イタリアのオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、イタリアのオフィス不動産市場規模は、2025年の171億米ドルから2026年には179億6,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR5.05％で推移し、2031年には229億8,000万米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、建物のグレード（グレードA、グレードBなど）、取引の種類（賃貸および売買）、最終用途（情報技術（ITおよびITES）、BFSI（銀行・金融サービス・保険）など）、および都市（ミラノ、ローマなど）ごとに分類されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模および予測値（米ドル）を提示しています。

イタリアのオフィス不動産市場の動向と洞察

都市化と交通指向型開発

政府の支出は、交通分野へと決定的にシフトしています。2023年までにBTPグリーンボンドによって調達された150億米ドルのうち、41.5％が鉄道および地下鉄プロジェクトに充てられました。トリノ工科大学（Politecnico di Torino）の調査によると、ナポリのムニシピオ（Municipio）のような複合用途の拠点では、単一用途の集積地よりも公共交通の利用率が上回っていることが判明しています。また、NRRP（国家復興・回復計画）による改修工事も都市間の連携を円滑化しています。イタリア銀行の報告によると、経済全体が鈍化する中でも、これらの工事が建設業を支えているとのことです。

海外機関投資家による資本流入

ユーロ圏は2024年に4,643億米ドルの経常収支黒字を計上し、実物資産への配分に向けた豊富な資本プールを提供しています。ECBの調査によると、汎欧州の不動産ファンドが急速に成長しており、その多くはイタリアのオフィスを投資対象としています。ピエモンテ州だけでも、2024年に発表された27件の外国直接投資（FDI）プロジェクトの総額は43億6,000万米ドルに上り、その18％が不動産関連です。借入コストも追い風となっています。2025年4月、新規企業向け融資の平均金利は3.79％まで低下しました

老朽化するオフィスストックと改修コスト

イタリアのオフィス市場は、老朽化したインフラという課題に直面しています。国内の商業用建物の65％以上が1980年以前に建設されましたが、年間改修率はわずか0.81％にとどまっており、EUの気候目標にはるかに及ばない状況です。改修により資産価値を約13.5％引き上げることが可能ですが、多くの所有者（特に周辺サブマーケットの所有者）は、現行の賃料では改修費用に対する投資回収が見込めないため、大規模な改修の資金調達に苦慮しています。このミスマッチにより、老朽化した物件の空室リスクが高まり、テナントはグレードAのスペースを優先するようになっています。その結果、イタリアのオフィス市場では、高品質物件へのシフト動向が加速する一方で、古い地区における純吸収量は依然として抑制されているという構造的な二極化が続いています。

セグメント分析

グレードAの物件は2025年に市場の44.30％を占めており、2031年までCAGR5.62％で成長すると予測されています。欧州中央銀行（ECB）の評価指針は、貸し手がエネルギー効率の高い資産を好むことを強調しています。イタリア税務局（Agenzia delle Entrate）の半期データによると、一等地の賃料は郊外の同等物件に比べて20％高いことが確認されています。2027年までに供給予定のグレードA物件はわずか515,000 m²にとどまるため、賃料はさらに上昇する見通しです。

「質への逃避」傾向はミラノ以外にも見られます。ローマでは、EUR地区の一等地におけるプロジェクトが1平方メートルあたり654米ドルの賃料を獲得しており、地下鉄の延伸を背景に、国際的なテナントからの関心が高まっています。一方、グレードBの物件は、特にハイブリッドワークの普及に伴い郊外の拠点へ移行する企業にとって、コスト効率に優れた選択肢であり続けています。しかし、改修費用や迫りくるEUのエネルギー効率規制がグレードCの資産に重くのしかかっており、売却、用途変更、あるいは取り壊しが加速しています。全体として、グレードAセグメントは2031年までにCAGR5.62％という最も高い伸びを記録する見込みであり、イタリアのオフィス不動産市場全体における将来の需要と価格動向の基軸であり続けることが確実です。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• イタリアのオフィス不動産市場の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の171億米ドルから2026年には179億6,000万米ドルへと拡大し、2031年には229億8,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.05%です。
• イタリアのオフィス不動産市場の動向は何ですか？
  • 都市化と交通指向型開発、海外機関投資家による資本流入、老朽化するオフィスストックと改修コストが挙げられます。
• 都市化と交通指向型開発に関する情報は何ですか？
  • 政府の支出は交通分野へとシフトし、公共交通の利用率が上昇しています。
• 海外機関投資家による資本流入の状況はどうですか？
  • ユーロ圏は2024年に4,643億米ドルの経常収支黒字を計上し、多くの不動産ファンドがイタリアのオフィスを投資対象としています。
• イタリアのオフィス市場の老朽化するインフラについて教えてください。
  • 国内の商業用建物の65％以上が1980年以前に建設され、年間改修率は0.81％にとどまっています。
• グレードAの物件の市場シェアはどのように推移していますか？
  • 2025年に市場の44.30％を占め、2031年までCAGR5.62％で成長すると予測されています。
• イタリアのオフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • CBRE、Jones Lang LaSalle IP、Cushman & Wakefield、Savills、Colliersなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場促進要因
  • 都市化と公共交通指向型開発
  • 海外機関投資家の資金流入
  • コワーキングおよびフレックスオフィスの拡大
  • ESGおよびグリーンビルディングのコンプライアンス
  • ハイブリッド型勤務モデルへの移行
• 市場抑制要因
  • 老朽化したオフィス物件と改修費用
  • 建設費および内装工事費の高騰
  • 適切な再開発用地の供給不足
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的および定性的洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的・定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス不動産業界の主要指標に関する分析（供給量、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 建物のグレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引の種類別
  • 賃貸
  • 売買
• 最終用途別
  • 情報技術（ITおよびITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティングおよび専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務サービス）
• 都市別
  • ミラノ
  • ローマ
  • トリノ
  • イタリアのその他の都市

第6章 競合情勢

• 戦略的動き（M&A、REITの新規株式公開、セール・アンド・リースバック）
• 企業プロファイル
  • CBRE
  • Jones Lang LaSalle IP
  • Cushman & Wakefield
  • Savills
  • Colliers
  • Knight Frank
  • Dils（Former BNP Paribas RE Advisory）
  • Gabetti Property Solutions
  • Prelios SGR
  • COIMA RES
  • Covivio Italy（ex-Beni Stabili）
  • Generali Real Estate
  • Allianz Real Estate Italy
  • Hines Italy
  • AXA IM Alts Italy
  • IGD SIIQ
  • Webuild（Developer arm）
  • Astaldi
  • Impresa Pizzarotti
  • Rizzani de Eccher

第7章 市場機会と将来の展望