ベトナムの住宅不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026～2031年）

Mordor Intelligenceによると、ベトナムの住宅不動産市場規模は2026年に341億2,000万米ドルとなり、2031年までに589億3,000万米ドルに達すると予測されており、予測期間中はCAGR11.55％で拡大していく見込みです。

本レポートは、物件タイプ（アパート・分譲マンション、ヴィラ・一戸建て住宅）、価格帯（低価格帯、中価格帯、高価格帯）、ビジネスモデル（販売・賃貸）、販売形態（一次市場・中古物件）、主要都市（ホーチミン市、ハノイ、ダナン、ハイフォン、その他）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています

ベトナムの住宅不動産市場の動向と洞察

第1級都市と新興の第2級都市における都市部の中産階級層の台頭と世帯形成

ベトナムの人口ボーナスは、都市部の中産階級の拡大と世帯規模の縮小に伴い、住宅需要の持続的な吸収につながっています。2024年の国勢調査では、都市化率が38.2％、都市人口の年間成長率が3.06％であることが確認されました。一方、マッキンゼーは、2020年の約1,300万人から2030年までに3,600万人の中産階級消費者が存在すると予測しています。この層は、1平方メートルあたり1,300～3,000米ドルの価格帯にある中価格帯のマンションを購入できる余裕をますます持てるようになっており、このセグメントは2024年のハノイにおける新規供給の57％を占めました。ハイフォン、カントー、ビエンホアといった第2級都市では、第1級都市での価格上昇により、初めての住宅購入者がより手頃な価格の市場へと流れていることから、波及需要が生じています。ハイフォンのマンション価格は2023年第4四半期に1平方メートルあたり平均4,500万VNDで、ハノイより23.5％低かったも、同市はVinhomesやMasterise Homesといった大手デベロッパーを惹きつけており、プロジェクトの総投資額は20億米ドルを超えています。多世代世帯から核家族への移行が、一人当たり所得の増加と相まって住宅需要を加速させており、成熟市場に比べて景気循環に伴う金利変動の影響を受けにくい構造的な追い風を生み出しています。

FDI主導の工業回廊の急拡大による工業団地周辺の住宅需要の創出

2024年の最初の11か月間におけるベトナムの工業団地への外国直接投資（FDI）額は56億3,000万米ドルに達し、前年同期比で89.1％増加しました。その大部分は北部各省と南部の工業地帯に流入しています。この資本流入により、製造業クラスターからの通勤圏内において、労働者用住宅、中堅管理職用マンション、駐在員用別荘に対する派生需要が生まれています。ハイフォンの工業団地だけでも、2023年には35億米ドルの投資を集め、前年比140％の急増を記録しました。これを受け、開発業者は社会住宅プロジェクトを相次いで立ち上げており、その一例として、総投資額5兆8,000億ドン（約2億3,800万米ドル）規模で4,300戸を建設する「Vinhomes Happy Home Trang Cat」が挙げられます。同プロジェクトは2024年1月から引き渡しを開始しました。ビンズオン省やドンナイ省でも同様に、電子機器、繊維、自動車の工場に隣接する住宅建設ブームが起きています。ビンズオン省にあるキャピタランドの「シカモア」マスター開発プロジェクトは、UOAとの合弁事業として18.9ヘクタールにわたり、3,500戸以上を目標とし、総開発価値が10億シンガポールドルを超えるもので、外国の開発業者が産業雇用拠点の近くに住宅、小売、レクリエーション施設を併設している好例です。この産業と住宅の連携により、従来型都市中心部と比較して販売サイクルが短く、賃貸利回りが高く、空室率が低いという特徴を持つ、独自のサブマーケットが形成されています。

