欧州のオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、欧州のオフィス不動産市場規模は、2025年に3,787億4,000万米ドル、2026年に3,924億8,000万米ドルとなり、2031年までに4,786億6,000万米ドルに達すると予測されています。

2026年から2031年にかけては、CAGR 4.05％で成長すると見込まれています。

本レポートは、建物用グレード（グレードA、グレードB、グレードC）、取引の種類（賃貸、売買）、エンドユーザー（ITおよびITES、BFSI、ビジネスコンサルティングおよび専門サービス、その他のサービス）、および地域（ドイツ、英国、フランス、イタリア、スペイン、その他欧州）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

欧州オフィス不動産市場の動向と洞察

米国およびアジアのテック大手による欧州のティア1都市へのニアショアリング拡大が、広床面積物件の吸収を促進

マイクロソフト、グーグル、バイトダンス、テンセントは2025年、ドイツ、アイルランド、オランダにおいて拠点を拡大し、各社ともエンジニアリングおよびクラウド運用チームを同一拠点に集約するため、5,000 m²を超える連続した区画の賃貸契約を締結しました。フランクフルトの2025年第1四半期の吸収面積は194,600 m²に達し、2019年以来の最高四半期吸収面積を記録するとともに、プライム賃料を月額1 m²あたり52米ドルまで押し上げました。高スペックでエッジコンピューティングに対応したフロアスペースは、竣工前に賃貸契約が成立しており、開発業者にとっては収益認識を前倒しする一方で、市場賃料の伸びが固定のエスカレーター条項を上回る場合、上値は制限されることになります。光ファイバー回線や国際空港を欠く地方都市では、同等の取引量を確保できておらず、地域間の格差が拡大しています。

EUのEPBD 2026年ゼロエミッション義務化が、先手を打ったグリーン改修を加速させています

「建築物のエネルギー性能に関する指令（EPBD）」では、2026年以降のすべての新規非住宅建築物について、敷地内での化石燃料による排出をゼロとすることを義務付けており、既存資産に対しても2030年までに段階的な改修を課しています。ドイツやオランダの不動産所有者は、ヒートポンプ、外壁断熱、屋上太陽光発電の導入を前倒しで進めており、これにより、基準を満たしていない物件と比較して、認証済み資産のキャップレートは最大75ベーシスポイントも低下しています。1平方メートルあたり平均165～275米ドルの改修費用は小規模な所有者にとって負担となっていますが、早期に改修を行った所有者には10％以上の賃料プレミアムという恩恵をもたらしています。自治体の規制執行により、すでに二極化した市場が形成されており、EPC Aランクの物件は評価額の堅調さを維持している一方、Cランクの建物は「座礁資産」リスクに直面しています。その結果、資本は投機的な新築タワーではなく、改修プロジェクトのパイプラインへと流れ、主要地区におけるグレードA物件の供給が逼迫しています。

ECBの持続的な高金利と信用スプレッドの縮小が開発パイプラインを抑制

欧州中央銀行（ECB）は2025年1月、預金金利を2.75％に据え置きました。これにより、投機的なオフィスプロジェクトの総借入コストは6％を上回ることとなりました。開発業者は現在、損益分岐点に達するために7％～8％の安定利回りを必要としていますが、このハードルをクリアできるのは、完全に事前賃貸契約が済んでいるグレードAのタワーのみです。フランクフルト、ミュンヘン、アムステルダムでは、2022年のピーク時と比較して建設許可件数がそれぞれ40％～50％減少しており、2027年以降の引き渡しは著しく制限される見通しです。2020～2021年に組成されたローンの借り換えリスクにより、2桁の割引率での機会主義的な資産売却が引き起こされていますが、それでも買い気配と売り気配の乖離は依然として大きく、多くの取引が停滞しています。

セグメント分析

2025年時点で、グレードA資産は欧州オフィス不動産市場規模の55.68％を占めており、2031年までCAGR4.99％で成長すると予測されています。2025年、ミュンヘンにおけるグレードAのプライムCBD賃料は月額1平方メートルあたり57米ドルを超え、同等のグレードB物件よりも30％高くなりました。これは、テナントがウェルネス設備、柱のないフロアプラン、ESG認証に対して割増賃料を支払う用意があることを示しています。このセグメントは、投機的なプロジェクトへの資金調達が困難であることや、埋め込み炭素規制により開発業者が新築タワーの建設よりも既存物件の改修に注力していることから、供給が逼迫している恩恵を受けています。グレードBの物件は在庫の約3分の1を占めており、その見通しは二極化しています。交通結節点から500m圏内の中央部に位置するオフィスは、EPC B基準を満たすために1平方メートルあたり110～165米ドルの改修資金を投入するバリューアップ型投資家を惹きつけていますが、一方で、自動車依存型の郊外物件は、用途転換または解体の危機に直面しています。グレードCのビルは、多くの場合1990年以前に建設されたものであり、住宅やライフサイエンス用途への転用率が2024年に在庫の12％へと倍増したことで、市場から完全に姿を消しつつあります。

