インドネシアの商業用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

インドネシアの商業用不動産市場規模は、2025年の268億8,000万米ドル、2026年の285億5,000万米ドルから、2031年までに390億2,000万米ドルへと拡大すると予測されており、2026年から2031年までの年間平均成長率（CAGR）は6.22％となる見込みです。

需要は、物流倉庫、ハイパースケールデータセンターキャンパス、およびヌサンタラ首都移転に関連する複合用途プロジェクトへとシフトしている一方、ジャカルタの従来のグレードAオフィスは2桁の空室率に直面しています。これに対し、開発業者は、利用率が低いタワーをフレキシブルなワークスペースに転換したり、賃料プレミアムを確保するためにEDGEやLEED認証の取得を目指したり、デジタルインフラテナントの電力供給の安定性を保証するためにエネルギー事業者との提携を進めたりしています。投資の勢いは、新たな有料道路沿いの回廊や、土地価格が依然として低廉でありながらアクセスが改善された地方都市で最も強まっています。資本市場の流動性は、スポンサーが自己資本を成長資産へ迅速に再投資できるセール・アンド・リースバックやREIT（不動産投資信託）の構造を後押ししています。

インドネシアの商業用不動産市場の動向とインサイト

ヌサンタラへの国家首都移転がオフィスおよび複合開発を促進

政府各省庁は2026年後半からヌサンタラへの段階的な移転を開始する予定であり、これにより、専用設計のグレードAオフィス、ホテル、公共施設の建設計画が具体化しています。25万6,000ヘクタールのコアエリア内での土地取得は2025年初頭に加速し、主要デベロッパーは割引価格で区画を確保しましたが、これは支援となる港湾や電力網が整備され次第、価値が顕在化する見込みです。2025年12月時点で、計画供給量の18％が事前賃貸契約済みとなっており、慎重ながらも確実なテナントのコミットメントが示されています。ジャカルタの不動産オーナーは、空室率の上昇を相殺するため、一部空室となっているフロアをコワーキングスペースに転用する動きを見せています。これらを総合すると、両都市はデュアルハブ体制として機能し、中期的には国内全体のオフィス需要を押し上げることになるでしょう。

Eコマースと3PLの拡大が物流・倉庫需要を牽引

インドネシアのオンラインショッピングのGMVは2025年に770億米ドルを突破し、これにより3PL各社は、2億人の消費者からトラック輸送で2日以内の距離に、高処理能力のクロスドックや都市近郊のフルフィルメントセンターを増設するよう迫られています。倉庫の平均賃貸期間は現在5～7年に及び、オフィスの標準の2倍となっており、オーナーに予測可能なキャッシュフローをもたらしています。SiCepatが発表した自動仕分けハブだけでも、2027年までに国内のグレードA物流施設ストックを約45万m2増加させる見込みです。コールドチェーンの拠点が最も急速に拡大しており、医薬品グレードの温度管理を備えた施設は、常温スペースに比べて最大30％の賃料プレミアムを確保しています。2024年に48時間へと短縮される通関手続きの迅速化は、シンガポールではなく国内に在庫を保管するよう、事業者へのさらなるインセンティブとなります。

ジャカルタ都心部オフィスにおける空室率の高止まりと実賃料の下落

ジャカルタの中心業務地区（CBD）におけるグレードAオフィスの空室率は、ハイブリッドワークへの対応として多国籍企業のテナントがフロア面積を縮小した結果、2025年12月には23.7%まで上昇しました。家賃無料期間などのインセンティブを差し引いた実質賃料は前年比9%下落し、オーナーの利回りを圧迫しています。特に影響が大きいのは、認証を受けていない古いタワービルであり、オーナーは最上階をサービスアパートメントやコワーキングスペースに転用する動きを見せています。年間18万平方メートルの純吸収量から判断すると、供給過剰の状態は2028年まで続く可能性があります。現在、投資家は、空室率が12%未満を維持している環境基準適合ビルに対して、明確なプレミアムを価格に反映させています。

セグメント分析

2025年、インドネシアの商業用不動産市場においてオフィスは39.45%のシェアを占め、賃貸需要の勢いが物流パークへとシフトしている中でも、数量ベースでの首位を維持しています。オフィスストックに連動するインドネシアの商業用不動産市場規模は、所有者が余剰フロアをデータセンターのシェルやサービス付きワークスペースに転用するにつれて安定化しています。一方、物流施設は、Eコマース、地域貿易協定、およびコールドチェーン規制に後押しされ、2031年までCAGR9.12％で成長すると予測されています。工業団地内におけるハイパースケールデータセンター用地の需要は、デジタルインフラが従来の工業部門をいかに変容させているかを示しています。

迅速なサイクルタイムへの要求から、住宅地に組み込まれたマイクロフルフィルメント型の「ダークストア」が誕生し、小売と物流の境界線が曖昧になっています。データセンター・キャンパスは、運営リスクをテナントに転嫁する10～15年のトリプルネットリースを確保しており、利回りを求める機関投資家に魅力的です。小売店舗はオンラインショッピングの圧力にさらされているもの、フードホールやエンターテインメントハブといった体験型フォーマットを通じて再構築が進んでおり、2025年末までに客足の回復率はパンデミック前の水準の90％を超えると見込まれています。「その他」に分類されるホスピタリティおよび冷蔵倉庫資産は、それぞれ観光業の回復と医薬品流通の恩恵を受けており、従来オフィス開発に注力してきたデベロッパーにとって、ポートフォリオの多様化を図る選択肢となっています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストサポート

