欧州の住宅用不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、2026年の欧州の住宅不動産市場規模は2兆9,000億米ドルであり、CAGR5.88％で推移し、2031年までに3兆8,600億米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、物件タイプ（アパート・分譲マンション、一戸建て・土地付き住宅）、価格帯（手頃な価格帯、中価格帯、高級価格帯）、販売形態（新築・中古）、ビジネスモデル（販売・賃貸）、および国（ドイツ、英国、フランス、スペイン、イタリア、オランダ、スウェーデン、デンマーク、ノルウェー、その他欧州）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

欧州の住宅不動産市場の動向と洞察

EUグリーンディールのインセンティブにより、住宅ストック全体での大規模改修需要が加速しています

指令（EU）2024/1275では、加盟国に対し、住宅建築物の平均一次エネルギー使用量を、2020年の基準値と比較して、2030年までに16％、2035年までに20％から22％削減することが求められており、その削減量の少なくとも55％は、エネルギー性能が最も低い43％の住宅ストックから達成されなければなりません。2026年5月の国内法への組み込み期限が迫る中、各国の政策は一致しつつあり、フランスでは「居住適格性に関する政令」に基づき、エネルギー性能証明書（EPC）の低評価クラスの段階的廃止や、「MaPrimeRenov’」を通じた助成金支援が行われています。オランダでは、2029年までにすべての賃貸住宅のエネルギーラベルを最低でも「D」級とするよう検討が進められており、1戸あたり最大1万5,000ユーロ（1万6,200米ドル）の補助金と、2030年までの1億2,600万ユーロ（1億3,610万米ドル）の予算がこれを後押ししています。ドイツでは、2026年6月から大都市において再生可能エネルギーによる暖房の割合を65％とすることを義務付けており、スペインの「国家建築物改修計画」では、NextGenerationEUの資金を活用し、EUの基準を上回る大幅なエネルギー削減を目標としています。プラットフォーム運営各社は、改修後の家賃の規制に基づく引き上げ余地や入居者の光熱費削減効果を報告しており、これらは新規賃貸契約の賃料水準を引き上げる要因にもなり得ます。

欧州の「ビルト・トゥ・レント」ポートフォリオをターゲットとした、国境を越えたプライベート・エクイティ資金の流入が急増

2025年の欧州住宅取引のうち、45％を国境を越えた投資家が占めました。これは、英国、フランス、スウェーデンの買い手による支援に加え、アジア太平洋地域や中東のソブリン・ファンドからの投資配分が増加していることが背景にあります。資本は、規模、地理的分散、および「建物のエネルギー性能に関する指令（EPBD）」に準拠した資産を提供する「ビルト・トゥ・レント」プラットフォームに集中しています。パートナーズ・グループは2025年1月にエンピラ（Empira）を買収し、ドイツの多世帯住宅に集中し、大規模な改修工事の実施を目的とした、総開発価値170億米ドルのポートフォリオを追加しました。この動きは、標準化された運営を通じて純営業利益の流出を抑制できる、垂直統合型プラットフォームを有利にしています。ドイツの多世帯住宅向け融資や英国のビルド・トゥ・レント開発の流れは、貸し手が多世帯住宅に対して最も高いLTV（融資対評価額比率）を提供していることから、収益重視の賃貸戦略への移行を後押ししています。

