フランスのオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、2026年のフランスのオフィス不動産市場規模は842億2,000万米ドルと推定されており、2025年の818億5,000万米ドルから拡大し、2031年には971億4,000万米ドルに達すると予測されています。

2026年から2031年にかけては、CAGR 2.89％で成長すると見込まれています。

本レポートは、建物のグレード別（グレードA、グレードBなど）、取引形態別（賃貸・売買）、最終用途別（情報技術（ITおよびITES）、BFSI（銀行・金融サービス・保険）など）、および都市別（パリ、マルセイユなど）に分類されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模および予測値（米ドル）を提示しています。

フランスのオフィス不動産市場の動向とインサイト

柔軟なワークスペースおよびハイブリッドワークスペースへの需要の急増

ハイブリッドワークはフランスの企業全体に定着しており、現在、雇用主の87％が部分的なオフィス出社を義務付けており、従業員は週3.5日を出社しています。コラボレーションが図れ、テクノロジー対応の環境が好まれる傾向により、床面積改修全体の42％がすでにフレキシブルなレイアウトへと移行しています。そのため、周辺部の空室率が10％を超えているにもかかわらず、都心部（CBD）の一等地のビルでは空室率が低下しています。賃貸契約の再交渉では、短期契約や、変動する人員規模に対応できる拡張条項の組み込みが好まれています。ポートフォリオの統合が加速しており、設備投資は数は少ないもの質の高い資産へと集中しています。こうした二極化の傾向は、フランスのオフィス不動産市場が、マルチモーダル交通機関に近い、エネルギー効率に優れたグレードAのタワーを中心に二極化し続けている理由を如実に示しています。

企業のESGおよびグリーンリース要件の強化

EUのタクソノミーおよびフランスの「Decret Tertiaire（第三次産業省令）」は、2030年までにエネルギー消費量を40％削減することを義務付けており、不動産所有者に対し、資産の脱炭素化を進めるか、さもなければ「ブラウン・ディスカウント」を受け入れるかの選択を迫っています。認証を受けたビルはすでに賃料プレミアムを獲得し、空室率も低い状態を維持している一方、金融機関は基準を満たさない物件への融資をますます制限しています。テナントの57％が2030年までにネットゼロ排出を目標としており、太陽光発電設備の改修やスマートメーターソリューションに設備投資を振り向けています。規制による後押しにより改修ブームが起きており、専門の施工業者やPropTechベンダーが需要を活かし始めています。早期にグリーン認証を取得した所有者は、より高い名目賃料で優良テナントを確保しており、フランスのオフィス不動産市場における「グリーンへの移行」という動きをさらに強めています。

長期化するリモートワークによる従業員数の減少

フランスの労働力に占めるテレワークの割合は22％で安定しており、週平均1.9日の在宅勤務が行われています。そのため、周辺のサブマーケットでは、テナントが従来のオフィス面積を縮小するにつれて、空室率の上昇が見られます。金融およびICTセクターでは、テレワークの普及率がそれぞれ75％と60％に達しており、ラ・デファンスや西郊外におけるオフィススペースの返還が加速しています。オーナー各社は、未賃貸物件を解消するため、時代遅れのフロアプランを住宅や複合用途施設へと転換する可能性を再評価しています。長期的には、フランスのオフィス不動産市場は、従業員1人あたりの面積比率の低下と、設備の整った一等地のハブへの持続的な需要との両立を図らなければなりません。

セグメント分析

2025年、グレードA物件はフランスのオフィス不動産市場シェアの50.68％を占めました。テナントは、ハイブリッド勤務体制を促進するエネルギー効率やウェルネス機能を重視しており、これにより2031年までの同セグメントのCAGRは3.05％となる見込みです。グレードBおよびグレードCは、改修を行わない限り減価が加速する見通しであり、多くの所有者は、用途地域規制が許す限り、住宅やライフサイエンス研究所への転用を検討しています。2024年、パリ都心部（CBD）のグレードA物件の募集賃料は1平方メートルあたり1,320米ドルに達し、前年比12％上昇しました。一方、郊外のグレードC物件では二桁の空室率が見られます。賃料格差は、フランスのオフィス不動産市場内で拡大する二極化を如実に示しています。

