ドイツの学生向け宿泊施設：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、ドイツの学生向け住宅市場の規模は、2025年の26億1,000万米ドルから2026年には28億8,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR10.4％で推移し、2031年には47億3,000万米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、住居タイプ（学生寮、賃貸住宅・部屋、民間学生向け住居）、立地（都心、郊外）、賃料タイプ（基本賃料、総賃料）、契約形態（オンライン、オフライン）、および地域ごとにセグメント化されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模および数量・金額（米ドル）ベースの予測を提示しています。

ドイツの学生向け住居市場の動向と洞察

パンデミック緩和後の留学生流入の増加

ドイツは2024年に38万人の留学生を受け入れ、これは同国の高等教育史上最多の数字となりました。この増加分の大部分はSTEM（科学・技術・工学・数学）およびビジネスプログラムによるもので、ベルリンやミュンヘンの工科大学や私立ビジネススクール周辺では供給が逼迫しています。補助金の対象となる学生寮に入居できた学生はわずか9.4％にとどまり、1991年の15％から減少しました。そのため、新規留学生は、家具付きユニットやバイリンガルサポートを提供できるPBSA（民間学生寮）が展開するドイツの学生向け住宅市場に目を向けました。運営事業者はこの需給の不均衡を活かし、特にプレミアムなワンルーム物件において、家賃を引き上げ、高い入居率を達成しました。EU域外からの入学者数が持続的に増加していることは、資産所有者にとって長期的な収益の見通しを支える、持続的な需要の存在を示唆しています。

オルタナティブ不動産資産クラスに対する投資家の関心の高まり

リモートワークの普及によりオフィスの利回りが低下し、eコマースの台頭により小売物件の価値が下落したことを受け、機関投資家の資金はドイツの学生向け住宅市場へとシフトしました。CBREのデータによると、PBSAのディフェンシブな特性、景気循環に逆行する入学者数の急増、およびインフレ連動型賃貸借契約により、ホテルやサービスアパートメントセグメントよりもキャッシュフローがより確実に保護されています。GSAがシンガポールのGICと共同で実施した3億8,752万米ドル（3億3,000万ユーロ）の買収により、ドイツ国内で約3,000床が追加され、このセクターに流入する国境を越えた資本の規模が浮き彫りになりました。大規模な資金投入により、ポートフォリオの統合が加速し、不動産管理の専門化が進み、一元化された調達を通じて運営コストが削減されます。流動性が深まるにつれ、REIT上場やコアファンドを通じた売却といった出口戦略が、PBSAの主流としての地位をさらに確固たるものにするでしょう。

建設資材のインフレがプロジェクトのIRRを圧迫

建設資材指数は、2000年の63.1に対し、2024年には118.9に達し、わずか20年で実質建設コストがほぼ2倍になりました。耐火仕様の家具やスマートアクセスシステムといったPBSA専用の設備は代替が難しいため、コスト圧力がさらに強まっています。2024年の建築許可件数は前年比24.2％急減し、収益性の悪化を背景に開発業者が慎重な姿勢を示していることが明らかになりました。欧州中央銀行（ECB）による利上げは、債務返済能力審査の基準を引き上げることで、状況をさらに悪化させました。資材価格の上昇が鈍化するか、あるいは補助金によって価格高騰が相殺されない限り、計画中のいくつかのプロジェクトは2026年まで棚上げされたままとなる可能性があります。

セグメント分析

2025年、ドイツの学生向け住宅市場において、民間学生向け住宅は38.12％を占め、2031年までのCAGRが6.58％と予測され、他のあらゆる形態を上回りました。GSA、Uninest、The FIZZなどの運営会社は、機関投資家の資金を活用して、コワーキングラウンジ、映画鑑賞室、多言語対応の受付スタッフを備えたPBSA資産を建設し、国内外の入居者を惹きつけています。老朽化したシュトゥデンテンヴェルク（Studentenwerk）の学生寮が投資不足や設備の充実に課題を抱える中、ドイツの民間学生向け住宅市場の規模は着実に拡大していく見込みです。一方、小規模な家主が短期滞在の学生よりも若手社会人を入居者として好む傾向が強まっているため、従来の賃貸部屋は供給の逼迫に直面しています。こうした構造的な転換により、予測期間をはるかに超えて民間セクターの優位性が定着するものと見られます。

2024年、二流の学生寮は、民間ブランドが現在設定している体験基準に追いつくことができず、シェアを縮小させました。資金面の制約により改修サイクルが遅れており、平均的な部屋サイズは学生の期待を下回ったままであり、モバイルアクセスカードなどのデジタルサービスも限定的です。賃貸住宅は人口密度の低い町では依然として需要がありますが、交通の要所近くにPBSAが集中し利便性が高まっている地域では、その魅力は薄れつつあります。民間事業者は調達やマーケティングにおいて規模の経済を活かすことができるため、競争力のある家賃水準であっても利益を確保できます。こうした優位性により、分散した物件を統合し、一貫性のあるブランドポートフォリオへと発展させる事業拡大が加速しています。