ECBの利上げにより住宅ローンの返済能力格差が拡大

欧州中央銀行（ECB）の金融引き締めにより、政策金利は緩和される前に4.0％のピークに達しましたが、住宅ローン金利は2020年から2021年の水準を上回ったままであり、初めての住宅購入者の購入機会を圧迫しています。オランダでは、2025年第3四半期の住宅ローン新規融資額が21.8％増の447億ユーロ（483億米ドル）に達しましたが、10年物住宅ローン金利が3.76％へとわずかに低下したにもかかわらず、新規購入者の住宅費は可処分所得の40％を超えています。スペインでは2025年に50万件以上の住宅ローンが組まれ、販売はさらに増加すると予想されていますが、現在、EU加盟国9カ国において、一般的な住宅ローンの返済額が所得の40％を超えています。欧州全体では、2020年以降、インフレにより金融資産比率が低下したことを受け、各家庭が財務的余裕を回復させているため、家計向け融資の伸びは名目GDPの伸びを下回っています。その結果、欧州の住宅不動産市場では二極化が進んでおり、機関投資家が運営する賃貸プラットフォームが、住宅購入の資金力に乏しい世帯を取り込む一方で、富裕層の購入者は自己資金や家族からの資産譲渡に依存する状況となっています。

セグメント分析

2025年の構成比において、別荘および一戸建て住宅は65.00％を占め、欧州の住宅不動産市場内で最大のシェアとなっています。アパートや分譲マンションは、投資家がEPBD（エネルギー性能規制）に準拠した拡張性の高い都市部の多世帯住宅へとシフトするにつれ、2031年までCAGR6.14％で拡大すると予測されています。主要都市における賃料動向は、その魅力を裏付けています。ベルリンの賃料中央値は1平方メートルあたり19.23ユーロ（適用される場合は括弧内に米ドル換算値を記載）であり、主要都市の利回りは景気サイクルを通じて安定した収益実績を支えています。金融機関は、プライム・シニア物件に対して比較的高いLTV（融資対価値比率）範囲を許容する多世帯住宅を好んでおり、これが大規模プラットフォームへの資金調達を支えています。こうした状況は、欧州の住宅不動産市場において、専門的に管理された多世帯住宅の魅力をさらに高めています。

一戸建ておよび半独立型住宅は、広さを重視する傾向や郊外での需要から引き続き恩恵を受けていますが、エネルギー効率ラベルや改修コストが評価額や流動性に影響を与えています。ドイツやオランダにおける高効率クラスのプレミアムは、運営コストの削減、賃料規制、およびエネルギー補助金が価格形成にどのように影響しているかを浮き彫りにしています。欧州の住宅不動産業界が、2030年の新築物件におけるゼロエミッション建築規則に準拠するにつれ、適度な設備投資で将来の基準を満たせる資産に、より多くの資本が流入すると予想されます。ドイツにおける取引量の増加や、貸し手によるマルチファミリー物件への選好、さらに欧州大陸のポートフォリオにおける運営能力の向上などが相まって、このセグメントの成長見通しを支えています。

2025年には、ミッドマーケット価格帯が46.00％のシェアを占め、欧州の住宅不動産市場において、依然として取引可能な住宅の最大の供給源となっています。手頃な価格帯のセグメントは、政府や機関投資家が的を絞った政策やプラットフォーム戦略を通じて労働者向け住宅の供給を推進しているため、CAGR6.07％で成長する見込みです。オランダにおける政策の転換により、規制が中価格帯の賃貸住宅にまで拡大され、価格形成に影響を与えている一方、省エネ改修への補助金は、規制の枠組みの中で手頃な価格を維持するのに役立っています。資本配分者は、手頃な価格の住宅を、景気サイクルを問わず長期的な経済成果と回復力を支える手段として引き続き捉えています。

