マレーシアの住宅不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、マレーシアの住宅不動産市場規模は、2025年の251億8,000万米ドルから2026年には265億2,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR5.33％で推移し、2031年には343億8,000万米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、ビジネスモデル（販売および賃貸）、物件タイプ（アパート・分譲マンションおよびヴィラ・一戸建て）、価格帯（手頃な価格帯、中価格帯、高級価格帯）、販売形態（一次市場（新築）および二次市場（中古住宅の再販））、主要都市（クアラルンプール、ペナンなど）別に分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

マレーシアの住宅不動産市場の動向と分析

主要都市における急速な都市化

クアラルンプール、ジョホールバル、ペナンでは都市化が加速しており、住宅不動産市場に大きな影響を与えています。これらの都市への人口流入により需要が高まっており、その影響は中心部にとどまらず、交通機関を軸とした高密度な住宅クラスターの開発を促進しています。運行中のMRT2号線は郊外地域の魅力を高め、鉄道へのアクセスが便利で手頃な価格の住宅を求める若い世帯を惹きつけています。ジョホールバルでは、開通予定のRTSリンクが国境を越えた通勤への期待を一変させ、シンガポール在住の専門職にとって南部の地区がより魅力的なものとなっています。ペナンでは、利用可能な土地が限られているため、開発が周辺地域へとシフトしており、インフラの整備が進むことで、複合用途プロジェクトの新たな機会が生まれています。新規住民が鉄道、道路、および生活利便施設の拡充を牽引するという、この好循環的な都市化が、住宅不動産市場にとって好循環を生み出しています。これらの都市における持続的な人口増加は、デベロッパーにとって堅調な中期的な販売見通しを支えています。

中産階級における分譲マンション生活への需要

マレーシアで拡大を続ける中産階級は、広い床面積よりも、利便性、安全性、共有アメニティをますます重視するようになっています。「ガムダ・コーブ（Gamuda Cove）」のようなプレミアムな中価格帯プロジェクトは、発売と同時に完売し、小売スペース、緑地、スマートホーム機能を組み合わせた統合型タウンシップへの需要の高さを示しています。セントゥル（Sentul）などの工業地帯がライフスタイルの拠点へと再開発されていることも、この層の影響力をさらに反映しています。開発業者は現在、こうした購入者の期待に応えるため、コンドミニアムの設計にコワーキングラウンジ、保育所、EV充電ベイなどを組み込んでいます。中所得世帯が住宅のグレードアップを進めるにつれ、マレーシアの住宅不動産市場は予測可能なアップグレードサイクルの恩恵を受けています。景気減速により雇用の安定に対する懸念が高まる可能性はあるもの、現在の労働市場の安定性は短期的な成長を支えています。

高級セグメントにおける都市部の供給過剰

マレーシアの高級住宅市場は、依然として供給過剰という課題に直面しています。2023年半ばまでに、マレーシアの未販売住宅在庫は26,286戸まで減少しました。しかし、投機的な開発が実際の需要を上回っているため、高級住宅街では依然として需給の不均衡が見られます。ジョホール州では4,717戸が未販売となっており、全国的な改善傾向にもかかわらず、地域的な集中リスクが顕著に表れています。未販売在庫の半数以上は10万8,700米ドル（500,000リンギット）未満の価格帯にあり、これは不動産価格と現地の購買力との間にミスマッチがあることを反映しています。開発業者は販売を促進するため、新規分譲を抑制し、リベート制度を導入していますが、高い保有コストは依然として懸念材料となっています。不動産の供給と現地の購入能力との整合性が改善されない限り、マレーシアの住宅市場の一部のセグメントでは、価格上昇が限定的となる可能性があります。

セグメント分析

2025年のマレーシア住宅不動産市場において、売買取引は市場の76.25％を占めており、これは同国に根付いた持ち家文化を反映しています。しかし、賃貸セグメントはCAGR5.67％で拡大しており、その背景には、柔軟性を重視する移動性の高い専門職層、MM2Hプログラムに基づく外国人テナント、そして流動性を優先して初めての住宅購入を先送りする卒業生たちがいます。SPEEDHOMEやBlueDuckといったテクノロジーを活用したプラットフォームは、賃貸手続きを体系化し、透明性を高め、家主の信頼を向上させています。機関投資家は、MRT駅周辺での「ビルト・トゥ・レント（建設・賃貸）」ポートフォリオの構築を検討しており、これはマレーシアの住宅不動産市場において、まだ始まったばかりですが、拡大の余地がある機会です。政策立案者がこの資産クラスを正式に認めることになれば、税制優遇措置や確実な利回りを背景に、より多くの資本が賃貸スキームへと流れ込む可能性があります。

21億7,000万米ドルの保証プールを含む住宅ローンへの継続的な財政支援は、販売量を支え、開発業者が持ち家モデルに注力し続ける原動力となっています。しかし、都心部における住宅購入の負担増やライフスタイルの嗜好の変化を背景に、2031年にかけて賃貸のシェアは拡大し続けるものと見られます。これに対し、開発業者はコリビングの動向に応える「デュアルキー」型コンドミニアムのレイアウトを提案しており、一部の郊外タウンシップでは、分譲住宅と併せて賃貸専用棟を建設する動きも見られます。住宅団地内でのコワーキング施設の並行的な増加は、賃貸と持ち家の魅力の差をさらに縮めています。

