米国の医療用不動産市場：市場規模・シェア・動向分析 (物件別・モデル別)、セグメント別予測 (2025年～2030年)

米国の医療用不動産市場の成長と動向：

Grand View Research, Inc.の最新レポートによると、米国の医療用不動産の市場規模は2030年までに1兆8,767億7,000万米ドルに達する見込みです。

同市場は2025年から2030年にかけてCAGR 6.2％で成長すると予測されています。同市場は、高齢化、医療費、外来施設の拡大、新技術など、状況を再形成し、投資家や開発者に大きな機会をもたらすいくつかの主な要因によって力強い成長を遂げています。高齢化という人口動態の変化が、医療用不動産の拡大を後押ししています。2030年にはベビーブーム世代がすべて65歳以上になり、高齢者人口は米国全体の20％に増加します。この年齢層は国の医療費の37％を占めると予想され、一人当たりの支出は若年層よりかなり高くなります。年齢相応の医療サービスに対するニーズの高まりが、外来患者センター、専門クリニック、高齢者向け生活共同体などの施設に対する需要を促進しています。医療外来棟（MOB）の稼働率は上昇し、2024年第4四半期には92.8%に達します。このシフトは、利便性と費用対効果の高い医療を求める患者の嗜好によるものです。

このような人口動態の変化とともに、現在の医療キャパシティは、システムに対する圧力の高まりを浮き彫りにしています。米国病院協会によると、2025年現在、米国には6,093の病院があり、そのうち5,112が地域病院に分類されています。人口が約3億3,100万人であることから、人口10万人当たりの病院数はわずか1.84に過ぎないです。この比較的低い比率は、新たな医療施設の必要性を際立たせ、医療分野の不動産開発に大きなチャンスをもたらしています。

さらに、急性疾患の罹患率が上昇していることも、需要をさらに高めています。例えば、急性腎障害（AKI）のような疾患は、人口の高齢化や糖尿病や高血圧などの慢性疾患の有病率の増加もあり、より一般的になってきています。2020年年次データ報告書によると、こうした健康課題は入院率の上昇に寄与しています。

2025年には米国で約3,620万件の入院が発生し、2035年には4,020万件に増加すると予測されています。この動向は、入院医療に対する需要の高まりを反映しており、病院の収容能力の拡大が急務であることを浮き彫りにしています。入院患者数が増加し、医師不足が続く中、新たな医療施設への投資圧力はさらに高まっています。

米国医療用不動産市場レポートハイライト：

• 高齢者向け住宅・退職者コミュニティ分野は力強い成長軌道にあり、2024年から2030年にかけて大幅な成長が見込まれます。この急成長の原動力は主にベビーブーマー世代の高齢化であり、快適で専門的な医療サービスを利用できる定年後の生活オプションへの需要が高まっています。不動産開発業者や機関投資家は、この分野を安定した長期的な資産クラスと認識し、ますます関心を寄せています。
• 医療外来ビル（MOB）は、医療の嗜好の変化、特に、より利用しやすい外来医療へのシフトを活用しています。2024年、MOBは新たな供給があるにもかかわらず、空室率が低下し、募集賃料が上昇しました。これは、患者や医療提供者が住宅地に近い医療施設を求める旺盛な需要を反映しています。
• 2024年の医療用不動産セクターでは、賃貸モデルが65.10％の市場シェアを占めました。その人気の理由は、医療提供者に財務的柔軟性を提供し、不動産所有よりも患者ケアへの投資を可能にすることにあります。また、リースは拡張性を促進するため、施設は患者数やサービスモデルの変化に応じてスペースの使用量を調整することができます。投資家にとっても、長期リース契約は安定収入と低リスクをもたらし、このモデルはREITや機関投資家にとって特に魅力的です。
• 市場は、ウェルタワー社（時価総額823億4,000万米ドル）、ヴェンタス社（同249億4,000万米ドル）、ヘルスピーク・プロパティーズ社（同144億4,000万米ドル）といった業界大手によって形成されています。これらのプレーヤーは、その規模、多角化、戦略的パートナーシップにより優位に立っています。特にウェルタワーは、高齢者向け住宅、外来患者施設、医療システムなど、医療REITの中で最大かつ最も多様なポートフォリオを維持しています。その大規模な運営により、リスクを軽減し、長期的なオペレーターとの関係を確保し、変動する市場環境下でも一貫したパフォーマンスを維持することができます。豊富な経験とセクターを絞ることで、成長し競争が激化する市場で大きな優位性を発揮しています。