ベトナム国家銀行（SBV）による不動産融資への定期的な与信上限

ベトナム国家銀行（SBV）の不動産融資に対するマクロプルーデンス施策は、住宅需要に周期的な変動をもたらしています。これは、定期的な引き締め措置により、購入者の住宅ローン利用や開発業者の建設資金調達が制約されるためです。SBVは、2024年の不動産融資の伸び率目標を15％、2025年を16％に設定し、需要に対応するため2024年の8月と11月の2回にわたり上限を引き上げましたが、2025年9月時点で不動産融資が総貸出残高に占める割合は23％に達し、これは近年で最高水準となったため、規制当局による精査が促されました。2025年初頭に発出された通達第14/2025号により、商用不動産融資の資本リスクウェイトが引き上げられる一方、社会住宅のリスクウェイトは引き下げられ、低価格帯のセグメントへの融資を誘導する一方で、中価格帯と高級プロジェクト用の流動性が低下しました。2024年9月時点の不動産融資残高は3.15クアドリリオンVNDで、前年同期比9.15％増となりました。その内訳は、個人用住宅ローンが約60％、デベロッパー用が40％を占めていますが、2024年11月時点での年初来の総融資拡大率11.12％を下回る伸び率にとどまっており、選択的な引き締めが行われていることを示しています。この融資上限は、購入者が住宅ローンに大きく依存しているホーチミン市とハノイに特に大きな影響を与えています。2024年第4四半期のホーチミン市のマンション平均価格は1平方メートルあたり3,672米ドルであり、70平方メートルのマンションの場合、総単価は25万米ドルを超えることになります。LTV（融資対価値比率）が70～80％に制限されている状況では、多額の頭金が必要となります。ベトナム国家銀行（SBV）による調整が定期的に行われることは、複数年にわたるプロジェクト計画を進める開発業者にとって不確実性をもたらします。融資の可否によって販売吸収率が急激に変動する可能性があるため、収益予測や土地取得の意思決定が複雑化するからです。

セグメント分析

2025年、アパートと分譲マンションはベトナムの住宅不動産市場シェアの70％を占め、人口密度の高い都市中心部における優位性を確固たるものにしました。一方で、別荘や一戸建て住宅は、世帯所得の増加や郊外への交通網の改善に伴い、2031年までCAGR12.17％で成長する見込みであり、市場全体を上回る伸びを示しています。ハノイでは2024年に3,900戸の戸建住宅が供給され、2024年第4四半期の平均価格は1平方メートルあたり1万1,934米ドルに達し、前年同期比で2倍以上に上昇しました。土地コストが比較的低いロンビエンやホアンマイといった郊外地区が、その供給量の98％を占めました。ホーチミン市では依然として供給が不足しており、2025年第2四半期の戸建て住宅取引はわずか61戸、1平方メートルあたり1万2,277米ドルにとどまりましたが、第7区やビンチャン区での新規供給の予定から、回復の兆しが見られます。

高層プロジェクトは、高価な都心部の土地を効率的に活用でき、中所得層の購入者にアピールするため、マンションセグメントが依然として新規供給の柱となっています。ホーチミン市では2025年第2四半期に2,800戸の高級マンションが発売され、2,642戸という堅調な吸収率は、規制上のボトルネックが緩和されれば需要が回復する強さを裏付けています。外資はこうした高層開発を拡大しています。キャピタランドの「ルミ・ハノイ」は9棟のタワーに計4,000戸のマンションを供給する予定であり、これは大衆市場における流動性への自信を示しています。ヴィラの勢いがあるにもかかわらず、都市部の交通軸に近い高密度な住宅形態は価格決定力を維持しており、ベトナムの住宅不動産市場は、高層建築の効率性と低層建築の排他性の間でバランスを保っています。

2025年、ベトナム住宅不動産市場規模のうち、ミドルマーケットの住宅が48％のシェアを占めましたが、1平方メートルあたり1,300米ドル以下の低価格帯は、2031年までにCAGR13.28％で拡大すると予測されています。2025年6月に導入された金利6.1％の住宅ローンプログラムは、初めて住宅を購入する人々の契約を後押しし、ビンホームズの「ハッピーホーム・チャンカット」の在庫を急速に吸収しました。通達14/2025による資本リスクウェイトの調整により、銀行は社会住宅への資金供給を促進するようになり、開発業者と購入者の双方にとっての流動性が向上しています。

高級住宅は依然としてニッチな市場にとどまっており、ホーチミン市やハノイの一等地のエリアに集中しています。これらのエリアでは、1平方メートルあたり1万米ドルを超えるタワーもあり、2023年住宅法を活用する外国人購入者を惹きつけています。しかし、ベトナムの住宅不動産市場の安定は、低価格帯と中価格帯の物件の数量に依存しています。2024年の新築マンション供給の75％はハノイ郊外で占められており、これは開発業者が販売価格を現地の給与水準に合わせて設定していることを示す一方で、今後の地下鉄延伸により通勤の利便性が向上することが期待されています。

