中国のオフィス用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、中国のオフィス用不動産市場規模は、2025年の2,873億2,000万米ドルから2026年には3,018億9,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR 5.07％で推移し、2031年には3,864億8,000万米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、ビルグレード（グレードA、グレードBなど）、取引タイプ（賃貸・販売）、最終用途（IT（IT・ITES）、BFSI（銀行・金融サービス・保険）など）、主要都市（北京、上海、深センなど）ごとに分類されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模・予測値（米ドル）を提示しています。

中国のオフィス用不動産市場の動向と洞察

REIT拡大に向けた政府の支援策

中国の公募REIT制度がショッピングモールやデパートまで対象を拡大したことで、商業用資産が長期資本を確保する方法が一変しました。安定化されたプロジェクトの証券化された持分を投資家が取引できるようにすることで、短期の銀行借入と数十年にわたる不動産収入の流れとの間の期間ミスマッチが解消されます。このタイミングは、適格資産の買収に関する「三つのレッドライン」基準の慎重な緩和と合致しており、金融安定性の目標を損なうことなく資産の再評価を支える、調整された流動性支援策をもたらしています。国内投資家がすでに取引量の80％以上を占めている中、強化されたREITチャネルは、彼らに拡張可能な出口戦略を提供すると同時に、開発業者には貸借対照表上の借入に代わる選択肢をもたらします。ティア1物件は、機関投資家が求めるキャッシュフローの可視性を提供するため、真っ先に恩恵を受けることになります。

ハイブリッドワークに牽引された「質への逃避」需要

パンデミック後の入居率調査によると、従業員はウェルビーイングとコラボレーションを向上させるワークスペースにのみ復帰する意向を示しています。その結果、雇用主はオフィス面積を合理化しつつも、立地をグレードアップさせています。この転換により、2023年以降、グレードAの実効賃料は2.4％上昇した一方で、グレードB/Cの賃料は1.2％下落しました。香港のデータによると、従業員の27％は週5日出社に戻るために最低6％の賃上げを必要としており、これにより企業は賃上げではなく、福利厚生への投資に注力するようになっています。上海では、プレミアムタワーの空室率が11.5％と、全市平均の22.9％を大きく下回っており、プレミアム物件とセカンダリー物件の賃料格差が拡大していることを浮き彫りにしています。この二極化により、資本配分はトロフィー資産に集中し、古い物件に対する再開発やポジショニングの見直しへの圧力が強まっています。

グレードB・C物件における空室率の高止まり

上海のCBD以外における空室率は12.2％（グレードAコアエリアは11.5％）であり、テナントがセカンダリー物件から流出している実態を示しており、オーナーは入居者を維持するために最大50％の優遇措置を講じざるを得ない状況です。北京でも同様の格差が見られ、国有企業からの需要は安定しているにもかかわらず、2024年の全市空室率は21％を記録しています。供給リスクは依然として続いており、2024年下半期には上海で95万3,000平方メートルのグレードA物件が新規竣工する見込みです。これは上半期の竣工量の2倍以上に相当し、シャドウストックの負担をさらに増大させています。所有者が資本再編を行い、老朽化した物件の再位置付けを行うまでは、構造的に弱いキャッシュフローが、市場全体としての賃料上昇を抑制することになるでしょう。

セグメント分析

2025年、グレードAオフィスは中国のオフィス用不動産市場において50.74％という圧倒的なシェアを占め、他のグレードを大きく上回りました。テナントの統合が進むことを背景に、このセグメントは2031年までCAGR5.63％で拡大すると予測されており、中国のオフィス用不動産市場全体を常に上回る成長を維持する見込みです。事業再編により、企業は総床面積を削減しつつ、立地の質、技術導入の進捗度、ESGへの取り組みを向上させることが可能となります。非接触型アクセス、高度な空気ろ過システム、柔軟な会議室など、WELL認証を取得したアメニティを提供できるオーナーは、2023年の賃貸契約前の賃料と比較して10％～15％の賃料プレミアムを獲得しています。