オランダは、ラベル表示要件から家賃設定の算定式に至るまで、規制とインセンティブが中価格帯市場をどのように形成しているかを示す明確な事例となっています。フランスでは、無利子ローンの拡充と住宅ローン金利の低下が、一般層の初めて住宅を購入する人々を支援しており、これが需要の安定化に寄与しています。ドイツでは、建築基準の簡素化を目的としたパイロット事業が、手頃な価格の住宅供給にかかるコストの削減を目指しており、一方、スペインの家賃規制プログラムは、価格抑制された住宅ストックを増やし、需要が逼迫している地域のバランスを取る役割を果たしています。こうした政策動向は、欧州の住宅不動産業界において、規模と持続可能性に関する専門知識を持つ事業者にとって有利に働いています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 2026年の欧州の住宅不動産市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2026年の市場規模は2兆9,000億米ドルであり、2031年までに3兆8,600億米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.88%です。
• 欧州の住宅不動産市場の動向はどのようなものですか？
  • EUグリーンディールのインセンティブにより、住宅ストック全体での大規模改修需要が加速しています。
• 国境を越えたプライベート・エクイティ資金の流入はどのように変化していますか？
  • 2025年の欧州住宅取引のうち、45％を国境を越えた投資家が占めています。
• ECBの利上げは住宅ローンにどのような影響を与えていますか？
  • 住宅ローンの返済能力格差が拡大しています。
• 2025年の欧州住宅不動産市場における構成比はどのようになっていますか？
  • 別荘および一戸建て住宅は65.00％を占め、ミッドマーケット価格帯が46.00％のシェアを占めています。
• 欧州の住宅不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Vonovia SE、LEG Immobilien SE、Heimstaden Bostad AB、TAG Immobilien AG、Grand City Properties S.A.などです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 住宅用不動産の購入動向-社会経済的および人口統計的洞察
• 住宅不動産セクターに関する政府の取り組みと規制面
• 不動産分野における技術革新、スタートアップ、およびプロップテックに焦点を当てる
• 住宅セグメントにおける賃貸利回りの分析
• 不動産融資の動向
• 政府および官民パートナーシップによる低所得者向け住宅支援に関する洞察
• 市場促進要因
  • 欧州の「ビルト・トゥ・レント」ポートフォリオをターゲットとした、国境を越えたプライベート・エクイティの資金流入が急増しています
  • EUグリーン・ディールのインセンティブにより、住宅ストック全体における大規模改修の需要が加速しています
  • 都市中心部における単身世帯の増加が、集合住宅の需要拡大を後押ししています
  • デジタルノマドビザの導入により、南欧州におけるセカンドホームの購入が促進されています
  • 機関投資家の資金が、専用賃貸コミュニティへとシフトしています
  • 高齢化の進展により、ドイツおよび北欧諸国ではシニア向けおよび介護付き住宅の開発が拡大しています
• 市場抑制要因
  • ECBの利上げにより、住宅ローンの返済能力格差が拡大しています
  • EPC規制の強化により、家主の設備投資が増大しています
  • 南欧における賃金の伸び悩みが、初めて住宅を購入する人々の購入能力を制約しています
  • 主要都市におけるグリーンフィールド用地の供給を制限する都市成長境界
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産仲介業者およびエージェント-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産管理会社-主要な定量的・定性的洞察
  • 評価アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材業界の現状と主要デベロッパーとの提携関係
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家・買い手に関する洞察
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 売上高
• レンタル

第6章 販売モデルの規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • アパート・分譲マンション
  • ヴィラおよび一戸建て住宅
• 価格帯別
  • 手頃な価格帯
  • 中堅市場
  • 高級
• 販売形態別
  • 一次市場（新築）
  • 中古住宅（既存住宅の再販）
• 国別
  • ドイツ
  • 英国
  • フランス
  • スペイン
  • イタリア
  • オランダ
  • スウェーデン
  • デンマーク
  • ノルウェー
  • その他の欧州諸国

第7章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Vonovia SE
  • LEG Immobilien SE
  • Heimstaden Bostad AB
  • TAG Immobilien AG
  • Grand City Properties S.A.
  • Akelius Residential Property AB
  • Grainger plc
  • Covivio
  • Fastighets AB Balder
  • SATO Corporation
  • Greystar Europe
  • Aedas Homes（Spain）
  • Neinor Homes（Spain）
  • Barratt Developments plc
  • Taylor Wimpey plc
  • Persimmon plc
  • Bouygues Immobilier
  • Nexity
  • JM AB
  • Bonava AB
  • Skanska Residential Development Europe
  • Hines Europe（Living/BTR）

第8章 市場機会と将来の展望

• ホワイトスペースおよびアンメット・ニーズの評価