インドネシアのホスピタリティ不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、インドネシアのホスピタリティ不動産市場の規模は、2025年の24億4,000万米ドルから2026年には27億米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR10.58％で推移し、2031年までに44億6,000万米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、物件タイプ別（ホテル、リゾート・スパ、その他）、形態別（チェーンホテル、独立系ホテル）、資産クラス別（手頃な価格帯／バジェット、ミッドスケール、ラグジュアリー）、および地域別（DKIジャカルタ、西ジャワ、東ジャワ、インドネシアその他の地域）に分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

インドネシアのホスピタリティ不動産市場の動向と洞察

政府主導の観光地開発プログラムが新たなホテル回廊を切り拓く

連邦政府による専用予算の投入により、バリやジャカルタ以外の地域でも新たな需要の回廊が開かれています。「ヌサンタラ首都圏」に関連する37億米ドルの民間ホスピタリティ投資は、政府の長期的な戦略に対する投資家の信頼を裏付けています。トバ湖からラブアン・バジョにまたがる最優先地域には直接予算が割り当てられており、これにより建設スケジュールが予測可能となり、リスクが低減された事業性モデルが構築されています。北スラウェシ州のホテル・レストラン業界への5,000万米ドルの資金流入は、知名度の低い島々への資本流入を如実に示しています。「国家戦略プロジェクト」の枠組みに基づく政府保証により、ライセンシング手続きが効率化され、資金調達コストが削減されるとともに、場当たり的な成長に依存する近隣諸国の観光市場とは一線を画すインドネシアの優位性が確立されています。

ビザの自由化と入国手続きの簡素化が外国人観光客の増加を後押し

入国規則の簡素化により、2024年の最初の4か月間で外国人到着者数は409万人を記録し、前年同期比で24.85％増加しました。マレーシア、オーストラリア、中国が合わせて総訪問者の36％を占めており、単一市場への依存度を低減させています。2024年4月の星付きホテルの稼働率は47.14％に達し、2023年から5.77ポイント上昇しました。ングラ・ライ空港およびスカルノ・ハッタ空港における旅客数の急増は、政策変更とRevPAR（客室当たり売上高）の増加との間に直接的な関連性があることを裏付けています。審査手続きの簡素化により、入国時の摩擦が最小限に抑えられ、依然として厳格な国境管理を行っている地域の競合他社に対して、インドネシアのホスピタリティ不動産市場はシェア拡大の好機を迎えています。

土地・所有権の構造と外国人所有制限が、買収とスケジュールを複雑化

資本構成においては、指定区域における外国人の完全所有を85％に制限する「建築利用権」の枠組みに対応する必要があります。土地保有権の不確実性は、グローバルブランドが通常締結する25年間の運営契約を複雑にしています。多段階にわたる承認手続きが長期化すると、土地の所有権移転が完了するまでに最大2年を要し、その結果、金利負担が増大し、内部収益率（IRR）が低下する恐れがあります。紛争が相次いだマンダリカの事例は、連邦政府の支援があるにもかかわらず、所有権の問題が未解決であることが、大規模リゾート開発計画を頓挫させることを如実に示しています。経験豊富なスポンサーは現在、インドネシアのホスピタリティ不動産市場におけるスケジュールを確実に守るため、土地のデューデリジェンスに、より多くの予備費を割り当てています。

セグメント分析

2025年、インドネシアのホスピタリティ不動産市場規模の71.64％をホテルが占めました。これは、法人契約、政府からの割当、およびジャカルタやスラバヤでの乗り継ぎ客に支えられたものです。フルサービス型ホテルは、レジャー需要が低迷する時期でも基本的な稼働率を維持し、需要の変動の中でもキャッシュフローを安定させています。リゾートやスパは、市場シェアは小さいもの、ウェルネスや体験型旅行の需要が加速する中、10.92％という最も高いCAGRを記録しています。このセグメントは、島嶼部の空港の整備や、多額の初期インフラ投資を相殺する特別経済区（SEZ）の制度的枠組みの恩恵を受けています。開発業者は、総合的に計画された観光ゾーンを活用して、リゾート施設を小売店やアトラクションと集約させ、平均滞在日数を延長しています。計画中の開発案件によると、2027年までにバリ島で7つの新しい5つ星リゾートがオープンする予定であり、北スラウェシ州とフローレス島では、初めて国際ブランドの進出が発表されました。国内の所得水準の上昇により、平日のリゾート稼働率が維持されており、これは週末のピークが主流だった2024年以前の傾向から著しい変化が見られます。環境に配慮した設計を後押しする規制の明確化により、混雑したビーチから離れた場所に位置するリゾート資産に対する投資家の関心が高まっています。

