米国の高齢者向け住宅：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、2026年の米国の高齢者向け住宅市場の規模は763億9,000万米ドルと推定されており、2025年の721億1,000万米ドルから拡大し、2031年には1,018億6,000万米ドルに達すると予測されています。

2026年から2031年にかけてのCAGRは5.92％となる見込みです。

本レポートは、物件タイプ別（アシスト付き、自立型、認知症ケア、介護）、ビジネスモデル別（完全売却（フリーホールド）、長期リース／賃貸、ハイブリッド（売却＋リース））、年齢（55～64歳、65～74歳、それ以上）、ならびに州（テキサス州、カリフォルニア州、フロリダ州、ニューヨーク州、イリノイ州、その他）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）で示されています。

米国の高齢者向け住宅市場の動向と洞察

高齢化するベビーブーマー世代が、あらゆるケアレベルにおいて持続的な需要を牽引

6,900万人近くのベビーブーマーのほぼ全員が2033年までに70歳以上となり、米国の高齢者向け住宅市場における入居者層が劇的に拡大することになります。この世代における高い住宅所有率と純資産は、自費利用の経済的負担を軽減する基盤となっており、一方でテクノロジーの普及が進むにつれ、デジタルを活用したケアに対する受容度も高まっています。専門的な看護や認知症ケアを必要とする可能性が最も高い85歳以上の人口は、2040年までに2倍になると見込まれており、高度な医療ケアサービスへの需要が確実視されています。テキサス州やフロリダ州など、税制や気候の優位性を活かして退職者を惹きつけている州では、特に力強い成長が見込まれます。この富裕層でテクノロジーに精通した世代に合わせて、アメニティ、支払いプラン、マーケティングを最適化する事業者は、生涯価値を獲得できる立場にあります。グリーン・ストリートの推計によると、高齢者の40％以上が資産を売却することなく高齢者向け住宅の費用を支払えることが示されており、これは大きな潜在需要があることを示唆しています。

開発と統合を支える活発な資本市場とヘルスケアREIT

ヘルスケアREITは、米国における高齢者向け住宅市場資産に過去最高の資金を投入しています。Ventasは、2024年に20億米ドルを投じた後、2025年の投資目標を15億米ドルに引き上げ、このセクターのファンダメンタルズに対する長期的な確信を示しています。WelltowerによるAmica Senior Lifestylesの32億米ドルでの買収は、REITが優良ポートフォリオを確保するためにどのような規模の取引を行うかを如実に示しています。負債資本は依然として豊富で、Walker & Dunlopは2024年に6億米ドルの高齢者向け住宅ローンを手配しました。Fortressなどのプライベート・エクイティ大手も競合し、評価額を押し上げるとともに、運営面の改善を促進しています。潤沢な流動性は、供給不足の都市圏における新規建設を支え、地域のオーナー・オペレーターにエグジットの道筋を提供することで、エコシステム全体の統合と専門化を加速させています。

人手不足と賃金インフレが利益率とサービス水準に圧力をかけている

深刻な人材不足は、事実上あらゆるケアレベルで問題となっており、施設は時給の引き上げや福利厚生の拡充を余儀なくされ、派遣労働者への依存度を高めています。入居者1人あたり1日3.48時間の看護時間を義務付けるCMS（米国医療保険・医療サービスセンター）の新たな介護施設人員配置規則は、有資格看護師をめぐる競合を通じて、介護付き住宅や自立生活施設にも波及しています。現在、24時間365日の正看護師配置義務を満たしている介護施設はわずか6％に過ぎず、これがセクターを横断する入札競争を引き起こし、利益率を圧迫しています。ネバダ州における時給16米ドルから20米ドルへの引き上げを求める動きなど、介護従事者の賃上げ運動は、インフレ圧力を浮き彫りにしています。連邦取引委員会（FTC）が検討中の競業避止条項の禁止措置は、離職率をさらに高め、ケアの継続性を損なう恐れがあります。地方の運営事業者は最も大きな障壁に直面しており、義務付けられたスタッフ対入居者比率を維持するため、入居受け入れを制限せざるを得ない場合もあります。

セグメント分析

2025年時点で、介護施設は市場規模の40.62％を占めており、2031年までCAGR6.29％という最も高い成長率を記録する見込みです。この需要は、複数の慢性疾患を抱える入居者が、病院への転院ではなく、継続的なケアが提供される環境での在宅での老後を望むことに起因しています。アシスト付きは依然として主流となっていますが、運営事業者は入居者を維持し、付加価値を獲得するために、記憶ケアや亜急性期ケア向けの施設を改修しています。自立型コミュニティは、ライフスタイルに配慮したアメニティ、フィットネスセンター、シェフ監修の食事、文化プログラムに重点を置いており、自立を重視する比較的若い高齢者を対象としています。セキュリティ対策が施されたレイアウトや認知症ケアの訓練を受けたスタッフを備えた記憶ケアユニットの成熟は、居住環境の雰囲気を保ちつつ、より高度なケアへの移行が進んでいることを示しています。継続ケア型リタイアメント・コミュニティは、ニッチな分野ではありますが、複数のケアレベルへの契約に基づくアクセスを希望する富裕層の高齢者の間で支持を広げています。

