北米のオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、2026年の北米のオフィス不動産市場の規模は4,274億9,000万米ドルと推定されており、2025年の4,129億8,000万米ドルから拡大し、2031年には5,078億4,000万米ドルに達すると予測されています。

2026年から2031年にかけてのCAGRは3.51％となる見込みです。

本レポートは、建築用グレード（グレードA、グレードB、その他）、取引の種類（賃貸、売買）、最終用途（情報技術（ITおよびITES）、BFSI（銀行・金融サービス・保険）、その他）、および国（米国、カナダ、メキシコ）ごとに分類されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模および予測値を金額（米ドル）で提示しています。

北米のオフィス不動産市場の動向と洞察

オフィス復帰義務化がプレミアム物件の賃貸需要を押し上げ

Amazon、Starbucks、IBMなどの大手企業は2024年に週4～5日の出社ルールを復活させ、米国のホワイトカラー従業員の75％を所定の出社目標の対象としました。テナントは現在、高スペックの換気設備、ウェルネス認証、充実したアメニティを備え、通勤の価値を正当化できる最高水準のオフィスビルに注力しています。賃貸契約規模上位100件の平均面積は288,834平方フィートで、前年比8％増となり、その68％はコストの安定性を確保するための更新契約でした。マンハッタンの高額賃料取引では金融サービス業のテナントが主導的役割を果たし、1平方フィートあたり100米ドルを超えるリース契約の64％を占め、200米ドルを超える契約数はほぼ3倍に増加しました。出社方針を定めている企業は、完全リモート勤務の企業に比べて離職率が低いことが報告されており、これはプレミアムスペースへの需要を示すシグナルをさらに強めています。

利下げ後のオフィス物件へのオポチュニスティックな買収に向けた資金の急増

金融緩和により、資金力のある投資家向けの取引パイプラインが復活しました。プライベート・クレジット大手だけでも、ブリッジローンからコアオフィスローンへの移行を目的とした400億米ドル以上を積み上げており、その先頭にはKKRの420億米ドルのパイプラインが位置しています。特に、地元銀行が融資を縮小した米国の地方都市圏では、経営難に陥った資産が再取得原価より30～70％低い価格で取引されています。モナーク・キャピタル・パートナーズは、2025年までに9,290億米ドルに上る商業用不動産ローン（CME）の満期集中を好機と捉え、2024年4月までに36億米ドルをオポチュニスティック投資に投入しました。REIT（不動産投資信託）も、同様の割安物件を狩るため、2024年に847億米ドルの新規資本を調達しました。

ハイブリッド勤務の定着が純吸収量を押し下げ

ハイブリッドワークの導入率は80％で安定しましたが、その義務化が強化されたにもかかわらず、2024年の米国のオフィス稼働率は収容能力の平均わずか38％にとどまりました。各組織は従業員1人あたりの座席数を15％削減し、1.5対1を超える共有比率を通じて、オフィス面積を25％縮小することを目指しました。2025年第1四半期までに空室率は19％に上昇し、1990年代初頭以来の最高水準を記録しました。調査対象の従業員のほぼ半数は、フルタイムでの復帰よりも退職を選ぶと回答しており、柔軟性を8％の給与アップと同等の価値と評価しています。こうした変化により、汎用スペースの吸収率は恒久的に低下し、需要は数が少なく、質の高い立地へとシフトしています。

セグメント分析

2025年、グレードAのオフィススペースは北米のオフィス不動産市場シェアの47.10％を占め、テナントが近代的でテクノロジーを活用した環境へと集約される中、引き続き吸収動向を牽引しています。プライム・タワーでは4,900万平方フィートの純増を記録したのに対し、非プライムカテゴリーでは1億7,000万平方フィートの減少となりました。グレードAの平均募集賃料は、下位クラスより84％高く、優れたアメニティとESG実績を反映しています。マンハッタンでは、100米ドル以上の賃料契約の64％を金融サービス企業が占めており、最上位クラスの供給はさらに逼迫しています。

この10年間で、競合格差はさらに拡大する見込みです。最も成長が著しいセグメントである「ウルトラプライム」——ESG認証を取得した資産——は、コンプライアンスを遵守した物件の価値を高める「ローカル・ロー97」などの炭素ペナルティ制度に支えられ、CAGR 3.85％を記録すると予想されます。例えば、トロントのAAAクラスター内の空室率は7.2％にとどまっていますが、市全体の空室率は18％となっています。スマートビル技術、ウェルネス設備、および敷地内での電力供給の耐障害性への投資は、このセグメントの大家の価格決定力を確固たるものにする一方、古い建物は改修や価格改定の方向へと向かうでしょう。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストサポート

よくあるご質問

• 2026年の北米のオフィス不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2026年の市場規模は4,274億9,000万米ドルと推定されており、2031年には5,078億4,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは3.51％です。
• 北米のオフィス不動産市場の動向はどのようなものですか？
  • オフィス復帰義務化がプレミアム物件の賃貸需要を押し上げ、利下げ後のオフィス物件へのオポチュニスティックな買収に向けた資金の急増が見られています。
• ハイブリッド勤務の影響はどのようなものですか？
  • ハイブリッド勤務の定着が純吸収量を押し下げ、2024年の米国のオフィス稼働率は収容能力の平均わずか38％にとどまっています。
• 2025年のグレードAのオフィススペースの市場シェアはどのくらいですか？
  • 2025年、グレードAのオフィススペースは北米のオフィス不動産市場シェアの47.10％を占めます。
• 北米のオフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Hines、Brookfield Asset Management、BXP Inc.、SL Green Realty Corp.、Vornado Realty Trustなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • オフィス復帰方針により、プレミアムグレード物件の賃貸需要が増加しています
  • 利下げ後の好機を捉えたオフィス投資に向け、資金調達環境が過去最高水準に
  • 「安全資産への逃避」という動向により、エネルギー効率に優れ、充実した設備を備えた建物が支持されています
  • AIモデルのトレーニング負荷が、グレードB/Cのストックをエッジデータセンターへ転換する原動力となっています
  • 自治体の「グリーン・オーバーレイ」ゾーニングによる優遇措置が、オフィスから住宅への転用を加速させています
  • 不良資産向けに「ブリッジ・トゥ・コア」型ファイナンスを提供するプライベート・クレジット・ファンドの台頭
• 市場抑制要因
  • ハイブリッドワークの定着により、純吸収面積が減少しています
  • 高止まりするリファイナンスのハードルと、厳格化された銀行の融資基準
  • 生成AIを活用したオフィス計画ツール：スペース利用の最適化と占有面積の削減
  • 古い資産に不利益をもたらす地域のエネルギー性能規制
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的および定性的洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的・定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りに関する分析
• オフィス不動産業界の主要指標に関する分析（供給量、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 建築用グレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引の種類別
  • レンタル
  • 売買
• 最終用途別
  • 情報技術（ITおよびITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティングおよび専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 国別
  • 米国
  • カナダ
  • メキシコ

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • Hines
  • Brookfield Asset Management
  • BXP Inc.
  • SL Green Realty Corp.
  • Vornado Realty Trust
  • JBG SMITH Properties
  • Trammell Crow Company
  • Turner Construction Company
  • CBRE Group Inc.
  • Jones Lang LaSalle（JLL）
  • Cushman & Wakefield
  • Colliers International
  • Newmark Group Inc.
  • Avison Young
  • Skanska USA
  • Clark Construction Group
  • DPR Construction
  • Gilbane Building Company
  • PCL Constructors Inc.
  • HITT Contracting Inc.
  • Hensel Phelps
  • SHANNON WALTCHACK LLC

第7章 市場機会と将来の展望