ドイツのオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026～2031年）

Mordor Intelligenceによると、ドイツのオフィス不動産市場の規模は2025年に1,129億8,000万米ドルと評価され、2026年の1,162億3,000万米ドルから2031年までに1,338億8,000万米ドルに達すると推定されており、予測期間（2026～2031年）におけるCAGRは2.88％となる見込みです。

本レポートは、建物グレード（グレードA、グレードB、その他）、取引タイプ（賃貸、売却）、最終用途（情報技術（ITとITES）、BFSI（銀行、金融サービス、保険）、その他）、都市（ベルリン、ミュンヘン、その他）ごとにセグメント化されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模と予測値（米ドル）を提示しています。

ドイツのオフィス不動産市場の動向と洞察

ESG基準に準拠した高品質なオフィススペースへの需要の高まり

ESGへの期待が企業のオフィス戦略の基盤となるにつれ、認証済みのオフィス資産がテナント需要において占める割合が増加しています。2024年上半期、主要7都市における総テナント需要のうち、認証済みビルが占める割合は33％に達し、これは5年前の記録の2倍となっています。フランクフルトでは現在、在庫の27％が認証済みであり、ミュンヘンでは2019年以降、認証済み物件の面積が122％増加しています。銀行と金融サービスグループは、厳格化する開示基準を満たすため、こうした資産を求めており、これにより測定可能な賃料プレミアムや空室期間の短縮が支えられています。したがって、ドイツのオフィス不動産市場では、エネルギー使用状況の透明性を証明し、IoTを活用した運用指標を提供できるオーナーが優遇されています。この変化により、ESG認証済みビルは、進化するオフィス環境において、コンプライアンス達成の手段であると同時に、高パフォーマンスな投資資産としての地位を確立しています。

新興都市部と二次ビジネス地区におけるオフィス開発の拡大

二次都市は、価値を求めるオフィス投資家やテナント双方にとって、戦略的な目的地として台頭しています。B級都市の空室率は平均5.0％で、A級都市で記録された7.1％を大幅に下回っています。ボンやギーベンにある長期賃貸契約を結んでいる公的機関は、CBD（中央ビジネス地区）ポートフォリオにおける景気変動による圧力を相殺する、安定したキャッシュフローをもたらします。コスト意識の高い企業は、サポート機能をこれらの都市へ移転させる傾向が強まっており、リモートワークツールの普及により、トップクラスの立地への依存度も低下しています。したがって、ドイツのオフィス不動産市場を対象とする投資家は、変動の激しいプライム賃料への過度なエクスポージャーを避けることで、利回りプレミアムを獲得することができます。この動向は、職場の立地における柔軟性や財務的回復力といった構造的な変化に後押しされ、投資対象地域の決定的な拡大を示しています。

金利の上昇による商用不動産への投資活動の鈍化

ECBは2025年6月に25ベーシスポイントの利下げを行う前に政策金利を4.5％に引き上げ、これにより借入条件が厳格化され、取引件数に悪影響を及ぼしました。米連邦準備制度理事会（FRB）の調査によると、ECBの利上げ時には、サービス業中心の他国に比べて製造業比率の高いドイツ経済の方がより急激に縮小し、オフィス需要への圧力が強まっています。シグナ社の破綻を受けてモニタリングが強化されたことで、銀行は1兆1,000億米ドルの不動産ローンについて担保の再評価を行い、引当金を積み増すことを余儀なくされています。2025年4月の破産申立件数は前年同月比で3.3％増加し、2月の債権者請求額は99億米ドルに達したことから、不動産に対するリスク許容度はさらに低下しています。勤務形態の変化や融資条件の引き締めに伴い資産価値が調整される中、オフィス資産が最も脆弱な状況にあるようです。

セグメント分析

2025年、ドイツのオフィス不動産市場において、グレードAが市場シェアの58.45％を占め、その他のグレードを大きく上回りました。テナントは引き続きこれらの資産を好む傾向にあり、2031年までCAGR3.08％でこのセグメントを牽引すると見込まれます。ESGスコア、高度空調自動化、中心部への立地といった要素により、グレードBの物件に比べて2桁の賃料プレミアムが確保されています。グレードBとグレードCの建物に対する大規模な改修工事の資金調達ができない投資家は、規制によって建物の陳腐化が加速する中、流動性リスクに直面することになります。

2024年には、企業がワークスペースの基準を人材の定着や生産性の目標と結びつけたことで、「質への逃避」の動きが加速しました。IoT対応の照明からAIを活用したエネルギー管理に至るまで、スマートビルディングへの改修が、現在では最高水準の物件を差別化する要素となっています。そのため、ドイツのオフィス不動産市場におけるグレードA物件の規模は、新築とアップサイクルによる改修の両方によって拡大している一方、構造的に陳腐化したグレードCのフロアは、代替用途への転換が進んでいます。

その他の特典

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• ドイツのオフィス不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に1,129億8,000万米ドル、2026年には1,162億3,000万米ドル、2031年までには1,338億8,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは2.88%です。
• ドイツのオフィス不動産市場におけるグレードA物件の市場シェアはどのくらいですか？
  • 2025年、グレードAが市場シェアの58.45%を占め、2031年までCAGR3.08%でこのセグメントを牽引すると見込まれています。
• ドイツのオフィス不動産市場における主要な動向は何ですか？
  • ESG基準に準拠した高品質なオフィススペースへの需要の高まり、新興都市部と二次ビジネス地区におけるオフィス開発の拡大、金利の上昇による商用不動産への投資活動の鈍化などがあります。
• ドイツのオフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • CBRE、Jones Lang LaSalle IP、Cushman & Wakefield、Savills、Knight Frank、BNP Paribas Real Estate、Colliersなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • ESG基準に準拠した高品質なオフィススペースへの需要の高まり
  • 新興都市部と二次ビジネス地区におけるオフィス開発の拡大
  • 省エネ型建築改修を促進する政府主導のインセンティブ
  • 技術とデジタルサービスセグメントからの需要の高まりによる都市部のオフィス吸収の後押し
  • 柔軟なワークスペースモデルによるモダンでモジュール式のオフィス形態への需要の牽引
  • スマートビルディング技術と高度ビルオートメーションシステムの導入拡大
• 市場抑制要因
  • 金利の上昇による商用不動産への投資活動の鈍化
  • 銀行や保険といった従来型産業におけるオフィススペースの縮小
  • 建設費と資材費の高騰によるプロジェクトの実現可能性への影響
  • 変化し続けるEUのサステナビリティ規制への準拠により、アップグレードと報告にかかるコストの増加
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者と建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的・定性的洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的・定性的洞察
• 産業における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス不動産業の主要指標に関する分析（供給量、賃料、価格、稼働率/空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 建物グレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引タイプ別
  • 賃貸
  • 売却
• 最終用途別
  • 情報技術（ITとITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティングと専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 都市別
  • ベルリン
  • ミュンヘン
  • フランクフルト
  • ハンブルク
  • ドイツのその他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • CBRE
  • Jones Lang LaSalle IP
  • Cushman & Wakefield
  • Savills
  • Knight Frank
  • BNP Paribas Real Estate
  • Colliers
  • alstria Office REIT-AG
  • DIC Asset AG
  • Union Investment Real Estate
  • PATRIZIA SE
  • GEG German Estate Group
  • Tishman Speyer Deutschland
  • Strabag Real Estate
  • HOCHTIEF
  • Zech Group
  • LEG Immobilien
  • Vonovia SE
  • Corestate Capital
  • Art-Invest Real Estate

第7章 市場機会と将来の展望