介護ケアが主流となっていることから、臨床スタッフの研修、陰圧室、施設内のリハビリテーション室などへの設備投資が求められています。運営事業者は、安全性と効率性を高めるため、電子投薬管理記録やスマートリフトを導入しています。ケアの高度化に伴い、再入院率の低減を目指す保険会社との提携も増加しており、米国の高齢者向け住宅市場には保険者主導の収益源が加わっています。しかし、人員配置比率、感染対策、および報酬の適正性に対する規制当局の監視は依然として厳しく、高度なコンプライアンス体制が求められています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 2026年の米国の高齢者向け住宅市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 763億9,000万米ドルと推定されており、2025年の721億1,000万米ドルから拡大し、2031年には1,018億6,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.92％です。
• 米国の高齢者向け住宅市場の主要な物件タイプは何ですか？
  • アシスト付き、自立型、認知症ケア、介護の4つです。
• 米国の高齢者向け住宅市場の主要なビジネスモデルは何ですか？
  • 完全売却（フリーホールド）、長期リース／賃貸、ハイブリッド（売却＋リース）です。
• 米国の高齢者向け住宅市場における入居者層の変化はどのように予測されていますか？
  • 6,900万人近くのベビーブーマーのほぼ全員が2033年までに70歳以上となり、入居者層が劇的に拡大する見込みです。
• 米国の高齢者向け住宅市場におけるテクノロジーの影響は何ですか？
  • テクノロジーの普及が進むにつれ、デジタルを活用したケアに対する受容度が高まっています。
• 米国の高齢者向け住宅市場における資本市場の状況はどうですか？
  • ヘルスケアREITは過去最高の資金を投入しており、特にVentasやWelltowerが大規模な投資を行っています。
• 米国の高齢者向け住宅市場における人手不足の影響は何ですか？
  • 深刻な人材不足が利益率とサービス水準に圧力をかけており、施設は時給の引き上げや福利厚生の拡充を余儀なくされています。
• 介護施設の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年時点で市場規模の40.62％を占め、2031年までCAGR6.29％という最も高い成長率を記録する見込みです。
• 米国の高齢者向け住宅市場における主要企業はどこですか？
  • Brookdale Senior Living Inc.、Atria Senior Living Inc.、LCS（Life Care Services）、Erickson Senior Living、Sunrise Senior Livingなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • ベビーブーム世代の高齢化により、自立型、介護付き、認知症ケアの各施設において持続的な需要が生まれている
  • 開発と統合を支える、充実した資本市場と活発なヘルスケアREIT
  • 医療連携型モデル（プライマリケア、リハビリテーション、認知症ケア）への移行により、価値提案が強化されている
  • 多くの大都市圏において、住宅売却益や退職後の貯蓄が、自費での利用を可能にしている
  • 技術の導入（遠隔モニタリング、電子カルテ、転倒検知）により、ケアの質と効率が向上している
• 市場抑制要因
  • 人手不足と賃金上昇が、利益率とサービス水準に圧力をかけている
  • 州ごとの規制の複雑化により、コンプライアンスコストと所要期間が増加している
  • 特定のセカンダリー市場における手頃な価格の住宅不足と入居率回復のばらつき
• バリュー・サプライチェーン分析
• 政策・規制の枠組み（州のガイドライン、ライセンシング、インセンティブ）
• 今後予定されているプロジェクトおよび進行中のプロジェクトに関する洞察
• デジタルおよび技術的促進要因（遠隔医療、スマート設備）に関する洞察
• ビジネスモデルと事業者の変遷に関する洞察
• 投資・資金調達の動向に関する分析
• 洞察：サステナビリティとデザインイノベーション
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • アシスト付き
  • 自立型
  • 認知症ケア
  • 介護
• ビジネスモデル別
  • 完全売却（フリーホールド）
  • 長期リース／賃貸
  • ハイブリッド（売却＋リース）
• 年齢層別
  • 55歳～64歳
  • 65歳～74歳
  • 75歳～85歳
  • 85歳超
• 州別
  • テキサス州
  • カリフォルニア州
  • フロリダ州
  • ニューヨーク州
  • イリノイ州
  • その他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • Brookdale Senior Living Inc.
  • Atria Senior Living Inc.
  • LCS（Life Care Services）
  • Erickson Senior Living
  • Sunrise Senior Living
  • Five Star Senior Living
  • Holiday by Atria
  • Kisco Senior Living
  • Sonida Senior Living
  • Watermark Retirement Communities
  • Silverado Senior Living
  • Trilogy Health Services
  • Benchmark Senior Living
  • Ensign Group Inc.
  • Ventas Inc.
  • Welltower Inc.
  • Capital Senior Living（Grace Management）
  • Pegasus Senior Living
  • Frontier Management
  • Merrill Gardens

第7章 市場機会と将来の展望