欧州の商業用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、欧州の商業用不動産市場規模は、2025年の1兆5,500億米ドルから2026年には1兆6,400億米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR5.73％で推移し、2031年には2兆1,700億米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、物件タイプ（オフィス、小売、物流、その他（工業用不動産、ホスピタリティ不動産など））、ビジネスモデル（販売および賃貸）、エンドユーザー（個人・世帯、大企業・中小企業、その他）、および国（英国、ドイツ、フランス、オランダ、スペイン、イタリア、スウェーデン、ポーランドなど）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

欧州の商業用不動産市場の動向と洞察

人口動態に牽引される都市化クラスターが開発の優先順位を再構築

マンチェスター、バーミンガム、ミュンヘン、ハンブルクなどの地方都市では、全国平均を上回る人口増加が吸収されており、オフィスの空室率は主要市場より2～3パーセントポイント低くなっています。飽和状態にある首都圏以外で安定した利回りを求める機関投資家の資金流入により、これらのドイツの主要都市における投資額は2024年に23％増加しました。新興の「住・働」ハブに合わせた小売および複合用途開発が新規開発案件の主流となっており、これは欧州の商業用不動産市場が分散型の成長拠点へとシフトしていることを反映しています。開発業者は現在、若く流動性の高い労働力の人口構成に合致する、柔軟なフロアプランやコミュニティ志向の設備を優先しています。この動向は、中期的には土地利用計画、インフラ投資、および先行資金調達構造に影響を与えると予想されます。

Eコマースの加速が物流の様相を一変させる

オンライン小売の浸透率は、2030年までに欧州の総売上高の25％に達すると予測されており、ポーランド、オランダ、ドイツの主要回廊沿いにおける近代的な物流センターへの需要が高まっています。主要な人口密集地から車で30分圏内にある都市型物流ハブでは、賃料が15～20％割高であり、稼働率は98％近くに達しています。完成前にプロジェクト全体が前払いリースで確保されることも多く、拡張性があり自動化に対応した物件の不足が浮き彫りになっています。オペレーター各社がフルフィルメントの迅速化と1梱包あたりのコスト削減を追求する中、新規倉庫の73％に高度なピッキング・仕分けシステムが導入されています。そのため、欧州の商業用不動産市場では、物流セクターの利回りが他のどのセクターよりも急速に低下しており、プライムグレード物件のパフォーマンスにおける新たなベンチマークが確立されつつあります。

規制遵守コストが投資収益率を圧迫

EUのエネルギー性能要件により、ドイツ、フランス、スペイン、イタリアの所有者は、2024年までに1,650億ユーロを改修に投じなければならず、そうしなければ今後10年間で資産が「ストランディング」するリスクに直面します。改修費用は資産価値の30％を超えることもあり、低グレード物件の改修意欲を削ぎ、プライム物件とセカンダリー物件の評価額の格差を拡大させています。巨額の設備投資を要する資産への資金調達は困難であり、資本はすでに規制に準拠している建物へと流れ、二極化した市場構造をさらに強めています。その結果、欧州の商業用不動産市場では、規制遵守後の価値を引き出すことができる「ディープ・グリーン」なリポジショニング戦略を目的として、割安なセカンダリー物件を狙うオポチュニスティック・ファンドが増加しています。

