オフィス不動産市場- 世界の産業規模、シェア、動向、機会、予測：物件タイプ別、賃貸モデル別、地域別＆競合、2021年～2031年

世界のオフィス不動産市場は、2025年の2兆5,700億米ドルから2031年までに3兆5,600億米ドルへと大幅に拡大し、CAGRは5.58%になると予測されています。

この市場は、管理業務、専門業務、および企業機能のために特別に設計、賃貸、管理されている商業用不動産を対象としています。この成長を牽引する主な要因としては、都市化の加速、新興国における企業の進出拡大、そしてパンデミック後の時代において企業が業務要件に適応するにつれて需要が着実に正常化していることが挙げられます。例えば、NAIOPリサーチ財団の報告によると、米国のオフィススペースの純吸収面積は2024年第4四半期に940万平方フィートに達すると予測されており、これは以前の低迷を経て需要が再び回復しつつあることを示しています。しかし、この有望な見通しは、市場拡大にとって大きな障壁となるハイブリッド勤務モデルの広範な普及によって、その勢いが鈍化しています。この根本的な変化により、広大な物理的なオフィススペースへの需要が減少した結果、空室率が上昇し、不動産所有者は利用率が低い資産の用途転換を余儀なくされています。その結果、激化する市場情勢においてテナントを誘致・維持するため、家主はより柔軟な賃貸オプションや優れたアメニティを提供するというプレッシャーを強めています。

市場促進要因

主要な市場促進要因の一つは、企業が従業員の出社を促進するために高品質なスペースをますます重視するようになるにつれ、プレミアムなグレードAおよびトロフィーオフィス資産への需要が高まっていることです。しばしば「品質への逃避（flight to quality）」と呼ばれるこの動向により、企業は古く魅力の乏しい物件から、充実したアメニティを備えた近代的な施設へと移行しています。これにより、市場全体が軟調な状況下であっても、トップクラスの物件には明確な価格決定力が生まれています。例えば、CRE Dailyは2025年1月、高級オフィススペースの供給不足により、マンハッタンのミッドタウンにおけるトロフィー物件の賃料が1平方フィートあたり150ドルを超え、2年間で20％上昇したと報じました。同時に、世界のホワイトカラーおよびサービス業の雇用拡大が、企業がハイブリッド勤務モデルを定着させる中で、取引量の回復に寄与しています。企業は、拡大する従業員数や変化する業務要件に対応するため、オフィススペースの取得に向けて市場に再び参入しており、これは需要の安定化を示唆しています。JLLの2025年2月版『世界市場の見通し』では、2024年の世界のオフィス賃貸取引量が9％増加し、2019年以来の最高水準に達したことが強調されています。しかしながら、英国王立チャータード・サーベイヤー協会（RICS）の2024年第3四半期『世界の・コマーシャル・プロパティ・モニター』が、見出しとなるセンチメント指数がマイナス7と報告していることからも明らかなように、持続的なマクロ経済上の課題や需給の不均衡により、市場全体のセンチメントは依然として慎重なままです。

市場の課題

ハイブリッド勤務モデルの広範な定着は、世界のオフィス不動産市場の成長にとって根本的な構造的障壁となっています。この業務運営における大きな変化により、従業員数の増加と物理的なスペースの必要性は切り離されました。企業は柔軟な出勤方針に対応するため、不動産の占有面積を恒久的に縮小しているからです。これは一時的な市場の変動ではなく、拡張よりもスペース利用の最適化が優先される長期的な調整局面にあり、これが賃貸活動を直接的に制約し、不動産所有者の賃貸収入を押し下げています。全米不動産協会（NAR）によると、2025年の全国のオフィス空室率は14.1%にとどまりました。これは、新規供給の流入が純吸収量を上回り続けたためです。利用可能な物件の供給過剰が継続しているため、家主は賃貸契約において激しい競争を余儀なくされており、その結果、純営業収益が大幅に減少するとともに、新規開発への投資意欲も削がれています。主要都市圏における空室率の高止まりは、市場がまだ新たな均衡点を見出せていないことを示唆しており、これがセクター全体の評価を押し下げ、資産価格の回復を妨げているのです。

