中国の住宅不動産市場：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、中国の住宅不動産市場規模は2026年に2兆7,300億米ドルと推定されており、予測期間（2026年～2031年）におけるCAGR1.12％で推移し、2031年までに2兆8,900億米ドルに達すると見込まれています。

本レポートは、物件タイプ（マンション・分譲マンション、別荘・一戸建て）、価格帯（手頃な価格帯、中価格帯、高級）、ビジネスモデル（販売、賃貸）、販売形態（新築、中古）、および地域（深セン、北京、上海、杭州、広州、その他の主要都市）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

中国の住宅不動産市場の動向と分析

中国人民銀行（PBOC）による住宅ローン金利の下限引き下げが、一線都市の需要を刺激

北京、上海、深セン、広州における住宅ローン金利の下限引き下げにより、月々の返済額が軽減され、頭金の支払いに充てられる可処分所得が増加しています。2024年10月の60ベーシスポイントの引き下げだけでも、5,000万世帯にとって年間約211億米ドルの節約となりましたが、多くの購入者は、引き渡しの確実性が高まるまで購入を躊躇しています。また、各都市の当局は、若手専門職層をターゲットに、初めての住宅購入における頭金比率を20％に引き下げました。この措置は、販売数量を回復させるというよりは、安定させるものです。期日通りに竣工実績のあるデベロッパーが最も恩恵を受ける一方、財務基盤の弱いデベロッパーへの救済効果は限定的です。全体として、この取り組みは、投機的な熱狂を再燃させることなく、中国の住宅不動産市場を下支えしています。

住宅積立基金の拡充が購入者層を拡大

深セン、杭州、上海でのパイロットプログラムにより、ギグエコノミーの労働者も、金利が2.85％前後の補助付きローンを利用できるようになりました。中国のギグエコノミー従事者は2億人を超えているため、利用率がわずか10％であっても、将来的に2,000万人の新たな購入者が増える可能性があります。初期のデータによると、2025年第1四半期に深センでの新規口座開設数は15％増加しましたが、多くの人が貯蓄を住宅購入に充てるのを待っている状況です。金融機関は変動収入に合わせた与信モデルを調整する必要があり、デベロッパーは分割払いプランを導入する可能性があります。この改革により、初めて住宅を購入する層の供給源が拡大し、中国の住宅不動産市場の長期的な底堅さを支えることになります。

デベロッパーの債務不履行リスクが購入者の信頼低迷を長引かせる

エバーグランデの清算やカントリーガーデンの事業再編など、注目を集めた倒産事例が、分譲前販売に対する信頼を揺るがしています。エスクローによる安全策があるにもかかわらず、地方都市の購入者は最大18ヶ月もの引き渡し遅延に直面しています。分譲前販売はデベロッパーのキャッシュフローの70％を占めているため、頭金の減少は土地取得予算を逼迫させています。投資適格格付けを持つ国有大手企業は依然として資金調達を行っており、業界再編が加速しています。引き渡し実績が改善されるまで、この足かせが中国の住宅不動産市場の短期的な成長を抑制することになるでしょう。

セグメント分析

2025年の取引額のうち、アパートおよび分譲マンションが85.88％を占め、土地が乏しい都心部において中国の都市計画当局が好む高密度開発モデルが定着していることが浮き彫りになりました。需要は地下鉄の駅周辺、ビジネスパーク、学区に集中しており、市場全体が軟調な状況下でも空室率は低水準を維持しています。上海の厳格な土地競売割当枠により、2024年の新規分譲マンションの供給は50区画未満に抑えられ、構造的な供給逼迫状態が維持されました。別荘や一戸建て住宅のニッチ市場は、2025年にはわずか14.12％にとどまっていますが、富裕層の購入者が広さとプライバシーを求めることから、2031年までにCAGR1.36％で成長し、中国の住宅不動産市場全体の拡大を上回る見込みです。プレハブ工法により現場での労働力を25％削減できるため、別荘の引き渡しを迅速化することが可能となります。

高額な価格帯であるにもかかわらず、別荘は、高速鉄道で結ばれた郊外の居住区へ移住する富裕層のニーズに合致しています。北京市は2024年にわずか12件の別荘プロジェクトのみを承認したため、買い手は限られた供給を巡って激しい入札競争を余儀なくされています。エネルギー基準の引き上げにより、一戸建て住宅の改修コストは上昇していますが、所有者は独立型太陽光発電システムやスマート換気システムに対する割増料金を受け入れています。これに対し、マンション開発業者は、都市部の買い手を引き留めるため、屋上庭園や共用ジムの提供で対応しています。全体として、中国住宅不動産市場の中心は依然として高層住宅が占めていますが、別荘の分譲は、収益性が高く、供給能力に制約のあるニッチ市場として位置づけられています。

2025年には、中価格帯の物件が総販売額の49.88％を占め、頭金がわずか20％の住宅積立金ローンを利用する初めての購入者によって支えられました。公立学校や病院の近くにあるプロジェクトは、景気低迷期であっても好調に売れています。デベロッパー各社は、豪華さよりも効率的な間取りや家具一式付きパッケージで競争し、迅速な販売を確実にしています。2025年の販売シェアがわずか12％だった高級住宅は、2031年までCAGR1.37％を記録し、中国の住宅不動産市場全体を上回る成長が見込まれます。越境e-CNY住宅ローンにより、香港の居住者は深センの一等地のマンションを購入できるようになり、一方、中国本土の億万長者たちは、ステータスシンボルとなる資産に資産を集中させています。

