スペインのオフィス不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、スペインのオフィス不動産市場規模は、2025年の390億1,000万米ドルから2026年には406億5,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR4.21％で推移し、2031年には499億4,000万米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、建物のグレード（グレードA、グレードBなど）、取引の種類（賃貸および売買）、最終用途（情報技術（ITおよびITES）、BFSI（銀行・金融サービス・保険）など）、および都市（マドリード、バルセロナなど）ごとにセグメント化されています。本レポートでは、上記のすべてのセグメントについて、市場規模および予測値（米ドル）を提示しています。

スペインのオフィス不動産市場の動向と洞察

マドリードおよびバルセロナにおけるテクノロジーおよびスタートアップ・エコシステムの拡大

2024年、スペインのテクノロジー経済は1,296億米ドル以上の生産高を生み出し、76万4,000人を雇用し、マドリードとバルセロナは高成長のデジタル企業を惹きつける拠点としての地位を確固たるものにしました。2022年の「スタートアップ法」による税制優遇措置や300以上のインキュベーターからなるネットワークに後押しされ、2024年のベンチャーキャピタルの流入額は32億4,000万米ドルを超えました。バルセロナの第22地区だけで年間賃貸契約の32％を占めており、これはテクノロジー企業の集積が賃料プレミアムを押し上げていることを示しています。需要は1,000平方メートルを超えるグレードAのオフィススペースに偏っており、これにより企業は高度なITインフラを整備することが可能となっています。スタートアップがスケールアップ企業へと成長するにつれ、最高水準のビルでの長期賃貸契約へのニーズが高まり、スペインのオフィス不動産市場における着実な吸収が確保されています。

北欧および西欧からのITおよびシェアードサービスセンターのニアショアリング

2020年から2024年にかけて、ラテンアメリカの企業はスペインに722億米ドルを投資し、360件のグリーンフィールドプロジェクトを立ち上げました。これらのプロジェクトの多くは、マドリードやバルセロナにバックオフィスやソフトウェア業務の拠点を置いています。北欧からのニアショアリングに関する詳細な指標は乏しいもの、コスト競争力のあるスペインのハブは、EUおよびラテンアメリカへの戦略的な玄関口としての役割を果たしています。エイト・アドバイザリーが2025年にマドリードに拠点を設立したことは、スペインの93％という高いネットワークカバレッジと有利な人件費の魅力がうかがえます。企業がサービスセンターの拠点を統合する中、これらの要因がスペインのオフィス不動産市場における長期的な上昇を支えています。

主要都市の非中心部オフィス地区における供給過剰の継続

2024年のマドリードの空室率は9％でしたが、主要ビジネス地区（CBD）の空室率は5％未満にとどまっており、中心部と周辺部との間に著しいパフォーマンスの格差があることが明らかになりました。バルセロナも同様に、市全体で11.36％の空室率を示しており、その大半は周辺地区に集中しています。セカンダリーエリアでの賃料優遇措置は家主のキャッシュフローを圧迫する一方、ESG基準を満たさない建物は、テナントが最高水準の物件を好む傾向にあるため、長期にわたる空室リスクに直面しています。大規模な改修が行われない場合、マドリードのオフィスストックの約77％が2030年までに陳腐化する可能性があり、スペインのオフィス不動産市場に構造的な重荷となる恐れがあります。

セグメント分析

2025年、グレードAの物件はスペインのオフィス不動産市場シェアの53.60％を占め、質への逃避動向が顕著になっていることが浮き彫りになりました。マドリードのプライム物件の賃料は月額41米ドル/m²に達したのに対し、バルセロナは月額32.1米ドル/m²を記録し、最高水準の物件が持つ価格決定力を裏付けています。CBD（中央ビジネス地区）回廊内の空室率は5％未満にとどまっており、ESG認証を取得し、テクノロジーを駆使したワークプレイスに対するテナントの強い選好が示されています。スペインのオフィス不動産市場におけるグレードAセグメントの規模は、2031年までCAGR4.52％で拡大すると予測されており、従来のカテゴリーを大きく上回ります。需要の基盤となっているのは、多国籍企業の事業拡大、特にITおよび金融セクターからのものです。これらの企業は、総占有コストを削減し、ネットゼロ目標の推進に寄与する省エネシステムを重視しています。