「質への逃避」の動きは賃料スプレッドにも表れています。フランクフルトのグレードAの賃料は月額1平方メートルあたり52米ドルで、グレードBの同種物件より17米ドル高く、この差は2019年以降600ベーシスポイント拡大しています。テナント側は、従業員のエンゲージメント向上目標やスコープ2の炭素排出量削減目標を主な要因として挙げています。こうした格差は、改修によるコア資産化戦略に対する投資家の関心をさらに強めており、改修済みのグレードB物件の利回りは、グレードA物件との差を100ベーシスポイント以内にまで縮小させています。EPBD（エネルギー性能建築物指令）の期限が迫る中、金融機関は認証済み資産に対して優遇的な融資対価値比率（LTV）を設定し始めており、これにより高級物件への偏りがさらに強まり、陳腐化したオフィスの淘汰が加速しています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 欧州のオフィス不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に3,787億4,000万米ドル、2026年に3,924億8,000万米ドル、2031年までに4,786億6,000万米ドルに達すると予測されています。2026年から2031年にかけてのCAGRは4.05％です。
• 欧州オフィス不動産市場の主要企業はどこですか？
  • Jones Lang LaSalle IP, Inc.、CBRE、Cushman & Wakefield、Savills、Colliers、STRABAG SE、HOCHTIEF、AF Gruppen、Aroundtown SA、Gecina、Skanska AB、Bouygues Immobilier、Hines、Unibail-Rodamco-Westfield、Vonovia SE、SEGRO Plc、Merlin Properties Socimi, S.A.、Alstria Office AG、BNP Paribas Real Estate、PATRIZIAなどです。
• 欧州オフィス不動産市場の動向は何ですか？
  • 米国およびアジアのテック大手による欧州のティア1都市へのニアショアリング拡大が広床面積物件の吸収を促進しています。
• EUのEPBDによる影響は何ですか？
  • 2026年以降の新規非住宅建築物について化石燃料による排出をゼロとすることが義務付けられ、既存資産に対しても2030年までに段階的な改修が課されています。
• ECBの金利が市場に与える影響は何ですか？
  • ECBの持続的な高金利と信用スプレッドの縮小が開発パイプラインを抑制しています。
• グレードA資産の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年時点でグレードA資産は欧州オフィス不動産市場規模の55.68％を占め、2031年までCAGR4.99％で成長すると予測されています。
• フランクフルトのグレードA賃料はどのように変化していますか？
  • フランクフルトのグレードAの賃料は月額1平方メートルあたり52米ドルで、グレードBの同種物件より17米ドル高くなっています。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • EUのEPBD（2026年）によるゼロエミッション義務化が目前に迫り、先手を打ったグリーン改修が加速しています
  • 企業の「サイエンス・ベース・ターゲット」に基づくネットゼロへの取り組みが、エネルギー・ポジティブなフラッグシップオフィスの需要を後押ししています
  • 米国およびアジアのテクノロジー大手による、欧州の主要都市へのニアショアリングの拡大が、広床面積物件の吸収を促進しています
  • EUの「回復・レジリエンス・ファシリティ」によるグリーン・レトロフィット資金が、中東欧（CEE）市場における老朽化した物件への設備投資を可能にしています
  • AIデータセンターのエコシステムによる波及効果により、エッジコンピューティング拠点周辺でマイクロクラスター型オフィスの需要が生まれています
  • スマートメーターが導入された資産に対して、より安価なグリーンファイナンスを可能にする、取引可能なデジタル・ビルディング・パスポートの登場
• 市場抑制要因
  • ECBの金利が引き続き高水準で推移し、クレジットスプレッドが縮小していることが、開発パイプラインを抑制しています
  • 企業のサブリースブームにより稼働率が30％に達し、一等地の賃料に圧力をかけています
  • 先進的な自治体における「15分都市」ゾーニングの上限により、将来の都心部（CBD）オフィス供給量が抑制されています
  • 埋め込み炭素の上限により、鉄骨・ガラス製タワーの再開発計画の承認が制限されています
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的および定性的洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的および定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス不動産業界の主要指標に関する分析（供給、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• 業界の魅力度―ファイブフォース分析
  • 新規参入業者の脅威
  • 買い手の交渉力
  • 供給企業の交渉力
  • 代替品の脅威
  • 競争企業間の敵対関係

第5章 市場規模と成長予測

• 建築用グレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引の種類別
  • レンタル
  • 販売
• エンドユーザー別
  • 情報技術（ITおよびITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティングおよび専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 国別
  • ドイツ
  • 英国
  • フランス
  • イタリア
  • スペイン
  • その他の欧州諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • Jones Lang LaSalle IP, Inc.
  • CBRE
  • Cushman & Wakefield
  • Savills
  • Colliers
  • STRABAG SE
  • HOCHTIEF
  • AF Gruppen
  • Aroundtown SA
  • Gecina
  • Skanska AB
  • Bouygues Immobilier
  • Hines
  • Unibail-Rodamco-Westfield
  • Vonovia SE
  • SEGRO Plc
  • Merlin Properties Socimi, S.A.
  • Alstria Office AG
  • BNP Paribas Real Estate
  • PATRIZIA

第7章 市場機会と将来の展望