アジア太平洋地域のREIT：市場シェア分析、業界動向・統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、アジア太平洋地域のREIT市場規模は2025年に3,966億7,000万米ドルと評価され、2026年の4,299億5,000万米ドルから2031年までに6,432億3,000万米ドルに達すると予測されており、予測期間（2026年～2031年）のCAGRは8.39％となる見込みです。

本レポートは、投資対象セクター（小売、工業、オフィス、住宅など）、時価総額（大規模資本：100億米ドル以上、中規模資本：20億～100億米ドル、小規模資本：20億米ドル未満）、地域（インド、中国、日本、オーストラリア、韓国など）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

アジア太平洋地域のREIT市場の動向と洞察

アジア太平洋地域（APAC）のREITへの機関投資家の配分比率の上昇

ソブリン・ウェルス・ファンドや年金制度は、ポートフォリオの分散化という広範な方針の一環として、APAC REITへの投資配分を体系的に増やしています。2024年下半期、アジア太平洋地域への域をまたぐ投資流入は前年同期比で221％急増し、機関投資家はリスクフリーレートを上回る平均130～133ベーシスポイントの利回りスプレッドに惹かれています。シンガポールの政府系投資会社（GIC）やマレーシアの従業員積立基金（EPF）は、直接保有・共同投資スキームの両方を通じてREITへのエクスポージャーを拡大しており、一方、オーストラリアの年金基金は2024年に28億2,000万米ドル（44億豪ドル）を地域の不動産証券に配分しました。こうした機関投資家の資金流入は、REITの事業拡大や買収活動にとって安定した資金源となっており、特に確かな実績と分散された資産ポートフォリオを持つ大型REITに恩恵をもたらしています。

REITを後押しする規制・税制優遇措置

アジア太平洋地域の各管轄区域における規制の調和により、REITの設立や越境投資に対する構造的な障壁が軽減されています。シンガポール金融管理局（MAS）は2024年、REITに対するレバレッジの柔軟性を強化し、戦略的な買収に際しては資産対負債比率を一時的に50％まで引き上げられるようにしました。その一方で、四半期ごとの報告義務を通じて、慎重な監督を維持しています。インド証券取引委員会は、中小規模のREITに関する規制を導入し、小規模な不動産ポートフォリオが公開市場に参入できるようにしました。Knowledge Realty Trustによる5億7,600万米ドルの新規株式公開（IPO）は、グレードAオフィスへの投資に対する投資家の意欲を如実に示しています。日本では、J-REITの税制枠組みが改正され、省エネ改修に対する追加の減価償却枠が設けられ、業界全体のポートフォリオ近代化の取り組みが後押しされています。

上場不動産への機関投資家の投資比率の上昇

金利の変動は、資本コスト全体を押し上げ、REITが買収、開発、または借り換え活動のための資金調達を行う際のコストを増加させるため、アジア太平洋地域のREIT市場にとって大きな制約となっています。世界のインフレ圧力や地政学的な不確実性に対応して地域の中央銀行が金融政策を調整する中、頻繁かつ予測不可能な金利変動は、長期的な財務計画や資本配分にとって課題となっています。借入コストの上昇は、スプレッドの縮小やリターン見通しの低下を招くため、REITがポートフォリオの拡大や価値向上を目的とした再開発プロジェクトといった成長戦略を追求する意欲を削ぐ可能性があります。さらに、金利の変動は投資家の信頼を損なう要因となります。国債やその他の固定利回り商品の利回りが上昇することで、REITの配当の相対的な魅力が薄れるからです。こうした状況は、REITセクター全体において、資本の流出、評価額の圧力、流動性の低下を招くことがよくあります。

セグメント分析

産業用物流セクターは、国境を越えた電子商取引のフルフィルメント能力に対する構造的な需要を反映し、2025年のアジア太平洋地域REIT市場規模において27.08％のシェアを占め、引き続き首位を維持しました。データセンターREITは、依然として市場シェアは小さいもの、人工知能（AI）のワークロードがハイパースケールな賃貸需要を牽引するにつれ、2031年までに13.95％という最も高いCAGRで推移すると予測されています。アジア太平洋地域のREIT市場は、電力や土地の許認可が参入障壁となっていることから、同地域における機関投資家向けサーバーファームの著しい不足という恩恵を受けています。小売モールは29.18％と依然として絶対的な規模で最大の貢献度を維持しましたが、物流セクターと比較すると賃料の回復幅は限定的でした。オフィス物件の所有者は、CBD（中央ビジネス地区）エリアでの稼働率を90％以上に維持するため、フレキシブルなフロアプランやウェルネス設備の改修へと引き続きシフトを進めました。一方、ヘルスケア・トラストは、高齢化社会や政府支出の拡大により支持を集めました。多角化投資信託は、内部資本の再配分を活用して、NOIの伸びが堅調なセクターへポートフォリオをシフトさせ、景気循環による逆風から分配利回りを守りました。