セグメント分析

オフィスセグメントは2025年の収益において31.35％という最大のシェアを維持しましたが、働き方の変化やサステナビリティへの要請により、所有者はポートフォリオの再編を余儀なくされています。都心部（CBD）の一等地の高層ビルや、既存建物を再利用したキャンパスは好調なパフォーマンスを示している一方、郊外の旧来型物件はバリューアップ型またはオポチュニスティック型の対象となっています。小売セグメントは、デジタルネイティブのコンセプトを取り入れた体験型旗艦店を中心に安定化しており、主要な繁華街では年間3.5％の賃料上昇を記録しています。一方、データセンター、ライフサイエンス研究所、ホスピタリティセクターは、AIワークロード、旅行需要の人口動態的な回復、専門オペレーターからの需要に支えられ、欧州の商業用不動産市場全体よりも急速に拡大しています。物流資産は、ニアショアリング、Eコマース、および強靭な物流ネットワークへのニーズに後押しされ、2026年から2031年にかけてCAGR6.87％という最も高い成長率を記録すると予測されています。新世代施設の稼働率は、堅調な開発パイプラインがあるにもかかわらず95％近くを維持しており、構造的な供給不足を裏付けています。テナントの需要は、自動化への対応力、ESG認証、およびマルチモーダル・ノードへの近接性を重視しており、これらの要素により、オーナーは指数連動型の賃料引き上げを転嫁することが可能となります。欧州の商業用不動産市場の規模試算において、予測期間を通じて、物流セクターによる増分収益の寄与はオフィスセクターを上回る見込みです。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 欧州の商業用不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の1兆5,500億米ドルから2026年には1兆6,400億米ドルへと拡大し、2031年には2兆1,700億米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.73％です。
• 欧州の商業用不動産市場の主要な物件タイプは何ですか？
  • オフィス、小売、物流、その他（工業用不動産、ホスピタリティ不動産など）です。
• 欧州の商業用不動産市場における人口動態の影響は何ですか？
  • 地方都市での人口増加がオフィスの空室率を低下させ、機関投資家の資金流入を促進しています。
• Eコマースの影響は物流市場にどのように現れていますか？
  • オンライン小売の浸透率が高まり、都市型物流ハブの賃料が上昇し、稼働率が98％近くに達しています。
• 規制遵守コストはどのように投資収益率に影響を与えていますか？
  • EUのエネルギー性能要件により、所有者は巨額の改修費用を負担し、低グレード物件の改修意欲を削ぎ、資本が規制に準拠した建物へ流れる傾向があります。
• オフィスセグメントの市場シェアはどのくらいですか？
  • 2025年の収益において31.35％という最大のシェアを維持しています。
• 物流セクターの成長率はどのくらいですか？
  • 2026年から2031年にかけてCAGR6.87％という最も高い成長率を記録すると予測されています。
• 欧州の商業用不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Unibail-Rodamco-Westfield、Covivio、SEGRO Plc、Landsec、Vonovia SE、British Land Company、Klepierre SA、Gecina SA、Prologis Europe、Goodman European Partnership、Logicor Europe、Blackstone Inc.（European Real Estate）、Brookfield Asset Management（European Real Estate）、Hines Europe、Tishman Speyer Europe、Strabag Real Estate、HB Reavis Group、CA Immo、AG Real Estate、Futureal Group、Merlin Properties Socimi、Deka Immobilienなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 商業用不動産の購入動向―社会経済的・人口統計的分析
• 賃貸利回りの分析
• 資本市場への浸透とREITの存在感
• 規制展望
• 技術展望
• 不動産テックおよび不動産分野で活躍するスタートアップに関する洞察
• 既存および今後のプロジェクトに関する洞察
• 市場促進要因
  • ドイツおよび英国における人口動態に起因する都市化クラスター
  • 産業用・物流用資産に対するEコマース需要の加速
  • 中東欧（CEE）におけるニアショアリングおよび再工業化プログラム
  • 企業のネットゼロ義務化が、グレードAのグリーンオフィスを後押ししています
  • 南欧州における経済特区（SEZ）に関連する税制優遇措置
  • 「Living-as-a-Service」型複合施設の台頭
• 市場抑制要因
  • EUタクソノミーに基づくEPCクラスのアップグレード費用
  • 金融政策に起因する資金調達の変動性
  • 地政学的リスクプレミアム（ロシア・ウクライナ情勢の波及）
  • 西欧における一等地の繁華街小売市場の飽和
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産仲介業者およびエージェント―主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産管理会社―主要な定量的および定性的分析結果
  • バリュエーション・アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材業界の現状と主要デベロッパーとの提携
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家・購入者に関する洞察
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • オフィス
  • 小売
  • ロジスティクス
  • その他（産業用不動産、ホスピタリティ用不動産など）
• ビジネスモデル別
  • 売上高
  • レンタル
• エンドユーザー別
  • 個人／世帯
  • 大企業および中小企業
  • その他
• 国別
  • 英国
  • ドイツ
  • フランス
  • オランダ
  • スペイン
  • イタリア
  • スウェーデン
  • ポーランド
  • ロシア
  • その他の欧州諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Unibail-Rodamco-Westfield
  • Covivio
  • SEGRO Plc
  • Landsec
  • Vonovia SE
  • British Land Company
  • Klepierre SA
  • Gecina SA
  • Prologis Europe
  • Goodman European Partnership
  • Logicor Europe
  • Blackstone Inc.（European Real Estate）
  • Brookfield Asset Management（European Real Estate）
  • Hines Europe
  • Tishman Speyer Europe
  • Strabag Real Estate
  • HB Reavis Group
  • CA Immo
  • AG Real Estate
  • Futureal Group
  • Merlin Properties Socimi
  • Deka Immobilien

第7章 市場機会と将来の展望