市場の動向

重要な市場動向の一つとして、AIを活用したスマートビル管理システムの広範な導入が挙げられます。これは、利害関係者が資産の最適化とコスト削減に注力する中で、運営手法を変革しつつあります。オーナーは、予測分析を通じて施設管理を効率化するために人工知能をますます活用しており、この技術は実験段階から広範な導入へと移行しています。この変化により、不動産所有者はテナント体験を向上させると同時に、増加する間接費を管理することが可能になります。JLLの2025年10月発行レポート『Real estate's AI reality check』によると、商業用不動産におけるAIのパイロット導入を実施または計画している企業は、2023年のわずか5％から2025年には92％へと劇的に増加しており、競合環境下で運営効率を維持するための業界標準として、AIの統合が急速に定着しつつあることを示しています。同時に、利用率が低いオフィス物件の適応的再利用や用途転換は、需給の不均衡に対処するための重要な戦略となっています。ハイブリッドワークモデルの普及によりオフィスの密度要件が緩和される中、開発業者は時代遅れのオフィスタワーを住宅ユニットに転用し、住宅不足の緩和や高い空室率の低減を図っています。この動向は、市場から余剰床面積を効果的に排除することで、一時的な調整ではなく、商業用在庫の構造的な削減を意味しています。NAIOPは2025年12月の報告書において、オフィスからアパートへの転換が今後の適応的再利用計画の43％を占め、78,400戸以上に上ると指摘しました。これは、不良資産を価値ある住宅用不動産へと転換することで、市場が活発に再調整されていることを示しています。

よくあるご質問

• 世界のオフィス不動産市場の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に2兆5,700億米ドル、2031年までに3兆5,600億米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.58%です。
• 世界のオフィス不動産市場の成長を牽引する主な要因は何ですか？
  • 都市化の加速、新興国における企業の進出拡大、パンデミック後の業務要件への適応が挙げられます。
• 米国のオフィススペースの純吸収面積はどのように予測されていますか？
  • 2024年第4四半期に940万平方フィートに達すると予測されています。
• オフィス不動産市場の主要な課題は何ですか？
  • ハイブリッド勤務モデルの広範な定着が根本的な構造的障壁となっています。
• オフィス不動産市場における重要な動向は何ですか？
  • AIを活用したスマートビル管理システムの広範な導入が挙げられます。
• オフィスからアパートへの転換はどのような影響を与えていますか？
  • 不良資産を価値ある住宅用不動産へと転換することで、市場が活発に再調整されています。
• オフィス不動産市場で最も成長が著しいセグメントは何ですか？
  • 企業オフィスです。
• オフィス不動産市場の最大の市場はどこですか？
  • 北米です。
• オフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Savills Plc、Cushman & Wakefield Plc、CBRE Group、Jones Lang LaSalle Incorporated、Panchshil Group、Equinox India Developments Limited、DLF Limited、Prestige Estate Projects Ltdです。

目次

第1章 概要

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 顧客の声

第5章 世界のオフィス不動産市場展望

• 市場規模・予測
  • 金額別
• 市場シェア・予測
  • 物件タイプ別（企業オフィス、非企業オフィス）
  • 賃貸モデル別（従来の長期賃貸借、フレキシブルな賃貸借契約）
  • 地域別
  • 企業別（2025）
• 市場マップ

第6章 北米のオフィス不動産市場展望

• 市場規模・予測
• 市場シェア・予測
• 北米：国別分析
  • 米国
  • カナダ
  • メキシコ

第7章 欧州のオフィス不動産市場展望

• 市場規模・予測
• 市場シェア・予測
• 欧州：国別分析
  • ドイツ
  • フランス
  • 英国
  • イタリア
  • スペイン

第8章 アジア太平洋地域のオフィス不動産市場展望

• 市場規模・予測
• 市場シェア・予測
• アジア太平洋地域：国別分析
  • 中国
  • インド
  • 日本
  • 韓国
  • オーストラリア

第9章 中東・アフリカのオフィス不動産市場展望

• 市場規模・予測
• 市場シェア・予測
• 中東・アフリカ：国別分析
  • サウジアラビア
  • アラブ首長国連邦
  • 南アフリカ

第10章 南米のオフィス不動産市場展望

• 市場規模・予測
• 市場シェア・予測
• 南米：国別分析
  • ブラジル
  • コロンビア
  • アルゼンチン

第11章 市場力学

• 促進要因
• 課題

第12章 市場動向と発展

• 合併と買収
• 製品上市
• 最近の動向

第13章 世界のオフィス不動産市場：SWOT分析

第14章 ポーターのファイブフォース分析

• 業界内の競合
• 新規参入の可能性
• サプライヤーの力
• 顧客の力
• 代替品の脅威

第15章 競合情勢

• Savills Plc
• Cushman & Wakefield Plc
• CBRE Group
• Jones Lang LaSalle Incorporated
• Panchshil Group
• Equinox India Developments Limited
• DLF Limited
• Prestige Estate Projects Ltd

第16章 戦略的提言

第17章 調査会社について・免責事項