中国のコリビング：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、中国のコリビング市場規模は2025年に6億1,000万米ドルと評価され、2026年の6億2,000万米ドルから2031年までに13億米ドルに達すると予測されており、予測期間（2026年～2031年）におけるCAGRは15.96％となる見込みです。

本レポートは、物件構成（スタジオ／一戸丸ごと、個室、相部屋）、ビジネスモデル（アセットライト型マスターリース／リース・アービトラージなど）、価格帯（エコノミー、ミッドスケール、プレミアム／ラグジュアリー）、エンドユーザー（学生、社会人）、および地域（北京、上海、深セン、広州、中国その他）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

中国のコリビング市場の動向と洞察

住宅価格の高騰と賃貸住宅の負担可能性

住宅の負担可能性は、中国の一級都市におけるコリビング市場の需要を支える中心的な要因であり続けています。これは、2023年から2025年にかけての調整局面を経てもなお、住宅購入コストが多くの若年労働者が負担できる水準を依然として大幅に上回っているためです。また、北京や上海の機関管理型プロジェクトは、2025年初頭には市場全体の賃料が軟化したにもかかわらず、入居率を90％近く維持しており、専門的に運営される賃貸物件は価格環境が弱含みの中でも引き続き需要を集めていることが示されています。この傾向は、住宅所有が最も困難な都市においてこそ、需要の強さが最も持続的であるという点で重要です。したがって、家賃上昇の圧力はコリビングの役割を弱めるどころか、むしろ入居者に管理型物件の中でより高いコストパフォーマンスを求めるよう促しています。これにより、北京、上海、深セン、広州は引き続き中国のコリビング市場における需要の中心地であり続け、個室、スタジオ、品質認証を受けた中規模物件といった各セグメントにおける製品の差別化が維持されています。

急速な都市化と出稼ぎ労働者の増加がコリビング需要を牽引

2025年、中国の出稼ぎ労働者人口は3億115万人に達し、前年より142万人増加しました。これにより、都市部の住宅需要の非常に大きな割合が、定住した所有者ではなく、移動を伴う賃借人に結びついたままとなっています。2025年、他省からの出稼ぎ労働者の平均月収は5,774人民元（794米ドル）に上昇しました。しかし、この収入水準では、シェアハウスや管理型賃貸ソリューションを利用しない限り、多くの労働者にとって一線都市の住宅は依然として手が出ない価格となっています。中国のコリビング市場は、非公式なシェアハウスと完全なプライベートアパートの中間に位置する正式な賃貸形態を提供しているため、このミスマッチから恩恵を受けています。2026年5月に行われた、2億5,000万人の未登録都市住民への公共サービスの拡大に関する政策議論も、民間事業者の需要が減少するのではなく、より適切に規制された賃貸居住形態への推進が継続されることを示唆しています。その結果、堅固なコンプライアンス体制を持つ事業者は、そうでなければ無許可や断片的な賃貸形態にとどまることになっていた入居者を獲得できる立場にあります。

高い不動産取得コストと運営コストが開発費用を押し上げる

2025年に賃料が下落し始めたことで、マスターリースモデルの維持がはるかに困難になり、事業者は以前のピーク時に設定された賃料水準でのリース義務を負い続けることとなったため、コスト圧力は依然として大きな制約となっています。上海の集中管理型アパートの賃料は、2021年の1平方メートルあたり月額195.6人民元（26.9米ドル）から、2025年には1平方メートルあたり月額149.6人民元（20.6米ドル）へと下落しており、入居率が損益分岐点を下回った場合、賃料アービトラージ戦略が抱える収益リスクが浮き彫りになっています。専用設計プロジェクトには多額の資本投入も必要となります。北京におけるインベスコ・リアル・エステートとZiroomの合弁事業が、総投資額12億人民元（1億6,500万米ドル）を見込んでいることからも、そのことがうかがえます。こうしたハードルにより、一等地の優良物件を供給できる企業の範囲が狭まり、独立系事業者の事業拡大も鈍化しています。したがって、中国のコリビング市場は、機関投資家の資本、政策支援、そして経験豊富な運営チームがすでに重なり合っている地域で、最も急速に成長しています。

