欧州のREIT：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）
Europe REIT - Market Share Analysis, Industry Trends & Statistics, Growth Forecasts (2026 - 2031)
- 発行日
- ページ情報
- 英文 130 Pages
- 納期
- 2～3営業日
- 商品コード
- 2124440
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概要
Mordor Intelligenceによると、欧州のREIT市場規模は、2025年の4,206億米ドルから2026年には4,606億2,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR 9.52％で推移し、2031年には7,255億8,000万米ドルに達すると予測されています。
本レポートは、投資対象セクター（小売、工業、オフィス、住宅、多角化、その他セクター、データセンター、ヘルスケア）、時価総額（大規模資本、中規模資本、小規模資本）、地域（英国、ドイツ、フランス、スペイン、イタリア、ベネルクス、北欧諸国、その他欧州）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。
欧州REIT市場の動向と洞察
ECBによる持続的な利下げ
中央銀行は2024年から2025年にかけて政策金利を50ベーシスポイント引き下げました。これにより、格付けの高いREITは、4％未満のクーポン率で満期を繰り延べつつ、プラスの実質利回りを求める海外資本を引き続き誘致することが可能となりました。負債管理により、加重平均債務満期は5年超に延長され、予測される金融引き締めサイクルにおいてもキャッシュフローが守られるようになりました。大西洋を挟んだ金利格差が相対価値としての魅力を高め、米国の年金基金が戦略的配分比率を引き上げるきっかけとなりました。ドイツのヴォノビア（Vonovia）は、この動向を象徴する事例として、有利なスプレッドで16億米ドルのシンジケートローンを調達し、投資適格格付けを維持しました。インフレ期待が再び低下すれば、キャリートレードが縮小し、資金流入の増加が鈍化する可能性がありますが、ベースケースの予測では依然として、クレジットスプレッドが過去20年間の平均を下回ると想定されています。その結果、資金調達の可視性は、欧州REIT市場全体における配当の安定性を引き続き支えています。
Eコマース主導の物流拠点拡大
2024年、欧州におけるオンライン販売の浸透率は小売売上高の16％に達し、実店舗形式と比較して倉庫需要は3倍に増加しました。人口密集地域から50キロメートル圏内にあるグレードAの施設では、現在、年間8％を超える賃料の上昇率を示しており、総合消費者物価指数（CPI）の上昇率を上回っています。セグロ社は、ドイツとオランダで15カ所のインフィル用地を取得し、配送半径を20分未満に短縮することで、この傾向を加速させました。土地の制約やゾーニング上の障壁により投機的な供給が制限されているため、開発パイプラインは引き続き抑制された状態を維持しており、これにより稼働率は97％以上が維持されています。EU関税同盟における越境フルフィルメント基準は、高度な自動化を備えた広域ハブへの需要をさらに刺激しています。その結果、当面の間、物流は欧州REIT市場の成長を支える中核的な柱であり続けるでしょう。
ハイブリッドワークがオフィス利用率に変化をもたらす
2025年までにオフィスの平均出社率は2019年の基準値の65％付近で落ち着きましたが、都心部（CBD）の一等地の高層ビルと郊外の物件との間の空室率の格差は拡大しています。ランド・セキュリティーズ社のウェストエンドの資産には待機リストがある一方で、ロンドン郊外の二次的な物件では15％を超える構造的な空室率に直面しています。テナントはウェルネス設備や高効率換気を優先しており、これによりオーナーは初期利回りを低下させる資本集約的な内装工事を余儀なくされています。フレキシブルリースを提供する事業者は、床面積に関するリスクの一部を吸収していますが、その月単位の契約は、運営REITにとって収益の変動要因となっています。オフィス比率の高い投資ファンドは、存在意義を維持するために、現在、複合用途施設やライフサイエンス施設への転換に軸足を移しています。適応的な戦略がなければ、オフィスへのエクスポージャーは、欧州REIT市場の総合的な成長を引き続き圧迫することになるでしょう。
セグメント分析