2025年、ドイツの学生向け住宅市場において、都心部の物件は、徒歩での利便性や講義室、ナイトライフ、公共交通機関への近さから、市場の54.12％を占めました。土地の不足や許認可手続きの煩雑さにもかかわらず、高水準の賃料が開発業者の関心を維持しています。しかし、交通機関の整備により通勤時間が短縮され、予算に敏感な学生にとっても賃料が手頃な水準に抑えられていることから、ドイツの学生向け住宅市場において、周辺地域の市場規模はCAGR5.74％という速いペースで拡大しています。運営事業者は、中心部の旗艦物件がブランドの認知度を高め、郊外の物件が規模の拡大を担う「ハブ・アンド・スポーク」モデルをますます採用しています。このバランス戦略により、景気サイクルを通じて利回りを維持しつつ、規制リスクを分散させることができます。

周辺地域の成長は、かつては遠すぎると見なされていた地区へのアクセスを向上させる、ベルリンのリングバーン（環状線）の拡張やミュンヘンのSバーンの改良を反映しています。主要商業地区の外側では、土地取得コストが劇的に低下しており、物価高が進む中でも「ビルト・トゥ・コア」戦略の経済性が向上しています。学生たちは、より広い部屋面積や静かな住宅環境を重視しており、それが通勤時間の長さを相殺しています。ハイブリッド学習の普及によりキャンパスへの常駐が減るにつれ、日常的な近接性は重要性を失っており、これが周辺地域の魅力をさらに裏付けています。そのため、投資家は、都心部（CBD）の威信と外郭環状地域の拡張性を融合させた、多様なポートフォリオを構築しています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストサポート

よくあるご質問

• ドイツの学生向け住宅市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の26億1,000万米ドルから2026年には28億8,000万米ドルへと拡大し、2031年には47億3,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは10.4%です。
• ドイツにおける留学生の受け入れ数はどのように推移していますか？
  • 2024年に38万人の留学生を受け入れ、これは同国の高等教育史上最多の数字となりました。
• ドイツの学生向け住宅市場における民間学生向け住宅の市場シェアはどのくらいですか？
  • 2025年、民間学生向け住宅は38.12%を占め、2031年までのCAGRが6.58%と予測されています。
• ドイツの学生向け住宅市場における主要企業はどこですか？
  • GSA、Uninest、The FIZZなどです。
• ドイツの学生向け住宅市場における都心部の物件の市場シェアはどのくらいですか？
  • 2025年、都心部の物件は市場の54.12%を占めました。
• ドイツの学生向け住宅市場における周辺地域の成長はどのように見込まれていますか？
  • 周辺地域の市場規模はCAGR5.74%という速いペースで拡大しています。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • パンデミックの緩和に伴い、留学生の受け入れ数が増加しています
  • オルタナティブ不動産資産クラスに対する投資家の関心の高まり
  • 手頃な価格の住宅向け、連邦政府による140億ユーロの「Neuer Bau-herren-zuschuss」（2025～28年）
  • デュアルスタディ・プログラムの急増により、従来の大学集積地以外での需要が高まっています
  • ブロックチェーンを活用した家賃支払いプラットフォームが、支払遅延リスクを低減しています（報道が不十分です）
  • 老朽化したオフィス物件のマイクロアパートへの転用（報道が不十分な点）
• 市場抑制要因
  • 建設資材価格の高騰がプロジェクトの内部収益率（IRR）を圧迫しています
  • 自治体の許可取得プロセスが長期化する
  • 国内学生数の人口動態における頭打ち（報告値は実態より少ない）
  • 高密度学生寮建設計画に対するNIMBY（近隣住民の反対）の動き（報道が不十分）
• バリュー・サプライチェーン分析
• 規制情勢
• 技術展望
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 宿泊施設タイプ別
  • 学生寮
  • 賃貸住宅・部屋
  • 民間学生向け宿泊施設
• ロケーション別
  • 都心部
  • 周辺地域
• 賃貸タイプ別
  • 基本賃料
  • 家賃総額
• モード別
  • オンライン
  • オフライン
• 地域別
  • バーデン＝ヴュルテンベルク州
  • バイエルン州（Bavaria）
  • ベルリン
  • ブランデンブルク州
  • ブレーメン
  • ドイツのその他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Uninest Student Residences
  • The FIZZ（International Campus）
  • Basecamp Student
  • Staytoo（Corestate Capital）
  • Milestone
  • Youniq
  • Smartments Student（GBI）
  • Studentenwerk（regional bodies）
  • GSA（Global Student Accommodation）
  • Campus Living
  • Studentendorf Berlin
  • Collegium Academicum
  • HousingAnywhere
  • Wunderflats
  • Spotahome
  • Uniplaces
  • Vonovia SE
  • Deutsche Wohnen SE
  • Patrizia SE
  • Greystar Europe

第7章 市場機会と将来の展望