米国のオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、米国のオフィス不動産市場の規模は2025年に3,695億8,000万米ドルと評価され、2026年の3,814億8,000万米ドルから2031年までに4,478億6,000万米ドルに達すると予測されており、予測期間（2026年～2031年）におけるCAGRは3.22％となる見込みです。

本レポートは、建物用グレード（グレードA、グレードB、その他）、取引の種類（賃貸、売買）、最終用途（情報技術（ITおよびITES）、BFSI（銀行・金融サービス・保険）、その他）、および州（テキサス州、カリフォルニア州、フロリダ州、その他）ごとに分類されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模および予測値（米ドル）を提示しています。

米国のオフィス不動産市場の動向と洞察

クラスAおよびサステナブルなビルに対するテナントの選好の高まり

現在、高級オフィスは生産性を高める採用ツールとしての役割を果たしており、テナントは賃料の節約よりも建物の品質を優先するようになっています。連邦政府の一般調達局（GSA）が、新規の連邦プロジェクトにおいてLEEDゴールド認証を要件としていることは、品質と持続可能性に関する市場全体の基準を示しています。認証を取得した資産の所有者は、テナントが環境への取り組みを企業のESG目標に不可欠な要素と捉えているため、より力強い賃料の上昇を実現しています。エネルギー効率の高いシステムを備え、公共交通機関へのアクセスが良好な都心の優良ビルは、高い入居率を記録し、より長期の賃貸契約を獲得しています。こうした特徴を欠く旧式の資産は価値の低下に直面しており、米国のオフィス不動産市場における二極化がさらに進んでいます。

回復力のあるセクターが支える賃貸需要

テクノロジー、ヘルスケア、金融の3セクターが、2024年の賃貸活動の半分以上を占め、オフィス需要の構造的な崩壊に対する懸念を払拭しました。アマゾンがWeWorkと結んだシリコンバレーにおける14万1,000平方フィートの賃貸契約は、優良物件におけるテクノロジー企業の選択的な事業拡大を浮き彫りにしています。金融機関は、規制要件や顧客との対面でのやり取りのニーズを満たすため、実店舗を維持しています。医療提供者は、遠隔医療と対面サービスを統合するために特殊なオフィスレイアウトを必要としており、他のセクターが規模を縮小している中でも需要を維持しています。このように、米国のオフィス不動産市場は、高仕様のスペースを借り続け、堅調な需要を支える中核産業の恩恵を受けています。

旧式および郊外のオフィスにおける空室率の上昇

非効率なレイアウト、限られた技術インフラ、あるいはESG基準が不十分な建物では、機能的な陳腐化が加速しています。2025年初頭には全国の空室率が過去最高を記録し、郊外のクラスCオフィスパークでは、都心のクラスA物件に比べて2桁の空室率プレミアムが生じています。毎日の通勤が減ったことで、かつて郊外の小売施設を支えていた人通りが弱まり、テナント需要をさらに押し下げています。オーナーは、高額な改修工事を行うか、キャッシュフローの減少を受け入れるかという難しい投資判断を迫られています。時代遅れのスペースによる足かせが、米国のオフィス不動産市場全体の成長を鈍らせています。

セグメント分析

2025年時点で、グレードAのビルは稼働中の物件ストックの58.56％を占めており、米国のオフィス不動産市場におけるその支配的な地位を浮き彫りにしています。プライム資産は、テナントによる明確な「安全資産への逃避」により、2031年までの予測CAGRが3.76％と、市場全体を大幅に上回ると見込まれています。2025年第1四半期には、市場全体の吸収量が横ばいであるにもかかわらず、グレードA物件の正の純吸収量は200万平方フィートを超えました。したがって、予測期間において、米国オフィス不動産市場におけるグレードA資産の規模は、他のどのグレードカテゴリーよりも急速に拡大する見込みです。

優れた空調システム、非接触型技術、ウェルネス設備により、プレミアムな職場環境は、人材を定着させるための戦略的ツールへと変貌を遂げています。GSA（米国総務省）のLEEDゴールド認証要件などの公共部門の基準が、民間部門のESG目標と合流し、大規模テナントにとってグレードAがデフォルトの仕様として定着しつつあります。投資家はこの勢いを活かし、トロフィー・タワーやコア・プラス物件の改修に資本を集中させている一方で、セカンダリー資産の価格ディスカウントは拡大しています。その結果、陳腐化した建物が競争力のある在庫から排除されるにつれ、プレミアム物件が米国のオフィス不動産市場においてより大きなシェアを占めることになるでしょう。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 米国のオフィス不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に3,695億8,000万米ドル、2026年には3,814億8,000万米ドル、2031年までには4,478億6,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは3.22%です。
• 米国のオフィス不動産市場におけるテナントの選好はどのように変化していますか？
  • テナントは賃料の節約よりも建物の品質を優先するようになっています。
• 賃貸需要を支えるセクターはどこですか？
  • テクノロジー、ヘルスケア、金融の3セクターが賃貸需要を支えています。
• 旧式および郊外のオフィスにおける空室率はどのように推移していますか？
  • 2025年初頭には全国の空室率が過去最高を記録し、郊外のクラスCオフィスパークでは、都心のクラスA物件に比べて2桁の空室率プレミアムが生じています。
• 米国のオフィス不動産市場におけるグレードAのビルの割合はどのくらいですか？
  • 2025年時点で、グレードAのビルは稼働中の物件ストックの58.56%を占めています。
• 米国のオフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • BXP, Inc.、SL Green Realty Corp.、Brookfield Properties、Vornado Realty Trust、Kilroy Realty Corp.などです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • テナントの間で、クラスAおよびサステナブルな建物への選好が高まっています。
  • リース需要は、テクノロジー、ヘルスケア、金融といった堅調なセクターによって支えられています。
  • 柔軟で短期的なリース形態の採用が増加しています。
  • 主要都市部におけるインフラの整備により、オフィスへのアクセスが向上しています。
  • サステナビリティに関する規制により、グリーン認証を取得した建物の改修が加速しています。
  • 老朽化したオフィス物件の、複合用途施設やライフサイエンス施設への用途転換
• 市場抑制要因
  • 老朽化したオフィスや郊外のオフィスにおける空室率の高止まり。
  • オフィスへの復帰の動向が、オフィススペースの吸収を妨げています。
  • 高金利と資金調達の難しさにより、投資のペースが鈍化しています。
  • 主要都市圏におけるサブリース物件の供給過剰が継続
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的・定性的洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的および定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス不動産業界の主要指標に関する分析（供給、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 建築用グレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引の種類別
  • レンタル
  • 販売
• 最終用途別
  • 情報技術（ITおよびITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティングおよび専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 各州別
  • テキサス州
  • カリフォルニア州
  • フロリダ州
  • ニューヨーク州
  • イリノイ州
  • 米国その他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • BXP, Inc.
  • SL Green Realty Corp.
  • Brookfield Properties
  • Vornado Realty Trust
  • Kilroy Realty Corp.
  • Highwoods Properties Inc.
  • Alexandria Real Estate Equities Inc.
  • Hudson Pacific Properties Inc.
  • Cousins Properties Inc.
  • Piedmont Office Realty Trust
  • Paramount Group Inc.
  • Tishman Speyer
  • Hines
  • Trammell Crow Company
  • Skanska USA（Commercial Development）
  • Ryan Companies US Inc.
  • JLL（Jones Lang LaSalle）
  • CBRE Group Inc.
  • Cushman & Wakefield
  • Newmark Group Inc.
  • Colliers International Group Inc.
  • Savills North America

第7章 市場機会と将来の展望