よくあるご質問

• インドネシアの商業用不動産市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の268億8,000万米ドル、2026年の285億5,000万米ドルから、2031年までに390億2,000万米ドルへと拡大すると予測されています。CAGRは6.22%です。
• ヌサンタラへの国家首都移転はどのような影響を与えますか？
  • 政府各省庁は2026年後半からヌサンタラへの段階的な移転を開始し、専用設計のグレードAオフィス、ホテル、公共施設の建設計画が具体化します。
• Eコマースと3PLの拡大はどのように物流・倉庫需要に影響しますか？
  • インドネシアのオンラインショッピングのGMVは2025年に770億米ドルを突破し、3PL各社は高処理能力のクロスドックや都市近郊のフルフィルメントセンターを増設するよう迫られます。
• ジャカルタ都心部オフィスの空室率はどのような状況ですか？
  • ジャカルタの中心業務地区におけるグレードAオフィスの空室率は2025年12月には23.7%まで上昇しました。
• インドネシアの商業用不動産市場におけるオフィスのシェアはどのくらいですか？
  • 2025年、オフィスは39.45%のシェアを占めています。
• インドネシアの物流施設はどのように成長すると予測されていますか？
  • 物流施設は2031年までCAGR9.12%で成長すると予測されています。
• 主要企業はどこですか？
  • Sinarmas Land、Agung Podomoro Land、Lippo Karawaci、Ciputra Development、RDTX Group、PP Properti、Summarecon Agung、Triniti Land、Colliers Indonesia、JLL Indonesia、CBRE Indonesia、Cushman & Wakefield Indonesia、Knight Frank Indonesia、Coldwell Banker Commercial ID、CoHive、GoWork、UnionSpace、Carigudang、SpaceStock、Pinhomeなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 商業用不動産の購入動向- 社会経済的・人口統計的洞察
• 賃貸利回り分析
• 資本市場への浸透度およびREITの存在感
• 規制の見通し
• テクノロジーの展望
• 既存および今後のプロジェクトに関する洞察
• 市場促進要因
  • 国家の首都のヌサンタラ移転が、オフィスおよび複合用途開発（主流市場）を活性化
  • Eコマースおよび3PLの拡大が物流・倉庫需要を牽引（主流）
  • 周辺部の土地バンク（主流）の価値を引き出す交通インフラのメガプロジェクト（有料道路、港湾、鉄道）
  • ハイパースケール・データセンター・キャンパスおよびエッジ施設への需要急増（主流）
  • 自治体のグリーンビルディング規制の強化が、改修工事や高賃料物件の機会を促進しています（報道不足）
  • 地方都市におけるコールドチェーンおよびフレキシブル製造の成長が、専門工業団地の拡大を後押ししています（報道不足）
• 市場抑制要因
  • ジャカルタCBDオフィス（主流）における空室率の高止まりと実効賃料の下落
  • 為替相場の変動と米ドル建て資金調達コストの上昇が、デベロッパーの利益率を圧迫しています（主流）
  • ヌサンタラ計画の資金投入時期が不透明なため、投機的な土地バブルや投資家の慎重姿勢を招いている（報道不足）
  • 沿岸資産における気候リスクプレミアム（洪水・地盤沈下）の高騰により、保険会社や融資機関の要件が厳格化されています（報告不足）
• バリュー/サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者- 主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産仲介業者・エージェント-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産管理会社- 主要な定量的および定性的な洞察
  • 評価アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材業界の現状と主要デベロッパーとの提携
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家・買い手に関する洞察
• 業界の魅力度- ファイブフォース分析分析
  • 新規参入業者の脅威
  • 買い手／テナントの交渉力
  • 供給企業の交渉力（デベロッパー／建設業者）
  • 代替品の脅威
  • 競争企業間の敵対関係の激しさ

第5章 市場規模および成長予測（金額、10億米ドル）

• 物件タイプ別
  • オフィス
  • 小売り
  • 物流
  • その他
• ビジネスモデル別
  • 販売
  • 賃貸
• エンドユーザー別
  • 個人・世帯
  • 大企業・中小企業
  • その他
• 地域別
  • ジャカルタ
  • スラバヤ
  • バンドン
  • スマラン
  • メダン
  • インドネシアのその他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Sinarmas Land
  • Agung Podomoro Land
  • Lippo Karawaci
  • Ciputra Development
  • RDTX Group
  • PP Properti
  • Summarecon Agung
  • Triniti Land
  • Colliers Indonesia
  • JLL Indonesia
  • CBRE Indonesia
  • Cushman & Wakefield Indonesia
  • Knight Frank Indonesia
  • Coldwell Banker Commercial ID
  • CoHive
  • GoWork
  • UnionSpace
  • Carigudang
  • SpaceStock
  • Pinhome

第7章 市場機会と将来の展望