マレーシアの不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、マレーシアの不動産市場規模は2025年に401億6,000万米ドルと評価され、2026年の424億3,000万米ドルから2031年までに558億2,000万米ドルに達すると予測されており、予測期間（2026年～2031年）のCAGRは5.64％となる見込みです。

本レポートは、ビジネスモデル（販売および賃貸）、物件タイプ（住宅および商業用）、エンドユーザー（個人・世帯、大企業・中小企業、その他）、主要都市（クアラルンプール、ペナン、ジョホールバル、ペタリンジャヤ、およびマレーシアのその他の地域）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

マレーシアの不動産市場の動向と洞察

インフラ投資が新たな不動産回廊を切り拓く

インフラ開発が、マレーシアの不動産市場に大きな変化をもたらしています。111億6,000万米ドルの予算を投じたMRT3サークルラインは、51キロメートルに及ぶ路線と31の駅を新設し、クアラルンプール周辺を環状に結ぶ路線を確立する予定です。この鉄道網の拡張と並行して、ウェストポート社は88億米ドルを投資し、クラン港の処理能力を2,700万TEUに引き上げる計画であり、クラン物流ベルト沿いの倉庫需要の急増を後押ししています。一方、パン・ボルネオ・ハイウェイとイースト・コースト・レール・リンクは、東西軸沿いの接続性を高め、周辺州へとそのネットワークを拡大しています。これにより、地価の上昇を見越した積極的な土地取得が進んでいます。開発業者はこの好機を捉え、2027年から開通予定のインターチェンジ拠点付近でのタウンシップ開発を戦略的に計画しています。こうした新たな交通の利便性は、マレーシアの不動産市場、特に現在注目を集めつつある郊外地域における資産価値の上昇を牽引するものと見込まれています。

クランバレー、ペナン、ジョホールにおける都市化が住宅需要を支えています

都市化は、マレーシアの不動産市場、特にクランバレー、ペナン、ジョホールにおいて大きな変化をもたらしています。都市化が進むにつれ、クランバレー、ペナン、ジョホールでは経済活動が大量輸送システム（MRT）の回廊に沿って集約されつつあります。衛星都市とクアラルンプールの主要な就業地域を結ぶMRT2号線は、通勤時間の短縮により、バンダル・スリ・ダマンサラやケポンにおける不動産価値を著しく高めました。ペナンでは、バトゥ・カワン・タウンシップが、新たな半導体工場の進出を好機として、1戸あたり20万9,000米ドルの価格設定で704戸の戸建て住宅を供給しました。ジョホールの景観は、ジョホール・シンガポール特別経済区によって形作られており、国境を越えて通勤する人々を想定して設計された5億8,200万米ドル規模の「ブキット・チャガル」のようなプロジェクトが進められています。この動向は、住宅、小売、物流の各要素がシームレスに統合された開発物件への需要が高まっていることを示しています。不動産業者によると、公共交通機関の駅から半径500メートル圏内の物件は、転売時に最大30％のプレミアムが付くことがあるとのことです。こうした動向は、マレーシアの不動産市場において、公共交通機関を軸とした住宅が主要な投資対象として顕著に台頭していることを示しています。

高層ビルセグメントにおける供給過剰の課題

マレーシアの不動産市場における高層マンションセグメントは、深刻な供給過剰の課題に直面しています。2023年第3四半期時点で、マレーシアの不動産市場における未販売在庫は25,311戸、総額38億7,000万米ドルに達しました。特に、クアラルンプールは3,111戸を占めており、これは過剰在庫総数の19.07％に相当します。この問題は価格のミスマッチに起因しています。開発業者は主に11万1,000米ドル以上の価格帯の物件に注力してきましたが、実際の需要は6万7,000米ドルから11万1,000米ドルの範囲に集中しているのです。さらに問題を深刻化させているのは、銀行が投機的なプロジェクトに対する最終融資を制限しているため、販売の鈍化や販売促進費の増加につながっている点です。パンデミック後の嗜好の変化に対応し、一部の企業は一戸建て物件への回帰を進めており、2024年第1四半期には3,127戸を発売しました。しかし、販売率が改善するまでは、供給過剰がマレーシアの不動産市場における資本利得への重荷となり続けるものと予想されます。

セグメント分析

2025年、マレーシアの不動産市場において、販売用物件が59.45％を占め、同国の住宅所有を重んじる風潮を反映しています。同年の取引量は311,211戸、取引額は362億1,000万米ドルに達し、このセグメントの規模の大きさを裏付けています。固定金利の住宅ローンや、初めての住宅購入者に対する印紙税の免除に支えられ、新築物件の販売は引き続き堅調な予約実績を記録しています。Sime Darby Propertyなどのデベロッパーは、2023年以降、デジタル予約システムを通じて、2,700戸以上、総額5億7,800万米ドル相当の物件を販売しています。

