRは7.05%です。
• 南米の商業用不動産市場における物流施設および工業団地のシェアはどのくらいですか？
  • 2025年、物流施設および工業団地は、南米の商業用不動産市場規模において32.22%のシェアを維持しました。
• 南米の商業用不動産市場におけるオフィス物件の空室率はどのように変化していますか？
  • サンパウロのCBDにおける空室率は2024年の20.8%から2025年には15.9%に低下しました。
• 南米の商業用不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Brookfield Asset Management、BR Malls Participacoes、Multiplan Empreendimentos、Prologis、LOG Commercial Propertiesなどです。
• 南米の商業用不動産市場におけるeコマースの影響は何ですか？
  • eコマースの加速が倉庫およびコールドチェーン需要を押し上げています。
• 南米の商業用不動産市場におけるマクロ経済の影響は何ですか？
  • マクロ経済の変動と為替レートの変動が融資審査を厳格化しています。

目次

第1章 イントロダクション

• 分析の前提条件と市場の定義
• 分析範囲

第2章 分析手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 商業用不動産の購入動向：社会経済的および人口統計的洞察
• 賃貸利回りの分析
• 資本市場への浸透とREITの存在感
• 規制情勢
• 技術展望
• 既存・今後のプロジェクトに関する洞察
• 市場促進要因
  • 「チャイナ・プラス・ワン」によるリショアリングの波が、ブラジルおよびアンデス地域の物流パークを後押ししています
  • eコマースの急成長が、近代的な倉庫およびコールドチェーンへの需要を加速させています
  • 観光業の回復と体験型小売が、ホスピタリティ／複合用途資産を活性化
  • インフラの整備（港湾、地下鉄、高速道路）による新たな回廊の開拓
  • サンパウロおよびサンティアゴにおけるハイパースケールおよびエッジデータセンターの建設拡大がニッチな資産を生み出しています
  • グリーン水素輸出ハブ（チリ、ブラジル北東部）が産業クラスターを促進
• 市場抑制要因
  • マクロ経済の変動と為替レートの変動が、引受および資金調達を複雑化させています
  • 各国・各都市における規制、許認可、土地所有権の複雑さ
  • 建設コストの上昇と高金利がプロジェクトの内部収益率（IRR）を圧迫しています
  • 気候変動による災害リスク（洪水、干ばつ）が保険料を引き上げている
• バリュー/サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者：主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産仲介業者およびエージェント：主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産管理会社：主要な定量的および定性的洞察
  • 評価アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材業界の現状および主要デベロッパーとの提携
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家・購入者に関する洞察
• ポーターのファイブフォース分析
  • 新規参入企業の脅威
  • サプライヤーの交渉力
  • バイヤーの交渉力
  • 代替品の脅威
  • 競争企業間の競合関係

第5章 市場規模・成長率の予測

• 物件の種類別
  • オフィス
  • 小売り
  • 物流
  • その他
• ビジネスモデル別
  • 販売
  • 賃貸・リース
• エンドユーザー別
  • 個人・世帯
  • 大企業・中小企業
  • その他
• 国別
  • ブラジル
  • アルゼンチン
  • チリ
  • コロンビア
  • ペルー
  • その他南米

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Brookfield Asset Management
  • BR Malls Participacoes
  • Multiplan Empreendimentos
  • Prologis
  • LOG Commercial Properties
  • Cyrela Commercial Properties
  • Iguatemi S.A.
  • JHSF Participacoes
  • Sonae Sierra Brasil
  • Aliansce Sonae Shopping Centers
  • Parque Arauco
  • PLAZA S.A.
  • Grupo Patio
  • VivoCorp
  • Terranum（PEI）
  • Inversiones Centenario
  • IRSA Propiedades Comerciales
  • GLP（Global Logistic Properties）
  • Tishman Speyer
  • HSI（Hemisferio Sul Investimentos）

第7章 市場機会と将来の展望