ホテルサブセクターは、安定した利回りを目指す機関投資家の資本を引き続き惹きつけており、特に鉄道や有料道路の交差点付近にある交通結節点型開発（TOD）においてその傾向が顕著です。各ブランドは、長期滞在の需要を取り込むため、従来の客室とサービス付きスイート棟を組み合わせた柔軟な客室構成を優先しています。一方、リゾート施設では、オーナーが飲食、スパ、アクティビティの収益に参画できる「アセットライト型」の管理契約が導入されています。これら両カテゴリーは、インドネシアのホスピタリティ不動産市場が「二本立ての機会」であることを浮き彫りにしています。すなわち、安定した都市部の収益型物件と、ADR（1室あたりの平均宿泊料金）の上昇余地が大きいハイベータ型のレジャー物件です。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• インドネシアのホスピタリティ不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の24億4,000万米ドルから2026年には27億米ドルへと拡大し、2031年までに44億6,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは10.58％です。
• インドネシアのホスピタリティ不動産市場はどのように分類されていますか？
  • 物件タイプ別（ホテル、リゾート・スパ、その他）、形態別（チェーンホテル、独立系ホテル）、資産クラス別（手頃な価格帯／バジェット、ミッドスケール、ラグジュアリー）、および地域別（DKIジャカルタ、西ジャワ、東ジャワ、インドネシアその他の地域）に分類されています。
• 政府主導の観光地開発プログラムはどのような影響を与えていますか？
  • 新たな需要の回廊が開かれ、投資家の信頼を裏付けています。
• ビザの自由化と入国手続きの簡素化はどのような効果をもたらしていますか？
  • 外国人到着者数が増加し、インドネシアのホスピタリティ不動産市場はシェア拡大の好機を迎えています。
• 土地・所有権の構造はどのような課題をもたらしていますか？
  • 外国人の完全所有を85％に制限する「建築利用権」の枠組みが、買収やスケジュールを複雑化しています。
• インドネシアのホスピタリティ不動産市場におけるセグメント分析はどのようになっていますか？
  • 2025年、71.64％をホテルが占め、リゾートやスパは10.92％のCAGRを記録しています。
• インドネシアのホスピタリティ不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Sinar Mas Land、Agung Podomoro Land、Ciputra Group、Duta Anggada Group、Lippo Karawaci、PP Properti、Plaza Indonesia Realty、Tokyu Land Indonesia、Pakuwon Jati、Surya Semesta Internusa、Santika Indonesia Hotels & Resorts、Accor Indonesia、Marriott International Indonesia、Archipelago International、RedDoorz Syariah、Swiss-Belhotel International、PT Pegipegi Travel、Hary Murti Group、MNC Land、Bumi Serpong Damai Hospitality、ARTOTEL Groupです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の動向と分析

• 市場概要
• 市場促進要因
  • 政府が支援する観光地開発プログラムが、新たなホテル集積地の形成を促進しています
  • ビザの緩和と入国手続きの簡素化により、海外からの訪問者数が増加しています
  • 持続的なビジネスを生み出す大規模公共事業（新都市、工業団地、政府施設）／MICEの宿泊数
  • 航空ネットワークの拡充--新路線の開設、空港の拡張、およびLCCの成長--アクセス性の向上とRevPARの潜在力
  • 投資優遇措置（特別経済区／免税期間／迅速な許可手続き）が、ホスピタリティ・プロジェクトの実現可能性を加速させています
• 市場抑制要因
  • 土地・所有権の構造や外国人所有制限により、買収やスケジュールが複雑化しています
  • 規制の不確実性（地域ごとの開発一時停止、用途地域変更、運営制限など）が開発リスクを高めています
  • 為替相場の変動と資金調達コストの上昇が、設備投資額および収益性のハードルを引き上げている
• バリュー・サプライチェーン分析
• 規制状況・政策の動向
• 技術展望
• ESGおよびサステナビリティの重要課題
• ホスピタリティ業界における投資（不動産、外国直接投資（FDI）、その他）
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • ホテル
  • リゾート＆スパ
  • その他（サービスアパートメント、ブティックインなど）
• タイプ別
  • チェーンホテル
  • 独立系ホテル
• アセットクラス別
  • 手頃な価格帯／低価格帯
  • ミッドスケール
  • 高級
• 地域別
  • DKIジャカルタ
  • 西ジャワ（ジャワ・バラット）
  • 東ジャワ（ジャワ・ティムール）
  • インドネシアのその他の地域

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • Sinar Mas Land
  • Agung Podomoro Land
  • Ciputra Group
  • Duta Anggada Group
  • Lippo Karawaci
  • PP Properti
  • Plaza Indonesia Realty
  • Tokyu Land Indonesia
  • Pakuwon Jati
  • Surya Semesta Internusa
  • Santika Indonesia Hotels & Resorts
  • Accor Indonesia
  • Marriott International Indonesia
  • Archipelago International
  • RedDoorz Syariah
  • Swiss-Belhotel International
  • PT Pegipegi Travel
  • Hary Murti Group
  • MNC Land
  • Bumi Serpong Damai Hospitality
  • ARTOTEL Group

第7章 市場機会と将来の展望