長富（Longfor）は2025年にESG格付け「AA」を取得し、その評価を活かして高級住宅を15％のプレミアム価格で販売しています。手頃な価格の住宅セグメントは依然として価格上限が設定された政策上の義務であり、分譲開始から数日で抽選が行われるもの、利益率は低いため、開発業者はこれらを土地バンク上の義務として扱っています。こうした格差により、企業はしばしば、高級マンションからの収益で手頃な価格の住宅用地に資金を充てています。税制の試験的導入により投機が抑制されるにつれ、価格の二極化はさらに深まり、中国の住宅不動産市場において「バーベル型」の構造が形成されていくでしょう。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 中国の住宅不動産市場の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2026年に2兆7,300億米ドル、2031年までに2兆8,900億米ドルに達すると見込まれています。CAGRは1.12%です。
• 中国の住宅不動産市場における物件タイプはどのように分類されていますか？
  • マンション・分譲マンション、別荘・一戸建てに分類されています。
• 住宅ローン金利の下限引き下げはどのような影響を与えていますか？
  • 月々の返済額が軽減され、頭金の支払いに充てられる可処分所得が増加しています。
• 住宅積立基金の拡充はどのような効果がありますか？
  • ギグエコノミーの労働者も補助付きローンを利用できるようになり、購入者層が拡大します。
• デベロッパーの債務不履行リスクはどのように市場に影響していますか？
  • 購入者の信頼低迷を長引かせ、市場の短期的な成長を抑制しています。
• 2025年の取引額におけるアパートおよび分譲マンションの割合はどのくらいですか？
  • 85.88%を占めています。
• 別荘や一戸建て住宅の市場はどのように成長していますか？
  • 2031年までにCAGR1.36%で成長する見込みです。
• 中価格帯の物件は2025年にどのくらいの販売額を占めると予測されていますか？
  • 49.88%を占めると予測されています。
• 中国の住宅不動産市場における主要企業はどこですか？
  • China Vanke Co., Ltd、Country Garden Holdings Co., Ltd、China State Construction Engineering Corp. Ltd、China Overseas Land & Investment Ltd、Poly Developments & Holdings Group Co., Ltdなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 経済および市場の概況
• 不動産購入の動向-社会経済的・人口統計的分析
• 規制展望
• 技術展望
• 不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• 不動産融資の動向
• 政府および官民パートナーシップによる低所得者向け住宅支援に関する考察
• 市場促進要因
  • 中国中央銀行（PBOC）による主要都市での住宅ローン金利の下限の段階的な緩和が、需要を刺激しています
  • ギグエコノミーの労働者への住宅積立基金の適用範囲拡大により、購入者層が広がります
  • 医療サービスとセットになったパイロット的な高齢者向けコミュニティ事業が、シニア向けアパートの先行販売を牽引しています
  • AIを活用した不動産評価プラットフォームは、物件掲載から売却までのサイクルを短縮し、市場の流動性を高めています
  • 大湾区の住宅を購入する香港居住者向けの、越境型e-CNY住宅ローン商品
  • 環境認証を受けた住宅プロジェクトに対するカーボンクレジットのインセンティブにより、開発業者の資金調達コストが低減されます
• 市場抑制要因
  • 政策による支援にもかかわらず、開発業者の債務不履行リスクが継続しているため、購入者の信頼感の低迷が長引いています
  • 一部の都市で実施されている全国的な不動産税の試験導入が、投機的な需要を抑制しています
  • 3Dプリントによるモジュール式住宅の供給急増が、従来の建築物に対して価格下落圧力となっています
  • 省エネ改修の義務化により、築年数の古いマンションのリノベーション費用が高騰しています
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産仲介業者およびエージェント-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産管理会社-主要な定量的・定性的洞察
  • バリュエーション・アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材業界の現状と主要デベロッパーとの提携関係
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家／購入者に関する洞察
• 業界の魅力度-ファイブフォース分析分析
  • 供給企業の交渉力
  • 買い手の交渉力
  • 新規参入業者の脅威
  • 代替品の脅威
  • 競争企業間の敵対関係

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • アパート・分譲マンション
  • ヴィラおよび一戸建て住宅
• 価格帯別
  • 手頃な価格帯
  • ミッドマーケット
  • 高級
• ビジネスモデル別
  • 売上高
  • レンタル
• 販売形態別
  • 一次市場（新築）
  • 中古（既存住宅の再販）
• 地域別
  • 深セン
  • 北京
  • 上海
  • 杭州
  • 広州
  • その他の主要都市

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • China Vanke Co., Ltd
  • Country Garden Holdings Co., Ltd
  • China State Construction Engineering Corp. Ltd
  • China Overseas Land & Investment Ltd
  • Poly Developments & Holdings Group Co., Ltd
  • Greenland Holdings Corp. Ltd
  • Longfor Group Holdings Ltd
  • Sunac China Holdings Ltd
  • Evergrande Real Estate Group Ltd
  • Shimao Group Holdings Ltd
  • CIFI Holdings（Group）Co., Ltd
  • Greentown China Holdings Ltd
  • Seazen Holdings Co., Ltd
  • R&F Properties Co., Ltd
  • Agile Group Holdings Ltd
  • KWG Group Holdings Ltd
  • Yango Group Co., Ltd
  • China Jinmao Holdings Group Ltd
  • China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd

第7章 市場機会と将来の展望