セグメント分析

2025年時点で、中国コリビング市場における「個室」の構成比は52％を占め、各種構成の中で最大の収益源となっています。この優位性は、シェアハウス環境におけるプライバシーへの単純な選好を反映しており、特に個人のスペースを犠牲にすることなく低コストの選択肢を求める入居者の間で顕著です。CAGRとは、CAGRのことで、2031年までスタジオタイプやユニット丸ごと型がCAGR16.50％で成長すると予測されていることを意味します。この成長は、中高年のプロフェッショナルや少人数の家族といった、より幅広い入居者層の増加と密接に関連しています。

この変化はすでに取引パターンにも表れています。2026年上半期、主要都市における3ベッドルームのユニット丸ごと賃貸の取引件数は、前四半期比で15％増加しました。この増加は、家族向けやプライバシー重視の需要が、従来のアパート賃貸にとどまらず、管理型コリビングの商品コンセプトにも波及していることを示唆しています。相部屋タイプの供給は、補助金を活用した手頃な価格の賃貸住宅から最も大きな圧力にさらされています。これは、公的住宅が最下位価格帯において価格面で直接競合しているためです。個室型商品は、オープンなドミトリー形式や高価格なプライベートユニットに比べ、手頃な価格、利便性、個人の管理権のバランスをより適切に取っているため、防御力の高い中間の位置づけにあります。運営事業者はこれに対応し、個室や一室丸ごと貸し商品にスマートアクセス、アプリベースのサービス、より一貫性のあるメンテナンス基準を導入しており、これにより、市場全体の賃料が低迷している状況下でも、入居率を維持し、解約率を低減することに寄与しています。

2025年には、アセットライト型のマスターリース／リース・アービトラージが46％のシェアを占め、リスクプロファイルが悪化したにもかかわらず、依然として中国のコリビング市場における最大のビジネスモデルであり続けたことが示されました。このモデルは、事業者が資産を購入することなく事業規模を拡大できたため、初期の数年で急速に拡大しましたが、市場賃料の上昇が止まった際には、事業者を脆弱な立場にさらすことにもなりました。2025年には、賃料の下落により利益率が圧迫される一方で、リース契約は固定されたままだったため、大規模なリースポートフォリオを抱える事業者の収益の柔軟性が制限され、この弱点がより鮮明になりました。対照的に、アセットライト型の管理契約は2031年までCAGR16.90％で成長すると予測されており、市場で最も成長の速いモデルとなっています。この成長は、事業者が直接的な賃料サイクルの影響から離れ、手数料収入へとシフトしている傾向を反映しています。