その他の特典

• エクセル形態の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• ベトナムの住宅不動産市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2026年に341億2,000万米ドル、2031年までに589億3,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは11.55%です。
• ベトナムの住宅不動産市場の主要都市はどこですか？
  • ホーチミン市、ハノイ、ダナン、ハイフォン、その他の都市です。
• ベトナムの住宅不動産市場における物件タイプは何ですか？
  • アパート・分譲マンション、ヴィラ・一戸建て住宅です。
• ベトナムの住宅不動産市場における価格帯はどのように分類されていますか？
  • 低価格帯、中価格帯、高価格帯に分類されています。
• ベトナムの中産階級層の台頭は住宅需要にどのように影響していますか？
  • 中産階級の拡大と世帯規模の縮小により、住宅需要の持続的な吸収につながっています。
• FDI主導の工業回廊の拡大は住宅需要にどのように寄与していますか？
  • 工業団地周辺での労働者用住宅や中堅管理職用マンション、駐在員用別荘に対する派生需要が生まれています。
• ベトナム国家銀行（SBV）の不動産融資に関する施策はどのような影響を与えていますか？
  • 住宅需要に周期的な変動をもたらし、購入者の住宅ローン利用や開発業者の資金調達が制約されています。
• 2025年のベトナム住宅不動産市場におけるアパートと分譲マンションのシェアはどのくらいですか？
  • 70%を占めています。
• 高級住宅市場はどのような状況ですか？
  • 依然としてニッチな市場にとどまり、ホーチミン市やハノイの一等地に集中しています。
• 2024年の新築マンション供給の75%はどこで占められていますか？
  • ハノイ郊外で占められています。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 経済と市場の概況
• 不動産購入の動向-社会経済・人口統計学的分析
• 住宅不動産セクタに対する政府の取り組みと規制面
• 不動産業における技術革新、スタートアップ、プロップテックに焦点を当てる
• 不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• 不動産融資の動向
• 政府と官民パートナーシップによる低所得者用住宅支援に関する考察
• 市場力学
  • 市場促進要因
    • 第1級都市と新興の第2級都市における都市部の中産階級層の台頭と世帯形成
    • FDI主導の工業回廊の急拡大による工業団地周辺の住宅需要の創出
    • 2023年の住宅法改正による外国人所有制限の緩和
    • MRT・環状道路プロジェクトの急速な拡大による周辺地域の土地ストックの活性化
    • 住宅資産に流入する送金額の増加（140億米ドル以上）
    • デジタル住宅ローンプラットフォームによる融資実行までの期間の5日以下への短縮
  • 市場抑制要因
    • 分断された土地所有者制度と、土地使用権証明書の取得に要する長引く煩雑な手続き
    • SBVによる不動産融資への定期的な与信上限
    • 建設資材（鉄鋼、セメント）の高インフレ対販売価格の横ばい
    • 米ドル建て債務に影響を及ぼす海外の金利サイクルの影響に対する脆弱性
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者と建設業者-主要な定量・定性的洞察
  • 不動産仲介業者とエージェント-主要な定量・定性的洞察
  • 不動産管理会社-主要な定量・定性的洞察
  • バリュエーションアドバイザリーとその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材産業の現状と主要デベロッパーとの提携
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家・購入者に関する洞察
• ポーターのファイブフォース

第5章 住宅不動産市場の規模と成長予測

• 販売
• 賃貸

第6章 住宅不動産市場（販売モデル）の規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • アパート・分譲マンション
  • ヴィラ・一戸建て住宅
• 価格帯別
  • 低価格帯
  • 中価格帯
  • 高価格帯
• 販売形態別
  • 一次市場（新築）
  • 中古物件（既存住宅の再販）
• 主要都市別
  • ホーチミン市
  • ハノイ
  • ダナン
  • ハイフォン
  • その他のベトナム地域

第7章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動き（M&A、合弁事業、土地バンクの買収、新規株式公開）
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Vinhomes
  • Novaland Group
  • Dat Xanh Group
  • Sun Group
  • Phat Dat Corporation
  • Hung Thinh Corporation
  • Nam Long Investment Corporation
  • Khang Dien House Trading and Investment
  • Keppel Land Vietnam
  • CapitaLand Development（ベトナム）
  • Gamuda Land Vietnam
  • FLC Group
  • SonKim Land
  • Phu My Hung Development
  • An Gia Investment
  • Ecopark Corporation
  • BCG Land
  • Masterise Homes
  • VSIP/Becamex
  • Rever（PropTech）
  • CenLand*

第8章 市場機会と将来の展望

• 未開発市場と未充足ニーズの評価（シニア用住宅、グリーン認証住宅、コリビング）