目次

第1章 分析方法・範囲

第2章 エグゼクティブサマリー

第3章 米国の医療用不動産市場：変動要因・傾向

• 市場概要
• 浸透・成長見込み：マッピング
• 業界のバリューチェーン分析
• 規制の枠組み
• 市場力学
  • 市場促進要因の分析
  • 市場抑制要因の分析
  • 市場機会
  • 市場の課題
• 業界分析ツール
  • ポーターのファイブフォース分析
• 市場参入戦略

第4章 米国の医療用不動産市場：物件別の推定・動向分析

• 米国の医療用不動産市場：主なポイント、物件別
• 変動分析と市場シェア：物件別（2024年・2030年）
• 物件別（2018～2030年）
  • 病院
  • 医療オフィスビル（MOB）
  • 高齢者向け住宅・退職者コミュニティ
  • 長期介護・専門センター
  • 医療センター（ライフサイエンス、バイオテクノロジー、研究センターなど）
  • その他（リテールヘルス、ヘルスキャンパスなど）

第5章 米国の医療用不動産市場：モデル別の推定・動向分析

• 米国の医療用不動産市場：主なポイント、モデル別
• 変動分析と市場シェア：モデル別（2024年・2030年）
• モデル別（2018～2030年）
  • 販売
  • レンタル
  • リース

第6章 米国の医療用不動産市場：競合分析

• 最新動向と影響分析：主な市場参入企業別
• 企業分類
• 参入企業の概要
• 財務実績
• 製品のベンチマーク
• 企業市場シェア分析 (%、2024年)
• 企業ヒートマップ分析
• 戦略マッピング
• 企業プロファイル
  • Welltower Inc.
  • Ventas, Inc
  • Healthpeak Properties, Inc
  • Omega Healthcare Investors, Inc
  • Healthcare Realty Trust Incorporated
  • CareTrust REIT, Inc
  • The GEO Group, Inc
  • Sabra Health Care REIT, Inc
  • National Health Investors, Inc
  • Medical Properties Trust, Inc

List of Tables

• Table 1. U.S. healthcare real estate market: Key market driver analysis
• Table 2. U.S. healthcare real estate market: Key market restraint analysis
• Table 3. U.S. healthcare real estate market estimates & forecast, by property, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 4. U.S. Hospital real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 5. U.S. medical office buildings real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 6. U.S. senior living and retirement communities real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 7. U.S. long-term care and specialty care centers real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 8. U.S. medical centers real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 9. U.S. healthcare real estate market estimates & forecast for other types of properties, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 10. U.S. healthcare real estate market estimates & forecast, by model, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 11. U.S. healthcare real estate sales market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 12. U.S. healthcare real estate rental market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 13. U.S. healthcare real estate lease market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Table 14. Recent developments & impact analysis, by key market participants
• Table 15. Company market share, 2024 (%)
• Table 16. Company heat map analysis, 2024
• Table 17. Companies implementing key strategies

List of Figures

• Fig. 1 U.S. healthcare real estate market segmentation
• Fig. 2 Information procurement
• Fig. 3 Primary research pattern
• Fig. 4 Primary research approaches
• Fig. 5 Primary research process
• Fig. 6 Market snapshot
• Fig. 7 Segment snapshot
• Fig. 8 Competitive landscape Snapshot
• Fig. 9 Parent industry and U.S. healthcare real estate market size, 2024 (USD Billion)
• Fig. 10 U.S. healthcare real estate market: Value chain analysis
• Fig. 11 U.S. healthcare real estate market: Dynamics
• Fig. 12 U.S. healthcare real estate market: Porter's five forces analysis
• Fig. 13 U.S. healthcare real estate market, Property: Key takeaways
• Fig. 14 U.S. healthcare real estate market: Property movement analysis, 2024 & 2030 (%)
• Fig. 15 Hospitals market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 16 U.S. medical office buildings real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 17 U.S. senior living and retirement communities real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 18 U.S. long-term care and specialty care centers real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 19 U.S. medical centers real estate market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 20 U.S. healthcare real estate market estimates & forecast for other types of properties, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 21 U.S. healthcare real estate market, Model: Key takeaways
• Fig. 22 U.S. healthcare real estate market: Model movement analysis, 2024 & 2030 (%)
• Fig. 23 U.S. healthcare real estate sales market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 24 U.S. healthcare real estate rental market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 25 U.S. healthcare real estate lease market estimates & forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
• Fig. 26 Key company categorization
• Fig. 27 Company market share analysis, 2024
• Fig. 28 The strategic framework of the U.S. healthcare real estate market

