アジア太平洋のオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、アジア太平洋地域のオフィス不動産市場規模は、2025年の3,910億7,000万米ドル、2026年の4,121億2,000万米ドルから、2031年までに5,356億1,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年までの年間平均成長率（CAGR）は5.38％となる見込みです。

本レポートは、ビジネスモデル（販売、賃貸）、ビルのグレード（グレードA、グレードB、グレードC）、最終用途（ITおよびITES、BFSI、ビジネスコンサルティングおよび専門サービス、その他のサービス）、および地域（中国、インド、日本、韓国、オーストラリア、インドネシア、その他アジア太平洋地域）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

アジア太平洋地域のオフィス不動産市場の動向と洞察

インドおよび東南アジアにおける経済の多角化とサービス業の成長：純吸収量の持続

2024年、バンガロール、ハイデラバード、プネーにおけるグローバル・キャパビリティ・センターでは、190万人の従業員が増加しました。また、カルナータカ州の「ビヨンド・バンガロール」計画などの州による優遇措置により、基準を満たす開発業者に対する印紙税の軽減が継続されています。ジャカルタ、ホーチミン市、マニラでも同様の傾向が見られ、堅調な人口増加とグレードA物件の供給制約により、空室率は一桁台前半で推移しています。雇用主は、豊富な人材プールと税制上の優遇措置を理由にこれらの大都市圏を好んでおり、これら両要因が相まって、需要の伸びは2028年を遥かに超えて続く見込みです。その結果、コスト競争力のある地域では、一部の中国ティア1サブマーケットが供給過剰に苦しむ一方で、純吸収量が新規竣工量を上回っています。この動向は、マクロ的な金利環境にもかかわらず、テナントの確固たる信頼を示しています。

「質への逃避」と「グリーンプレミアム」がグレードAの需要を押し上げる

シンガポールが5,000平方メートルを超える新規プロジェクトに対し「グリーンマーク」認証を義務付けたことを受け、2024年には同地域の在庫の51％以上が正式なサステナビリティ認証を取得しました。東京と香港では、それぞれグリーン認証物件の割合が90％を超えていると報告されており、オーナーは二次的な拠点では1％、主要CBDでは4％といったプレミアムを要求しています。テナントからの完全認証済み物件に対する需要5平方フィートに対し、現在利用可能な供給はわずか2平方フィートにとどまっているため、テナントは長期の賃貸借契約を締結するか、建設中のプロジェクトに対して事前契約を結んでいます。認証済み物件の供給不足は、古い建物の陳腐化サイクルを加速させ、改修資金への資本再投資を促進しています。オーストラリアや日本で開示義務が強化されるにつれ、グリーンプレミアムはさらに拡大すると予想され、大家側の「質への逃避」という見方がさらに強まるでしょう。

ハイブリッドワークと高密度化：従業員1人あたりのスペース需要の削減

従業員1人あたりの平均割り当て面積は、2020年以前の150～200平方フィートから、2024年には100～150平方フィートへと33％縮小し、これにより総需要は直ちに鈍化しています。シドニーとメルボルンでは、テナントが設備の充実した少数のフロアに集中するにつれ、古い高層ビルで30～40％の空室率が報告されています。調査データによると、監視対象のビルのうちピーク時の稼働率が80％を超えているのはわずか43％にとどまっており、構造的に利用率が低いストックが残されています。東京の企業では現在、1デスクあたり平均1.3人の従業員が配置されており、これによりテナントは従業員数を維持しつつフロア全体を明け渡すことが可能になっています。公共交通機関へのアクセスやウェルネス設備を備えていないビルでは、稼働率の低下が最も顕著であり、賃料への圧迫や資産の流動性低下を招いています。

セグメント分析

2025年の取引高のうち77.2％を賃貸取引が占めており、アジア太平洋地域のオフィス不動産市場では、予測可能で賃貸借契約に裏打ちされたキャッシュフローが好まれることが裏付けられています。機関投資家は、インドでは平均5～7年、東南アジアでは3～5年の賃貸借期間を重視しており、これにより短期的な収益の変動が抑制されています。REITは2024年に35億米ドルのポートフォリオ再編を行い、その代表例として、ケッペルREITがムンバイのピナクル・オフィス・パークの持分50％を2億3,900万シンガポールドル（1億7,700万米ドル）で取得したことが挙げられます。売却取引は、取引額ベースでわずか22.8％に留まりますが、ジャカルタにおける分譲所有権（ストラタ・タイトル）取引を牽引役として、CAGR6.71％で拡大すると予測されています。ジャカルタでは、「ゴールデン・インドネシア・ビザ」制度により、海外からの所有が促進されています。賃貸利回りは、東京で3.0～3.5％、シンガポールで3.5～4.5％へと低下していますが、ムンバイとジャカルタでは依然として8～9.5％前後で推移しており、為替リスクがあるにもかかわらず、利回りを求める海外ファンドを惹きつけています。