産業用資産（その他の商業セクターに分類）は、2025年に欧州REIT市場シェアの24.86％を占め、消費拠点に近い場所でのEコマースフルフィルメント需要が不可欠であることを浮き彫りにしました。ドイツのライン・ルール回廊全域では、賃料の上昇率が前年比平均8％を記録し、キャップレートは4％未満の水準で低下し続けています。データセンター（その他の商業セクターに含まれる）は最も急速な成長を記録し、高密度の電力供給を必要とするハイパースケール・エッジ展開に支えられ、2031年までのCAGRは10.18％と予測されています。現在、多角化された投資商品はラストマイル倉庫とマイクロデータハブを組み合わせることで、消費者支出のサイクルに左右されにくい複合的な収益を生み出しています。住宅用REITは、都市部の住宅供給不足と、インフレヘッジとなる指数連動型賃貸借契約を活かし、24.73％という安定したシェアを維持しています。一方、小売セクターでは、体験型モールがレジャー系主力テナントからの波及客流を取り込むことで、従来のショッピングセンターを上回る業績を上げていることから、店舗網の合理化が進んでいます。このセクター間の優劣関係は、技術革新や人口動態上の制約が、欧州のREIT市場における資本配分をどのように形作っているかを如実に示しています。
産業用REITの優位性が持続しているのは、主要港湾付近のブラウンフィールド用地が希少であり、市場を混乱させるような供給過剰が抑制されているためです。セグロ社のクロスドッキング設計は、平均配送時間を22分短縮しており、厳しい消費者への配送約束に直面するテナントにとって、具体的な経済的メリットとなっています。データセンター分野では、デジタル・リアルティ社がブリュッセルとウィーンで相互接続ノードを拡張し、クロス接続手数料を収益化することで、EBITDAマージンを60％以上に押し上げています。ヘルスケアREITは、高齢化というファンダメンタルズを背景にCAGR8.21％を記録しており、エディフィカ（Aedifica）とコフィニモ（Cofinimmo）の合併により、128億4,000万米ドル（120億ユーロ）規模の汎地域的なトップ企業が誕生しました。オフィスセクターへのエクスポージャーは二極化しています。プライムCBDタワーは価格決定力を維持している一方、セカンダリー物件は代替用途を模索しています。各サブセクター特有のキャッシュフローの変動リズムにより、ポートフォリオ・マネージャーは、欧州REIT市場における高まる配当期待に応えるリスク調整後リターンを設計することが可能です。
その他の特典：
- エクセル形式の市場予測（ME）シート
- 3ヶ月間のアナリストサポート
よくあるご質問
目次
第1章 イントロダクション
- 調査の前提条件と市場の定義
- 調査範囲
第2章 調査手法
第3章 エグゼクティブサマリー
第4章 市場情勢
- 市場概要
- 市場促進要因
- 低金利環境の継続
- Eコマースの加速が物流REITを後押し
- インフレヘッジされた利回りを求める機関投資家の資金流入
- EUのELTIF 2.0資本に向けた規制の転換
- 注目されていない動向：自治体主導の低所得者向け住宅供給義務化
- 注目されていない動向：不動産トークンの流通市場
- 市場抑制要因
- 2024年以降の利上げに伴う借り換えコストの上昇
- ハイブリッドワークがオフィス稼働率に圧力をかけている
- 注目されていない動き：自治体が後押しする手頃な価格の住宅供給義務
- 注目されていない動向：ESG連動型財務制限条項の厳格化
- バリュー・サプライチェーン分析
- 規制情勢
- 技術展望
- ポーターのファイブフォース
第5章 市場規模と成長予測
- セクター別
- 商業
- オフィス
- 小売
- ホスピタリティ
- ヘルスケア
- その他の商業セクター
- 住宅
- 商業
- 時価総額別
- 大規模資本（100億米ドル以上）
- 中規模資本（20億～100億米ドル）
- 小規模資本（20億米ドル未満）
- 地域別
- 英国
- ドイツ
- フランス
- スペイン
- イタリア
- ベネルクス
- ベルギー
- オランダ
- ルクセンブルク
- 北欧
- デンマーク
- フィンランド
- アイスランド
- ノルウェー
- スウェーデン
- その他の欧州諸国
第6章 競合情勢
- 市場集中度
- 戦略的動向
- 市場シェア分析
- 企業プロファイル
- Unibail-Rodamco-Westfield
- Segro plc
- Vonovia SE
- Land Securities Group plc
- Klepierre SA
- Merlin Properties
- Gecina SA
- Aroundtown SA
- Castellum AB
- LEG Immobilien SE
- Fabege AB
- Covivio SA
- Tritax Big Box REIT plc
- Hammerson plc
- Cofinimmo SA
- CPI Property Group
- Swiss Prime Site AG
- Shaftesbury Capital plc
- Aedifica SA
- Globalworth Real Estate Investments
第7章 市場機会と将来の展望