このモデルの経済性は魅力的です。運営事業者は、長期リース負債による貸借対照表上の負担を回避しつつ、家賃収入の20％から30％を管理手数料として得ることができるからです。Mofangと上海華誼控股集団との合弁事業は、このアプローチが実際にどのように機能するかを示しており、国有企業が資産を保有し、民間企業が運営を担当しています。この「公的所有と民間運営」の分離は重要です。なぜなら、手頃な価格の賃貸住宅の拡大は、低価格帯における競合上の脅威であると同時に、管理契約の直接的な源泉でもあるからです。資産集約型の「自社開発・運営」モデルにも再び注目が集まっていますが、これは主にインベスコ・リアル・エステートやZiroomプラットフォームといった機関投資家との提携を通じてであり、単独の運営事業者による拡大という形ではありません。とはいえ、3～5年の契約期間は継続性のリスクをもたらすため、中国のコリビング市場では、急速な拠点拡大のみに依存する事業者よりも、長期的な実績が堅調な運営事業者が優遇される可能性が高いと考えられます。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 中国のコリビング市場の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に6億1,000万米ドル、2026年には6億2,000万米ドル、2031年までには13億米ドルに達すると予測されています。CAGRは15.96%です。
• 中国のコリビング市場の主要な動向は何ですか？
  • 住宅価格の高騰、急速な都市化、出稼ぎ労働者の増加が需要を牽引しています。
• コリビング市場における住宅の負担可能性はどのように影響していますか？
  • 住宅の負担可能性は、コリビング市場の需要を支える中心的な要因であり、特に一級都市での需要が強いです。
• 出稼ぎ労働者の増加はコリビング市場にどのように影響していますか？
  • 出稼ぎ労働者の増加により、都市部の住宅需要が賃借人に結びつき、コリビング市場が恩恵を受けています。
• コリビング市場における個室の構成比はどのくらいですか？
  • 2025年時点で、個室の構成比は52%を占めています。
• 中国のコリビング市場における主要企業はどこですか？
  • Ziroom、Danke Apartment、Mofang Living、Anxin Apartment、Qefangなどです。
• コリビング市場におけるビジネスモデルはどのように分類されていますか？
  • アセットライト型マスターリース、アセットライト型管理契約、資産集約型の自社開発・自社運営に分類されています。
• コリビング市場の成長を促進する要因は何ですか？
  • 住宅価格の上昇、急速な都市化、若手社会人の人口増加、政府の支援などが挙げられます。
• コリビング市場の成長を抑制する要因は何ですか？
  • 不動産取得コストの高騰、規制の不確実性、従来の賃貸マンションとの競合が挙げられます。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • 住宅価格の上昇と家賃の負担可能性
  • 急速な都市化と出稼ぎ労働者の増加
  • 若手社会人と新卒者の人口の増加
  • 賃貸住宅に対する政府の支援
  • 利用率が低い都市部の不動産の再開発
  • 柔軟な賃貸住宅への需要の高まり
• 市場抑制要因
  • 不動産取得コストおよび運営コストの高騰が、開発費用を押し上げています
  • 各都市における規制の不確実性が市場拡大を遅らせています
  • 従来の賃貸マンションとの競合が、コリビングの普及を妨げています
  • 地方都市における消費者の受容度の低さが、市場の成長を阻害しています
• バリュー・サプライチェーン分析
• 規制情勢
• 技術的展望-テナント管理、予約、施設運営におけるテクノロジーの統合
• ポーターのファイブフォース
• ワークスペースの利用状況と座席吸収の動向
• 企業向けと非企業向けの需要分析
• マイクロ市場のパフォーマンス評価
• 通信事業者の収益性とビジネスモデルの進化
• 投資、資金調達、および業界再編の動向
• 地政学的な要因の影響
  • 移住および移動パターンの変化
  • 政策および規制上の不確実性
  • インフレと生活費の上昇圧力
  • 資金調達および投資に関する不確実性

第5章 市場規模と成長予測

• 物件構成別
  • ワンルーム/ 物件全体
  • 個室
  • 相部屋
• ビジネスモデル別
  • アセットライト・マスターリース/ リース・アービトラージ
  • アセットライト型管理契約
  • 資産集約型・自社開発・自社運営
• 価格帯別
  • エコノミー
  • ミッドスケール
  • プレミアム／ラグジュアリー
• エンドユーザー別
  • 学生
  • 現役社会人
• 都市別
  • 北京
  • 上海
  • 深セン
  • 広州
  • 中国その他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Ziroom
  • Danke Apartment
  • Mofang Living
  • Anxin Apartment
  • Qefang
  • Tujia Coliving
  • Paires
  • Myliving
  • Funlive
  • Youho Life
  • Bear Homestay
  • Greenland Group
  • China Vanke
  • Poly Developments and Holdings
  • Longfor Group
  • China Resources Land
  • Shimao Group
  • Yuexiu Property
  • China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings
  • Vlinker

第7章 市場機会と将来の展望