データセンター・ポートフォリオにおける長期の電力購入契約は、プレミアム評価をもたらす準インフラ的なキャッシュフローを生み出しています。グッドマン・グループなどの工業用倉庫オーナーは、敷地内に太陽光発電設備を導入し、自然なESGヘッジを構築しています。生活必需サービスに重点を置いたサブリージョナル・センターに集中している小売REITは、来客数の回復において、嗜好品系ショッピングモールを運営する同業他社を上回るパフォーマンスを示しています。ヘルスケア資産、特に急性期病院や安定運営の介護施設は、同等のオフィス物件と比較して250ベーシスポイントを超える利回りスプレッドを有しており、利回りを重視する投資家にとって魅力的です。セクターのパフォーマンスが多様化していることは、アジア太平洋地域のREIT市場において分散投資戦略を採用することで、単一資産クラスのボラティリティを軽減できる理由を如実に示しています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• アジア太平洋地域のREIT市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に3,966億7,000万米ドル、2026年には4,299億5,000万米ドル、2031年までには6,432億3,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは8.39%です。
• アジア太平洋地域のREIT市場における機関投資家の配分比率はどのように変化していますか？
  • 機関投資家はポートフォリオの分散化の一環として、APAC REITへの投資配分を体系的に増やしています。
• REITを後押しする規制や税制優遇措置にはどのようなものがありますか？
  • シンガポール金融管理局はREITに対するレバレッジの柔軟性を強化し、インド証券取引委員会は中小規模のREITに関する規制を導入しました。
• 金利の変動はアジア太平洋地域のREIT市場にどのような影響を与えていますか？
  • 金利の変動は資本コストを押し上げ、REITの買収や開発活動の資金調達コストを増加させるため、大きな制約となっています。
• アジア太平洋地域のREIT市場におけるセグメント分析では、どのセクターが最もシェアを占めていますか？
  • 産業用物流セクターが2025年の市場規模において27.08%のシェアを占め、首位を維持しています。
• アジア太平洋地域のREIT市場における主要企業はどこですか？
  • Link REIT、Goodman Group、Ascendas REIT、Nippon Building Fundなどです。

目次

第1章 イントロダクション

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • アジア太平洋地域のREITへの機関投資家の投資比率の上昇
  • REITを後押しする規制と税制上の優遇措置
  • 急増する電子商取引と都市物流の需要
  • 年金基金・政府系ファンド（SWF）投資家におけるポートフォリオ分散への強い需要
  • ESGインデックスへの組み入れが新たな資本を呼び込む
  • デジタルインフラの民営化計画
• 市場抑制要因
  • 金利の変動が資本コストを押し上げる
  • 一部の法域における外資保有上限
  • 老朽化した非グリーン資産に対する移行リスク対応設備投資
  • 国境を越えたポートフォリオにおける為替ミスマッチリスク
• バリュー・サプライチェーン分析
• 規制情勢
• 技術展望
• ポーターのファイブフォース

第5章 市場規模・成長予測（金額、2021年～2030年）

• 対象セクター別
  • 小売
  • 産業
  • オフィス
  • 住宅
  • 多角化
  • その他のセクター
  • データセンター
  • ヘルスケア
• 時価総額別
  • 大規模資本（100億米ドル以上）
  • 中規模資本（20億～100億米ドル）
  • 小規模資本（20億米ドル未満）
• 地域別
  • インド
  • 中国
  • 日本
  • オーストラリア
  • 韓国
  • 東南アジア（シンガポール、マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナム、フィリピン）
  • その他のアジア太平洋諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Link REIT
  • Goodman Group
  • Ascendas REIT
  • Nippon Building Fund
  • Scentre Group
  • CapitaLand Integrated Commercial Trust
  • Mapletree Logistics Trust
  • Dexus
  • Vicinity Centres
  • Keppel DC REIT
  • Stockland
  • Mirvac Group
  • GIC-sponsored REITs
  • ESR REIT
  • Nomura Real Estate Master Fund
  • Daiwa House REIT
  • Japan Retail Fund
  • Frasers Logistics & Commercial Trust
  • Cromwell European REIT（APAC exposure）
  • GLP J-REIT

第7章 市場機会と将来の展望