U.S. Healthcare Real Estate Market Growth & Trends:

The U.S. healthcare real estate market size is expected to reach USD 1,876.77 billion by 2030, according to a new report by Grand View Research, Inc. The market is projected to grow at a CAGR of 6.2% from 2025 to 2030. The market is experiencing robust growth, driven by several key factors reshaping the landscape and presenting significant opportunities for investors and developers, such as the aging population, healthcare spending, the expansion of outpatient facilities, and new technologies. The demographic shift towards an older population drives healthcare real estate expansion. By 2030, all baby boomers will be over 65, increasing the senior population to 20% of the U.S. total. This age group is expected to account for 37% of national healthcare spending, with per capita expenditures significantly higher than younger cohorts. The growing need for age-appropriate healthcare services is fueling demand for facilities such as outpatient centers, specialty clinics, and senior living communities. Medical Outpatient Buildings (MOBs) have seen increased occupancy rates, reaching 92.8% in Q4 2024. This shift is driven by patient preferences for convenience and cost-effective care.

Alongside this demographic shift, the current healthcare capacity highlights growing pressure on the system. According to the American Hospital Association, as of 2025, the U.S. has 6,093 hospitals, of which 5,112 are classified as community hospitals. A population of around 331 million translates to just 1.84 hospitals per 100,000 people. This relatively low ratio underscores the need for new healthcare facilities, creating strong opportunities for real estate development in the healthcare sector.

Moreover, the rising incidence of acute diseases is compounding the demand. For instance, conditions like acute kidney injury (AKI) are becoming more common, driven in part by the aging population and the increasing prevalence of chronic illnesses such as diabetes and hypertension. According to the 2020 Annual Data Report, these health challenges contribute to rising hospitalization rates.

In 2025, the U.S. is projected to experience about 36.2 million hospitalizations, which is expected to climb to 40.2 million by 2035. This trend reflects the growing demand for inpatient care and highlights the urgency of expanding hospital capacity. As hospitalizations increase and physician shortages persist, the pressure to invest in new medical facilities becomes even more critical.

U.S. Healthcare Real Estate Market Report Highlights:

• The senior living and retirement community sector is on a strong growth trajectory and is projected to showcase significant growth from 2024 to 2030. This surge is primarily driven by the aging baby boomer population, which is fueling demand for post-retirement living options that offer comfort and access to specialized healthcare services. Real estate developers and institutional investors are increasingly drawn to this sector, recognizing it as a stable, long-term asset class.
• Medical Outpatient Buildings (MOBs) are capitalizing on changing healthcare preferences, particularly the shift toward more accessible outpatient care. In 2024, MOBs saw a decline in vacancy rates and an increase in asking rents, even in the face of new supply. This reflects robust demand as patients and providers seek care facilities closer to residential areas.
• The lease model dominated the healthcare real estate sector in 2024, holding a market share of 65.10%. Its popularity stems from the financial flexibility it offers healthcare providers, enabling them to invest more in patient care rather than property ownership. Leasing also facilitates scalability, allowing facilities to adjust space usage based on shifting patient volumes and service models. For investors, long-term lease agreements provide stable income and lower risk, making this model especially attractive to REITs and institutional buyers.
• The market is being shaped by industry giants such as Welltower Inc. ($82.34B market cap), Ventas Inc. ($24.94B), and Healthpeak Properties Inc. ($14.44B). These players dominate due to their scale, diversification, and strategic partnerships. Welltower, in particular, maintains the largest and most varied portfolio among healthcare REITs, spanning senior housing, outpatient facilities, and health systems. Their large-scale operations allow them to mitigate risk, secure long-term operator relationships, and maintain consistent performance, even in fluctuating market conditions. Their depth of experience and sector focus give them a significant edge in a growing and increasingly competitive market.

Table of Contents

Chapter 1. Methodology and Scope

• 1.1. Market Segmentation & Scope
• 1.2. Market Definition
• 1.3. Information Procurement
  • 1.3.1. Purchased Database
  • 1.3.2. GVR's Internal Database
  • 1.3.3. Secondary Materials & Third-Party Perspectives
  • 1.3.4. Primary Research
• 1.4. Information Analysis
  • 1.4.1. Data Analysis Models
• 1.5. Market Formulation & Data Visualization
• 1.6. Data Validation & Publishing

Chapter 2. Executive Summary

• 2.1. Market Snapshot
• 2.2. Segment Snapshot
• 2.3. Competitive Landscape Snapshot