コア投資家は引き続き安定したポートフォリオを追い求めている一方、バリューアド型投資家は、フレキシブルワークスペースへの再配置や、より高いグリーン認証へのアップグレードが可能な資産に焦点を当てています。グレードAとグレードBの賃料格差は、シンガポールと東京で最も拡大しており、開発業者は管理契約を維持しつつも、完成したビルを即座に売却して資金化することを促進しています。予測期間を通じて、アジア太平洋地域のオフィス不動産市場において、賃貸資産の市場規模は着実に拡大すると見込まれます。一方、販売部門は、一部の主要都市における好機を捉えた価格設定の恩恵を受けると予想されます。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• アジア太平洋地域のオフィス不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の3,910億7,000万米ドル、2026年の4,121億2,000万米ドルから、2031年までに5,356億1,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年までのCAGRは5.38％となる見込みです。
• アジア太平洋地域のオフィス不動産市場の主要企業はどこですか？
  • JLL、CBRE、Cushman & Wakefield、Colliers、Knight Frank、Savills、Mitsubishi Estate、DLF、Henderson Land Development、Frasers Property、China Resources Land、Keppel REIT、Suntec REIT、CDL、Tata Realty & Infrastructure、CapitaLand Development、Lendlease、GPT Group、IGIS Asset Management、Tokyu Fudosan Holdingsなどです。
• インドおよび東南アジアにおけるオフィス不動産市場の動向は何ですか？
  • 経済の多角化とサービス業の成長により、純吸収量が持続しており、雇用主は豊富な人材プールと税制上の優遇措置を理由にこれらの大都市圏を好んでいます。
• グレードA物件の需要を押し上げる要因は何ですか？
  • 「質への逃避」と「グリーンプレミアム」が影響しており、テナントからの完全認証済み物件に対する需要が高まっています。
• ハイブリッドワークの影響はどのようなものですか？
  • 従業員1人あたりのスペース需要が減少し、総需要が鈍化しています。
• アジア太平洋地域のオフィス不動産市場における賃貸取引の割合はどのくらいですか？
  • 2025年の取引高のうち77.2％を賃貸取引が占めています。
• 賃貸利回りはどのように推移していますか？
  • 東京で3.0～3.5％、シンガポールで3.5～4.5％へと低下していますが、ムンバイとジャカルタでは依然として8～9.5％前後で推移しています。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と特徴

• 市場概要
• 市場促進要因
  • インドにおける経済の多角化とサービス業の成長／東南アジア（SEA）が、一部の主要都市における純吸収数を支えています。
  • 安全資産への逃避／グリーン・プレミアム：テナントが、エネルギー効率に優れ、WELL認証を取得したグレードAのオフィススペースへ移転しています。
  • テクノロジー、GCC（湾岸協力理事会加盟国）、ライフサイエンス各分野が、コスト面での優位性を持つ市場（ハイデラバード、バンガロール、ホーチミン市）で拡大しています。
  • ハイブリッドなニーズや賃貸契約期間の短縮に対応する、フレキシブルワークスペース、マネージドオフィス、ターンキー内装。
  • データ主導型資産管理（IoT、スマートBMS）は、省エネと予知保全を通じてNOIを向上させます。
• 市場抑制要因
  • ハイブリッドワークと高密度化により、従業員1人あたりのスペース需要が減少し、表向きの需要の伸びが鈍化しています。
  • 資金調達コストの高騰と建設費のインフレが、新規供給の採算性や改修投資に圧力をかけています。
  • 都心部（CBD）における供給過剰や既存物件の陳腐化に加え、一部の都市では用途変更の許可手続きが遅れています。
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的および定性的洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的・定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス不動産業界の主要指標に関する分析（供給量、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 アジア太平洋地域のオフィス不動産市場の規模と成長予測

• ビジネスモデル別
  • 売上高
  • 賃貸

第6章 アジア太平洋地域のオフィス不動産市場（賃貸モデル）の規模および成長予測

• ビルのグレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 最終用途別
  • 情報技術（ITおよびITES）
  • BFSI
  • ビジネスコンサルティングおよび専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 国別
  • 中国
  • インド
  • 日本
  • 韓国
  • オーストラリア
  • インドネシア
  • その他のアジア太平洋諸国

第7章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • JLL
  • CBRE
  • Cushman & Wakefield
  • Colliers
  • Knight Frank
  • Savills
  • Mitsubishi Estate
  • DLF
  • Henderson Land Development
  • Frasers Property
  • China Resources Land
  • Keppel REIT
  • Suntec REIT
  • CDL
  • Tata Realty & Infrastructure
  • CapitaLand Development
  • Lendlease
  • GPT Group
  • IGIS Asset Management
  • Tokyu Fudosan Holdings

第8章 市場機会と将来の展望