2025年のマレーシア住宅不動産市場では、主要エリアにおける土地不足や、セキュリティおよび設備への需要を背景に、アパートおよび分譲マンションが市場シェアの70.55％を占め、市場を牽引しました。高層物件の分譲は鉄道駅周辺に集中しており、小規模な住戸は若年層のビジネスパーソンの予算や、賃貸利回りを求める投資家のニーズに合致しています。スマートホームパッケージ、クラブハウス会員権、屋上のコミュニティガーデンは今や標準的な設備となり、高層居住の魅力を高めています。トゥン・ラザク・エクスチェンジ（Tun Razak Exchange）のような複合用途地区は、コンドミニアムタワーが広範な商業エコシステムの核となり、資産価値を高める一例となっています。

一戸建て住宅やヴィラは、総体としては規模が小さいもの、パンデミック後の購入者が広々とした空間やプライベートガーデンを求める動きを受けて、CAGR 6.23％で市場を牽引しています。新しい高速道路に近い郊外のフリーホールド土地により、開発業者はテラスハウスを競争力のある価格で提供しつつ、許容範囲内の通勤時間で都心へのアクセスを約束することができます。サイム・ダービー・プロパティの「エルミナ」やエコワールドの「エコ・ボタニック」といったプロジェクトは、ウェルネスを前面に打ち出し、広大な公園地を活用して、住み替えを検討する層を惹きつけています。マレーシアの住宅不動産市場は、こうした二つの需要の流れの恩恵を受けており、開発業者はポートフォリオを多様化し、購入者の心理における周期的な変化に対するリスクヘッジが可能となっています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• マレーシアの住宅不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の251億8,000万米ドルから2026年には265億2,000万米ドルへと拡大し、2031年には343億8,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.33%です。
• マレーシアの住宅不動産市場における主要都市はどこですか？
  • クアラルンプール、ペナン、ジョホールバルなどです。
• マレーシアの住宅不動産市場における販売形態はどのように分類されていますか？
  • 一次市場（新築）および二次市場（中古住宅の再販）に分類されています。
• マレーシアの住宅不動産市場における中産階級の需要はどのように変化していますか？
  • 中産階級は広い床面積よりも利便性、安全性、共有アメニティを重視するようになっています。
• マレーシアの高級住宅市場はどのような課題に直面していますか？
  • 依然として供給過剰という課題に直面しており、需給の不均衡が見られます。
• マレーシアの賃貸セグメントはどのように成長していますか？
  • CAGR5.67%で拡大しており、移動性の高い専門職層や外国人テナントが背景にあります。
• マレーシアの住宅不動産市場における主要企業はどこですか？
  • S P Setia Berhad、Sime Darby Property Berhad、Sunway Property、Eco World Development Group Berhadなどです。
• マレーシアの住宅不動産市場におけるアパートおよび分譲マンションの市場シェアはどのくらいですか？
  • 市場シェアの70.55%を占めています。
• マレーシアの一戸建て住宅やヴィラの市場はどのように推移していますか？
  • CAGR6.23%で市場を牽引しています。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 住宅用不動産の購入動向-社会経済的・人口統計的洞察
• 賃貸利回りの分析
• 規制展望
• 技術展望
• 政府および官民連携による低所得者向け住宅支援に関する洞察
• 既存および今後のプロジェクトに関する洞察
• 市場促進要因
  • クアラルンプール、ジョホールバル、ペナンにおける急速な都市化に牽引された大規模な住宅需要
  • 初めて住宅を購入する方や手頃な価格の住宅を求める方々の住宅購入機会を拡大する政府の住宅政策
  • 中産階級の人口増加が、中価格帯の分譲マンションや賃貸マンションへの需要を後押ししています
  • 国際的な購入者を惹きつける外国人所有に関する政策（例：マレーシア・マイ・セカンド・ホーム・プログラムなど）
  • インフラプロジェクト（MRT、高速道路）の拡大により、新たな住宅地帯が形成されています
• 市場抑制要因
  • 一部の都市市場における住宅の供給過剰が深刻化しており、これが吸収の鈍化につながっています
  • 投資家の心理に影響を与える規制の変更や外国人による不動産所有の制限
  • 建設コストの上昇や資材価格の変動が、プロジェクトの実現可能性に影響を及ぼしています
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産仲介業者およびエージェント-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産管理会社-主要な定量的・定性的洞察
  • 評価アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材業界の現状と主要デベロッパーとの提携関係
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家・購入者に関する洞察
• ポーターのファイブフォース

第5章 住宅用不動産市場の規模と成長予測

• ビジネスモデル別
  • 売上高
  • 賃貸

第6章 住宅不動産市場（販売モデル）：市場規模および成長予測

• 物件タイプ別
  • アパート・分譲マンション
  • ヴィラおよび一戸建て住宅
• 価格帯別
  • 手頃な価格帯
  • ミッドマーケット
  • 高級
• 販売形態別
  • 一次市場（新築）
  • 中古住宅（既存住宅の再販）
• 主要都市別
  • クアラルンプール
  • ペナン（ジョージタウン）
  • ジョホールバル
  • ペタリン・ジャヤ
  • マレーシアのその他の地域

第7章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動き（M&A、合弁事業など）
• 企業プロファイル
  • S P Setia Berhad
  • Sime Darby Property Berhad
  • Sunway Property
  • Eco World Development Group Berhad
  • UEM Sunrise Berhad
  • Mah Sing Group Berhad
  • IOI Properties Group Berhad
  • Gamuda Land
  • Tropicana Corporation Berhad
  • IJM Land Berhad
  • Matrix Concepts Holdings Berhad
  • LBS Bina Group Berhad
  • Glomac Berhad
  • OSK Property
  • WCT Land
  • MRCB Land
  • Symphony Life Berhad
  • PR1MA Corporation Malaysia
  • Scientex Berhad（Property Division）
  • Lagenda Properties Berhad
  • SkyWorld Development Berhad
  • Crest Builder Holdings Berhad

第8章 市場機会と将来の展望

• ホワイトスペースおよびアンメットニーズの評価