ハイブリッドワークはこの格差をさらに拡大させています。企業は必要なデスク数は減少する一方で、防音対策が施されたコラボレーションゾーンから、二酸化炭素排出量を追跡するスマートビルディングのダッシュボードに至るまで、より充実したアメニティを求めているからです。新しい高層ビルの開発業者は、太陽光発電ファサード、低炭素コンクリート、AI駆動の空調システムを導入し、「Decret Tertiaire」の基準を数年も前倒しで上回っています。改修工事も加速しています。ジェシナ（Gecina）は、今後到来する「グリーン・プレミアム」を見込み、大規模な省エネ改修に9億1,500万米ドルを割り当てました。この動向は、セカンダリー物件が陳腐化の危機に瀕しているにもかかわらず、グレードAの新規開発案件への資本流入が継続していることを示しており、フランスのオフィス不動産市場全体における品質の二極化をさらに強めています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• フランスのオフィス不動産市場の2026年の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2026年の市場規模は842億2,000万米ドルと推定されています。2025年の818億5,000万米ドルから拡大し、2031年には971億4,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは2.89％です。
• フランスのオフィス不動産市場における柔軟なワークスペースの需要はどのように変化していますか？
  • ハイブリッドワークはフランスの企業全体に定着しており、現在、雇用主の87％が部分的なオフィス出社を義務付けており、従業員は週3.5日を出社しています。
• 企業のESGおよびグリーンリース要件はどのように強化されていますか？
  • EUのタクソノミーおよびフランスの「Decret Tertiaire」は、2030年までにエネルギー消費量を40％削減することを義務付けています。
• フランスのオフィス不動産市場におけるテレワークの影響はどのようなものですか？
  • フランスの労働力に占めるテレワークの割合は22％で安定しており、週平均1.9日の在宅勤務が行われています。
• 2025年におけるフランスのオフィス不動産市場のグレードA物件のシェアはどのくらいですか？
  • 2025年、グレードA物件はフランスのオフィス不動産市場シェアの50.68％を占めました。
• フランスのオフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Jones Lang LaSalle IP, Inc.、Knight Frank、CBRE、BNP Paribas Real Estate、Cushman & Wakefield、Hines France、Gecina、Covivio、Icade、Unibail-Rodamco-Westfield、Nexity、Societe Fonciere Lyonnaise（SFL）、Altarea Cogedim、Primonial REIM、AXA IM Alts（Real Assets）、Groupama Immobilier、Kaufman & Broad SA、Redman、Hermitage Group、Legendre Group、La Francaise REMなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の洞察と市場力学

• 市場概要
• 市場促進要因
  • フレキシブルおよびハイブリッドなワークスペースへの需要の急増
  • 企業のESGおよびグリーンリースに関する要件の強化
  • 2024年パリオリンピックのレガシーが、グレードA物件の改修を後押ししています
  • AIを活用したスペース最適化および利用状況分析
  • フランスの第2級都市におけるニアショアリングとバックオフィス集約の拡大
  • 「フランス・レランス計画」に基づくデジタルインフラの近代化
• 市場抑制要因
  • 長期化するリモートワークによる人員の希薄化
  • インフレを背景とした建設費および資金調達コストの高騰
  • 非グリーン株に対する、EUタクソノミーによる資本配分のハードルが厳格化
  • セカンダリーオフィスサブマーケットにおける空室率の持続性
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的および定性的洞察
  • 建材・設備メーカー――主要な定量的・定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りの分析
• オフィス不動産業界の主要指標に関する分析（供給、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 建物のグレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引形態別
  • 賃貸
  • 販売
• 最終用途別
  • 情報技術（ITおよびITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティングおよびプロフェッショナルサービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 都市別
  • パリ
  • リヨン
  • マルセイユ
  • フランスその他の都市

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • Jones Lang LaSalle IP, Inc.
  • Knight Frank
  • CBRE
  • BNP Paribas Real Estate
  • Cushman & Wakefield
  • Hines France
  • Gecina
  • Covivio
  • Icade
  • Unibail-Rodamco-Westfield
  • Nexity
  • Societe Fonciere Lyonnaise（SFL）
  • Altarea Cogedim
  • Primonial REIM
  • AXA IM Alts（Real Assets）
  • Groupama Immobilier
  • Kaufman & Broad SA
  • Redman
  • Hermitage Group
  • Legendre Group
  • La Francaise REM

第7章 市場機会と将来の展望