クラスBの資産は、多くのビルが機能的な陳腐化に近づいていることから、長期にわたる選別圧力に直面しています。所有者は、コワーキングスペース、ライフサイエンス・インキュベーター、あるいは住居兼オフィス用ロフトへの転用を検討していますが、こうしたプロジェクトには多額の設備投資が伴います。一部の投資家グループは、都市再生による恩恵を見込み、2018年のピーク価格から35％を超える割引価格でクラスB／Cの資産束の取得を開始しています。この取り組みは、遊休物件を活性化させるという自治体の指針と合致していますが、構造改修に関する規制上の許可取得には依然として数年を要する見込みです。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 中国のオフィス用不動産市場の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の2,873億2,000万米ドルから2026年には3,018億9,000万米ドルへと拡大し、2031年には3,864億8,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.07%です。
• 中国のオフィス用不動産市場におけるグレードAオフィスのシェアはどのくらいですか？
  • 2025年、グレードAオフィスは中国のオフィス用不動産市場において50.74%という圧倒的なシェアを占めます。
• 中国のオフィス用不動産市場における主要企業はどこですか？
  • WANDA Group、Country Garden Property Development Co., Ltd、Vanke Co., Ltd.、Sunac China Holdings Limited、Poly Developments & Holdings、Evergrande Group、China Overseas Land & Investment、Greenland Holding Group、China Resources Land、China Merchants Shekou Industrial Zone、Gemdale Corporation、Henderson Land Development、Longfor Group、CapitaLand China、Soho China、Keppel REIT China、Ping An Real Estate、Tishman Speyer China、Gaw Capital Partners、Hines China、Kerry Properties、Swire Propertiesなどです。
• 中国のオフィス用不動産市場における空室率はどのようになっていますか？
  • 上海のCBD以外における空室率は12.2%であり、北京では2024年の全市空室率が21%を記録する見込みです。
• 中国のオフィス用不動産市場におけるハイブリッドワークの影響は何ですか？
  • パンデミック後の入居率調査によると、従業員はウェルビーイングとコラボレーションを向上させるワークスペースにのみ復帰する意向を示しています。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • 国内のテクノロジー企業・フィンテック企業の急速な拡大が、グレードAの需要を牽引
  • 政府主導の都市クラスター開発（例：大湾区、京津冀）が商業拠点の活性化を後押し
  • 主要都市（Tier-1）・一部の第二級都市（Tier-2）における外国企業の進出拡大
  • 本社経済・イノベーションゾーンに対する政策支援
  • グリーンビルディングやスマートオフィスインフラの導入拡大
  • スタートアップ・エコシステムの成長に伴い、コワーキングの普及が進む
• 市場抑制要因
  • 第2級・第3級都市における供給過剰の圧力が賃料上昇に影を落とす
  • 景気減速と規制強化が企業のリース需要に影響を及ぼす
  • 新規開発されたCBDにおける高い空室率が、物件の吸収を遅らせる
  • ハイブリッドワークの導入に伴う、大規模テナントによるオフィススペースの合理化
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者・建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的・定性的な洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的・定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス用不動産市場における技術革新
• オフィス用不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス用不動産業界の主要指標に関する分析（供給量、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス用不動産の建設コストに関する洞察
• オフィス用不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペース需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模・成長予測（米ドルベース）

• ビルティンググレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引タイプ別
  • 賃貸
  • 販売
• 最終用途別
  • IT（IT・ITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティング・専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 主要都市別
  • 北京
  • 上海
  • 深セン
  • 広州
  • 成都
  • 中国その他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • WANDA Group
  • Country Garden Property Development Co., Ltd
  • Vanke Co., Ltd.
  • Sunac China Holdings Limited
  • Poly Developments & Holdings
  • Evergrande Group
  • China Overseas Land & Investment
  • Greenland Holding Group
  • China Resources Land
  • China Merchants Shekou Industrial Zone
  • Gemdale Corporation
  • Henderson Land Development
  • Longfor Group
  • CapitaLand China
  • Soho China
  • Keppel REIT China
  • Ping An Real Estate
  • Tishman Speyer China
  • Gaw Capital Partners
  • Hines China
  • Kerry Properties
  • Swire Properties

第7章 市場機会と将来の展望