賃貸物件は規模こそ小さいもの、2031年までにCAGR6.32％を記録しており、これはマレーシアの不動産市場で最も高い成長率です。若い専門職層は柔軟性を重視しており、MRTやLRTの駅周辺に集まっています。そこでは、公共交通機関に直結したマンションにより、車を持たない生活が可能となっています。これらの拠点に拠点を置くコワーキングスペース運営事業者によると、通勤時間の短縮により、入居者は年間7,000時間の時間を節約できると推定されています。ジョホール州はシンガポールに近接していることから、賃貸利回りがさらに押し上げられており、国境を越えて通勤する労働者をターゲットとした「Gen Rise」（GDV 1億2,500万米ドル）のようなサービスアパートメントは、事前賃貸契約で成功を収めています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• マレーシアの不動産市場規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に401億6,000万米ドル、2026年には424億3,000万米ドル、2031年までには558億2,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは5.64%です。
• マレーシアの不動産市場の主要都市はどこですか？
  • クアラルンプール、ペナン、ジョホールバル、ペタリンジャヤ、およびマレーシアのその他の地域です。
• マレーシアの不動産市場におけるインフラ投資の影響は何ですか？
  • インフラ開発が不動産市場に大きな変化をもたらし、地価の上昇を見越した積極的な土地取得が進んでいます。
• クランバレー、ペナン、ジョホールにおける都市化の影響は何ですか？
  • 都市化が進むことで、経済活動がMRTの回廊に沿って集約され、住宅需要が支えられています。
• マレーシアの不動産市場における高層ビルセグメントの課題は何ですか？
  • 高層マンションセグメントは供給過剰の課題に直面しており、未販売在庫が25,311戸に達しています。
• マレーシアの不動産市場における販売用物件の割合はどのくらいですか？
  • 2025年、販売用物件が59.45%を占め、取引量は311,211戸、取引額は362億1,000万米ドルに達します。
• 賃貸物件の成長率はどのくらいですか？
  • 賃貸物件は2031年までにCAGR6.32%を記録する見込みです。
• マレーシアの不動産市場に参入している主要企業はどこですか？
  • Sime Darby Property Berhad、SP Setia Berhad、Sunway Berhad（Property Division）、Eco World Development Group Berhadなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場の洞察と市場力学

• 市場概要
• 不動産購入の動向-社会経済的・人口統計的洞察
• 賃貸利回りの分析
• 資本市場への浸透とREITの動向
• 規制展望
• 技術展望
• 不動産テックおよび不動産分野で活動するスタートアップに関する洞察
• 既存および今後のプロジェクトに関する洞察
• 市場促進要因
  • クランバレー、ペナン、ジョホールにおける都市の成長が、住宅および複合用途物件への需要を支えています
  • 新たな回廊を開拓するインフラ投資（MRT／LRT、高速道路、国境を越える交通網）
  • 土地および倉庫の需要拡大を支える産業・物流の拡大（E&E、ニアショアリング）
  • 投資参加を後押しする外国人の投資手段とREIT市場
  • 持続可能で、公共交通機関を重視したスマートな開発への移行が、資産の魅力を高めています
• 市場抑制要因
  • 特定の高層ビルサブマーケットにおける供給過剰と売れ残り在庫が価格に重くのしかかっています
  • 政策の転換（例：外国人購入者の購入制限／MM2H制度の変更など）により、投資家の間に不確実性が生じています
  • 家計所得の制約と銀行の選別的な融資が、吸収を抑制しています
• バリュー・サプライチェーン分析
  • 概要
  • 不動産開発業者および建設業者-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産仲介業者およびエージェント-主要な定量的・定性的洞察
  • 不動産管理会社-主要な定量的・定性的洞察
  • 評価アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 建材業界の現状と主要デベロッパーとの提携
  • 市場における主要な戦略的不動産投資家／買い手に関する洞察
• ポーターのファイブフォース

第5章 不動産市場の規模と成長予測

• ビジネスモデル別
  • 販売
  • 賃貸

第6章 不動産市場（販売モデル）：規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • 住宅
    • アパート・分譲マンション
    • ヴィラおよび一戸建て住宅
  • 商業
    • オフィス
    • 小売
    • ロジスティクス
    • その他（産業用不動産、ホスピタリティ用不動産など）
• エンドユーザー別
  • 個人・世帯
  • 大企業・中小企業
  • その他
• 主要都市別
  • クアラルンプール
  • ペナン（ジョージタウン）
  • ジョホールバル
  • ペタリン・ジャヤ
  • マレーシアのその他の地域

第7章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 企業プロファイル
  • Sime Darby Property Berhad
  • SP Setia Berhad
  • Sunway Berhad（Property Division）
  • Eco World Development Group Berhad
  • IOI Properties Group Berhad
  • UEM Sunrise Berhad
  • Mah Sing Group Berhad
  • Gamuda Land
  • Tropicana Corporation Berhad
  • LBS Bina Group Berhad
  • GuocoLand（Malaysia）Berhad
  • Eastern & Oriental Berhad
  • Matrix Concepts Holdings Berhad
  • TA Global Berhad
  • MK Land Holdings Berhad
  • Country Garden Malaysia
  • IJM Land Berhad
  • Kuala Lumpur Kepong Berhad（Property）
  • YTL Land & Development Berhad

第8章 市場機会と将来の展望