ASEANのオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、ASEANのオフィス不動産市場規模は2025年に256億7,000万米ドルと評価され、2026年の270億3,000万米ドルから2031年までに350億7,000万米ドルに達すると予測されており、予測期間（2026年～2031年）におけるCAGRは5.32％となる見込みです。

本レポートは、建物グレード（グレードA、グレードB、グレードC）、取引タイプ（賃貸・売却）、最終用途（情報技術（IT・ITES）、BFSI（銀行、金融サービス、保険）など）、国（インドネシア、ベトナムなど）ごとに分類されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模・予測値（米ドル）を提示しています。

ASEANのオフィス不動産市場の動向と洞察

ベトナム、インドネシア、フィリピンにおける持続的な海外投資がオフィス需要を牽引

ベトナムは2025年1月、前年同月比で48.6％の外国直接投資（FDI）の伸びを記録し、その流入額の66.9％を加工・製造プロジェクトが占めました（whitecase.com）。新規工場ごとに調達、物流、法務機能が必要となり、これらはホーチミン市中心部の高層ビルに集積しています。同地域では、2024年にグレードAの空室率が19.4％まで低下しました（cbrevietnam.com）。ジャカルタは、ASEAN最大の国内市場をターゲットとする地域本社の自然な拠点であり続けており、一方、メトロ・マニラはBPO契約の獲得が継続している恩恵を受けています。外資系企業は、監査法人、コンサルタント、ITベンダーといった関連企業を惹きつけ、ASEANのオフィス不動産市場における純吸収量を押し上げています。

東南アジア全域での緩やかな経済回復が、企業の賃貸意欲を向上

東南アジアのGDPは、個人消費と公共インフラ事業に支えられ、2025年には4.5％の成長が見込まれています。企業はパンデミック中に採用したその場しのぎの戦略を放棄し、マニラ、ジャカルタ、クアラルンプールでのオフィス面積拡大に注力しているため、賃貸契約期間が長期化しています。観光主導のサービス業の回復により、設備の整ったオフィスを必要とする専門サービス業の雇用が増加しています。銀行や保険会社は、サプライチェーンの再編によって加速した国境を越えた貿易の流れを取り込むため、顧客対応スペースを拡大しています。キャッシュフローの改善により、企業は早期に優良なフロアを確保できるようになり、ASEANのオフィス不動産市場における上位クラスのビル全体で入居率向上の波及効果が生まれています。

金利圧力と資金調達制約が新規オフィスプロジェクトの立ち上がりを鈍化

2024年、資金調達コストの急騰と貸し手による審査基準の引き締めにより、アジア太平洋地域の不動産投資額は27％減少しました。現在、デベロッパーはグリーンフィールドプロジェクトにおいて、より高い事前契約率や合弁事業への出資を要求しており、これにより竣工時期が2028年以降にずれ込んでいます。開発パイプラインの逼迫は賃料の安定を支える一方で、二線都市における市場拡大の可能性を制限しています。したがって、資本逼迫により、予測期間中のASEANのオフィス不動産市場で達成可能なCAGRは抑制されることになります。

セグメント分析

2025年の収益に占めるグレードA物件の割合は56.60％に達し、ASEANのオフィス不動産市場の基幹としての地位を再確認しました。これらの高層ビルは、公共交通機関へのアクセスが良好で、世界のテナントの基準を満たす先進的なデジタルインフラを備えたCBD（中央ビジネス地区）回廊に集中しています。高水準の空気質管理システム、柱のないフロアプラン、そして広範なESG情報開示により、稼働率は90％近辺を維持しています。投資家は、安定したキャッシュフローを確保し、規制リスクをヘッジするために、このグレードの物件に注力しています。敷地内での再生可能エネルギー発電やスマートガラスファサードなどのアップグレードにより、グレードA物件は企業のサステナビリティ戦略にさらに深く組み込まれており、業界全体を上回る6.05％のCAGRが見込まれています。