Chapter 3. U.S. Healthcare Real Estate Market Variables and Trends

• 3.1. Market Introduction
• 3.2. Penetration & Growth Prospect Mapping
• 3.3. Industry Value Chain Analysis
• 3.4. Regulatory Framework
• 3.5. Market Dynamics
  • 3.5.1. Market Driver Analysis
  • 3.5.2. Market Restraint Analysis
  • 3.5.3. Market Opportunities
  • 3.5.4. Market Challenges
• 3.6. Industry Analysis Tools
  • 3.6.1. Porter's Five Forces Analysis
• 3.7. Market Entry Strategies

Chapter 4. U.S. Healthcare Real Estate Market: Property Estimates & Trend Analysis

• 4.1. U.S. Healthcare Real Estate Market, By Property: Key Takeaways
• 4.2. Property Movement Analysis & Market Share, 2024 & 2030
• 4.3. Market Estimates & Forecasts, by Property, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 4.3.1. Hospitals
    • 4.3.1.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 4.3.2. Medical Office Buildings (MOBs)
    • 4.3.2.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 4.3.3. Senior Living and Retirement Communities
    • 4.3.3.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion).
  • 4.3.4. Long-Term Care and Specialty Centers
    • 4.3.4.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 4.3.5. Medical Centers (Life Science, Biotech, Research Centers, etc.)
    • 4.3.5.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 4.3.6. Others (Retail Health, Health Campuses, etc.)
    • 4.3.6.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)

Chapter 5. U.S. Healthcare Real Estate Market: Model Estimates & Trend Analysis

• 5.1. U.S. Healthcare Real Estate Market, By Model: Key Takeaways
• 5.2. Model Movement Analysis & Market Share, 2024 & 2030
• 5.3. Market Estimates & Forecasts, by Model, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 5.3.1. Sales
    • 5.3.1.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 5.3.2. Rental
    • 5.3.2.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)
  • 5.3.3. Lease
    • 5.3.3.1. Market estimates and forecast, 2018 - 2030 (USD Billion)

Chapter 6. U.S. Healthcare Real Estate Market: Competitive Analysis

• 6.1. Recent Developments & Impact Analysis by Key Market Participants
• 6.2. Company Categorization
• 6.3. Participant's Overview
• 6.4. Financial Performance
• 6.5. Product Benchmarking
• 6.6. Company Market Share Analysis, 2024 (%)
• 6.7. Company Heat Map Analysis, 2024
• 6.8. Strategy Mapping
• 6.9. Company Profiles
  • 6.9.1. Welltower Inc.
    • 6.9.1.1. Company Overview
    • 6.9.1.2. Financial Performance
    • 6.9.1.3. Service Portfolios
    • 6.9.1.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.2. Ventas, Inc
    • 6.9.2.1. Company Overview
    • 6.9.2.2. Financial Performance
    • 6.9.2.3. Service Portfolios
    • 6.9.2.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.3. Healthpeak Properties, Inc
    • 6.9.3.1. Company Overview
    • 6.9.3.2. Financial Performance
    • 6.9.3.3. Service Portfolios
    • 6.9.3.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.4. Omega Healthcare Investors, Inc
    • 6.9.4.1. Company Overview
    • 6.9.4.2. Financial Performance
    • 6.9.4.3. Service Portfolios
    • 6.9.4.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.5. Healthcare Realty Trust Incorporated
    • 6.9.5.1. Company Overview
    • 6.9.5.2. Financial Performance
    • 6.9.5.3. Service Portfolios
    • 6.9.5.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.6. CareTrust REIT, Inc
    • 6.9.6.1. Company Overview
    • 6.9.6.2. Financial Performance
    • 6.9.6.3. Service Portfolios
    • 6.9.6.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.7. The GEO Group, Inc
    • 6.9.7.1. Company Overview
    • 6.9.7.2. Financial Performance
    • 6.9.7.3. Service Portfolios
    • 6.9.7.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.8. Sabra Health Care REIT, Inc
    • 6.9.8.1. Company Overview
    • 6.9.8.2. Financial Performance
    • 6.9.8.3. Service Portfolios
    • 6.9.8.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.9. National Health Investors, Inc
    • 6.9.9.1. Company Overview
    • 6.9.9.2. Financial Performance
    • 6.9.9.3. Service Portfolios
    • 6.9.9.4. Strategic Initiatives
  • 6.9.10. Medical Properties Trust, Inc
    • 6.9.10.1. Company Overview
    • 6.9.10.2. Financial Performance
    • 6.9.10.3. Service Portfolios
    • 6.9.10.4. Strategic Initiatives