グレードBおよびCのビルは、所有者が大規模な改修に本腰を入れない限り、陳腐化リスクの高まりに直面することになります。マドリードの総物件数の約77％は、市場での競争力を維持するために、2030年までに実質的なESG投資を受ける必要があります。バリューアップ型投資家は、グレードB資産の再位置づけに上昇余地を見出していますが、実現可能なプロジェクトには、正確な設備投資の管理と機動的な賃貸戦略が求められます。コロニアル社のポートフォリオは、全面的にグリーン化されたグレードA戦略の収益の堅調さを示しており、2024年の95％の入居率と6.3％の賃料上昇率は、市場全体を上回りました。この二極化は、今後の開発案件がプレミアムで低炭素な物件に集中する一方、セカンダリー物件は代替用途へと移行していく可能性を示唆しています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• スペインのオフィス不動産市場の市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の390億1,000万米ドルから2026年には406億5,000万米ドルへと拡大し、2031年には499億4,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは4.21%です。
• スペインのオフィス不動産市場におけるテクノロジー企業の影響はどのようなものですか？
  • マドリードとバルセロナは高成長のデジタル企業を惹きつける拠点としての地位を確立し、テクノロジー企業の集積が賃料プレミアムを押し上げています。
• スペインにおけるニアショアリングの状況はどうですか？
  • ラテンアメリカの企業はスペインに722億米ドルを投資し、多くのプロジェクトがマドリードやバルセロナにバックオフィスやソフトウェア業務の拠点を置いています。
• マドリードとバルセロナの空室率はどのようになっていますか？
  • 2024年のマドリードの空室率は9％で、主要ビジネス地区の空室率は5％未満です。バルセロナは市全体で11.36％の空室率を示しています。
• スペインのオフィス不動産市場におけるグレードA物件のシェアはどのくらいですか？
  • 2025年、グレードAの物件はスペインのオフィス不動産市場シェアの53.60％を占めると予測されています。
• マドリードのプライム物件の賃料はどのくらいですか？
  • マドリードのプライム物件の賃料は月額41米ドル/m²に達しています。
• バルセロナのプライム物件の賃料はどのくらいですか？
  • バルセロナのプライム物件の賃料は月額32.1米ドル/m²を記録しています。
• スペインのオフィス不動産市場における主要企業はどこですか？
  • CBRE、Jones Lang LaSalle IP, Inc.、Savills、Cushman & Wakefield、Knight Frank、Merlin Properties、Colonialなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の洞察と市場力学

• 市場概要
• 市場促進要因
  • マドリードおよびバルセロナにおけるテクノロジーおよびスタートアップのエコシステムの拡大
  • 北欧および西欧からのITおよびシェアードサービスセンターのニアショアリング
  • フレキシブルなワークスペースやハイブリッド型オフィスモデルへの需要の急増
  • ESG基準を満たす優良オフィス資産に対する機関投資家の関心
  • エネルギー効率の高いオフィス改修に対する政府主導の奨励策
• 市場抑制要因
  • 主要都市の非中心業務地区における供給過剰の継続
  • 老朽化したオフィスビルの改修コストの高さ
  • ハイブリッドワークの導入によるフルタイムのオフィス入居率の鈍化
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者―主要な定量的・定性的洞察
  • 建築・エンジニアリング企業―主要な定量的および定性的洞察
  • 建材・設備メーカー―主要な定量的および定性的洞察
• 業界における政府の規制と取り組み
• オフィス不動産市場における技術革新
• オフィス不動産セグメントにおける賃貸利回りに関する分析
• オフィス不動産業界の主要指標に関する分析（供給量、賃料、価格、稼働率／空室率（％））
• オフィス不動産の建設コストに関する分析
• オフィス不動産投資に関する洞察
• リモートワークがオフィススペースの需要に与える影響
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模と成長予測

• 建物のグレード別
  • グレードA
  • グレードB
  • グレードC
• 取引の種類別
  • レンタル
  • 販売
• 最終用途別
  • 情報技術（ITおよびITES）
  • BFSI（銀行・金融サービス・保険）
  • ビジネスコンサルティングおよび専門サービス
  • その他のサービス（小売、ライフサイエンス、エネルギー、法務）
• 都市別
  • マドリード
  • バルセロナ
  • バレンシア
  • スペインのその他の都市

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • CBRE
  • Jones Lang LaSalle IP, Inc.
  • Savills
  • Cushman & Wakefield
  • Knight Frank
  • Merlin Properties
  • Colonial
  • GMP Property
  • Torre Rioja
  • BNP Paribas Real Estate Spain
  • Grupo Lar
  • Inmobiliaria del Sur
  • Acciona Inmobiliaria
  • FCC
  • ACS
  • Dragados
  • OHLA
  • Avintia Grupo
  • Aedas Homes（office refurb arm）
  • Globalvia（workspace unit）

第7章 市場機会と将来の展望