テナントが上位グレードへ移行するにつれ、グレードBの供給は競合の圧力にさらされています。オーナーは、改修のための資金を調達するか、賃料の引き下げを受け入れることを余儀なくされており、グレードAとの利回り格差は縮小しています。一部のグレードCビルは、コリビング、教育施設、データセンターなどへの使用事例を通じて、賃貸市場から完全に撤退しています。シンガポールやクアラルンプールなどの市場では、大規模改修プログラムに対する政府のインセンティブが救いの手となっていますが、必要な設備投資を正当化できるのは、最も中心部に位置する物件に限られます。その結果、優良資産への収益集中がさらに強まると予想され、ASEANのオフィス不動産市場における「コア・プラス」投資の潮流がさらに強まるでしょう。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• ASEANのオフィス不動産市場の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に256億7,000万米ドル、2026年には270億3,000万米ドル、2031年までには350億7,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.32%です。
• ASEANのオフィス不動産市場の動向は何ですか？
  • ベトナム、インドネシア、フィリピンにおける持続的な海外投資がオフィス需要を牽引しています。
• 東南アジア全域での経済回復は企業の賃貸意欲にどのように影響していますか？
  • 企業はオフィス面積拡大に注力しており、賃貸契約期間が長期化しています。
• 金利圧力と資金調達制約は新規オフィスプロジェクトにどのような影響を与えていますか？
  • 資金調達コストの急騰と貸し手による審査基準の引き締めにより、新規オフィスプロジェクトの立ち上がりが鈍化しています。
• 2025年のASEANのオフィス不動産市場におけるグレードA物件の収益割合はどのくらいですか？
  • 2025年の収益に占めるグレードA物件の割合は56.60%に達します。
• ASEANのオフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • CapitaLand、UOL Group Limited、City Developments Limited、Frasers Property Limited、Keppel Management Ltd.などです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • 東南アジア全域で経済が徐々に回復していることから、企業のリースに対する意欲が高まる
  • ハイブリッドワークの導入により、柔軟性があり、好立地のグレードAオフィススペースへの需要が高まる
  • ベトナム、インドネシア、フィリピンへの持続的な海外投資が、各首都におけるオフィス需要を牽引
  • シンガポールやバンコクなどの都心部における新規の優良オフィス供給が限られていることが、賃料の安定を支える
  • サステナビリティやグリーンリーシングへの優先度の高まりが、テナントの認定ビルへの選好に影響を与える
  • 商業ビルの技術的アップグレードにより、運営効率と入居者の体験が向上
• 市場抑制要因
  • 「質への志向」によるテナントの流出により、築年数の古いビルでは高い空室率が依然として続く
  • 金利上昇の圧力や資金調達の制約により、新規オフィスプロジェクトの立ち上がりが鈍化
  • ASEAN各市場における規制の不統一が、地域展開戦略を複雑化
  • 世界経済の先行き不透明感により、多国籍企業は長期リースの決定を先送り
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者・建設業者-主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業-主要な定量的・定性的洞察
  • 建材・設備メーカー-主要な定量的・定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス不動産業界の主要指標（供給量、賃料、価格、稼働率／空室率（％））に関する分析
• オフィス不動産の建設コストに関する考察
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィス需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 建物グレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引タイプ別
  • 賃貸
  • 売却
• 最終用途別
  • 情報技術（IT・ITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティング・専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 国別
  • インドネシア
  • ベトナム
  • タイ
  • フィリピン
  • マレーシア
  • シンガポール
  • その他のASEAN諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • CapitaLand
  • UOL Group Limited
  • City Developments Limited
  • Frasers Property Limited
  • Keppel Management Ltd.
  • Mapletree Investments
  • Ascendas REIT
  • Savills Vietnam
  • CBRE Vietnam
  • PT Ciputra Development Tbk
  • Sinar Mas Land
  • Sunway REIT
  • Ayala Land
  • Robinsons Land Corp
  • PRIME Philippines
  • Leechiu Property Consultants
  • Gamuda Land
  • IM Global Property Consultants
  • Hines
  • Malton Berhad

第7章 市場機会と将来の展望