中東・アフリカのデータセンター不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、中東・アフリカのデータセンター不動産市場の規模は2025年に41億2,000万米ドルと評価され、2026年の47億米ドルから2031年までに88億3,000万米ドルに達すると推定されています。

予測期間（2026年～2031年）におけるCAGRは13.44％となる見込みです。

本レポートは、物件タイプ（コロケーション、ハイパースケールなど）、所有形態（賃貸、所有者自営）、企業規模（大企業、中小企業）、エンドユーザー（情報技術・通信など）、および国（アラブ首長国連邦、サウジアラビアなど）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）で示されています。

中東・アフリカのデータセンター不動産市場の動向とインサイト

政府主導のAI投資がデータセンター開発を加速

政府主導のAI投資は、中東およびアフリカのデータセンター不動産市場において、最も明確な需要のシグナルの一つとなっています。サウジアラビアの「HUMAIN」イニシアチブは、約770億米ドルの投資と、2030年までに1.9 GWのデータセンター容量の確保を目標としており、これにより同国における予想される建設活動の規模が大幅に変化することになります。この種の需要は、国家の多角化計画や長期的なデジタル化の優先事項と結びついているため、通常の企業サイクルよりも持続性が高いと言えます。また、AIのトレーニングや推論には、標準的なワークロードよりもはるかに高い電力密度と高度な熱設計が求められるため、どのような不動産が価値を持つかという点も変化しています。この変化により、事業者たちはより大規模なキャンパス、より綿密なユーティリティ計画、そして当初からGPUを多用する需要に対応できるよう設計された施設へと向かっています。

「クラウドファースト」の政府政策が、現地のデータセンター需要を押し上げている

「クラウドファースト」の指針により、中東およびアフリカのデータセンター不動産市場において、公共部門の需要がより顕在化しています。アラブ首長国連邦では、承認された「Agentic AI」フレームワークが、2年以内に政府サービスの50％に導入されることを目指しており、国内の演算能力およびストレージ容量の需要を直接支えています。この傾向が重要となる理由は、政府のワークロードでは通常、多くの商用導入事例よりも、データ保管場所、セキュリティ、調達コンプライアンスに関してより厳格な管理が求められるためです。また、単なる汎用的なコロケーションスペースを提供するだけでなく、国家の運用要件を満たすことができる施設が優先される傾向も生じています。その結果、政府の需要拠点の近くにすでに拠点を構えている、認定済みで現地の規制に準拠した事業者にとっては、より安定したリース案件が見込めるようになります。

高い冷却コストがデータセンターの運営費を押し上げる

冷却は、中東およびアフリカのデータセンター不動産市場、特に湾岸地域の気候において、依然として構造的なコスト上の課題となっています。AI対応インフラへの移行によってこの問題が解消されるわけではありません。高密度環境では、依然として強力な放熱能力と冗長性が必要とされるためです。旧式の空冷設計に依存している事業者は、テナントの新たな要件を満たすために改修を行う際、さらなる圧力に直面することになります。このため、より大きな資本予算と、より成熟したエンジニアリング能力を持つプラットフォームが有利になりがちです。その結果、コスト圧力により、プレミアムなAIおよびハイパースケール案件を競うことができる事業者の範囲が狭まる可能性があります。

セグメント分析

2025年には、コロケーションが収益の43.90％を占め、中東およびアフリカのデータセンター不動産市場において最大のセグメントとなりました。この優位性は、企業や多くのクラウドテナントが、土地や建物を直接所有することなく柔軟性を提供する、第三者管理型の施設を明確に好んでいることを反映しています。また、この地域では、テナントが純粋なスペースと同様にエコシステムへのアクセスや相互接続の選択肢を重視することが多いため、キャリア中立性も依然として重要な要素となっています。実用的な観点から見ても、コロケーションは依然として、多くの商業用賃貸契約の決定の基盤となる基本商品です。

エッジデータセンター物件は、2031年までCAGR16.80％で拡大すると予測されており、中東・アフリカのデータセンター不動産市場において最も急成長している物件形態となる見込みです。この成長は、5Gの展開、低遅延ニーズの高まり、およびエンドユーザーに近い場所でのAI推論の普及と密接に関連しています。また、需要はより分散化しつつあり、主要ハブだけでなく、地方都市における施設の設置意義が高まっています。ハイパースケール形式では、電力転嫁条項やより厳格なインフラ仕様が一般的になるにつれ、リース構造が再構築されつつあります。展開速度とインフラの柔軟性が重視されるアフリカ市場では、モジュラー型物件の重要性が高まっています。カズナ社が2025年10月に、複数の国で1GW以上の容量を追加する計画を発表したことは、主要な事業者がコロケーション、ハイパースケール、エッジ資産を、孤立した形式としてではなく、一つのポートフォリオとしてバランスよく組み合わせていく姿勢を示しています。

2025年には、リース施設が収益の74.60％を占めました。これらの施設はCAGR14.20％という最も高い成長が見込まれており、中東およびアフリカのデータセンター不動産市場において、このセグメントに規模と勢いの両方を与えています。この傾向は、施設コスト、電力密度、冷却要件が高まる中、テナントやオペレーターが依然としてアセットライト型や資本共有型の構造を好んでいることを示しています。また、リースは、特にプロジェクトに多額の初期投資が必要な場合、市場への参入や事業拡大のハードルを低くします。その意味で、主流の所有モデルは、同地域の現在の資本サイクルと密接に連動しています。

所有者自らが利用する資産は残りの25.40％を占めており、ソブリンエンティティや自社需要に対応する事業者間で依然として一般的です。これらの資産は、通常の商業需要の変動の影響を受けにくい、規制の厳しい政府のワークロードを支える役割を果たすことが多いため、重要です。同時に、投資家が不動産の所有権と運営リスクを切り離すにつれ、機関投資家による資本がリース構造をさらに魅力的なものにしています。セール・アンド・リースバックの仕組みは、開発コストが上昇し、長期テナントの審査が容易になりつつある市場において、非常に適しています。KKRが2025年1月にGulf Data Hubと締結したパートナーシップは、民間資本が資産の末端にとどまるのではなく、中東およびアフリカのデータセンター不動産市場のプラットフォームレベルへと流入しつつあることを示しています。こうした資本構造の変化により、今後の拡張におけるデフォルトの選択肢として、リースがさらに定着していくものと見られます。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 中東・アフリカのデータセンター不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年に41億2,000万米ドル、2026年には47億米ドル、2031年までには88億3,000万米ドルに達すると推定されています。CAGRは13.44%です。
• 中東・アフリカのデータセンター不動産市場の主要な物件タイプは何ですか？
  • コロケーション、ハイパースケール、エッジデータセンター物件、モジュラー型データセンター物件などです。
• 中東・アフリカのデータセンター不動産市場におけるコロケーションの収益シェアはどのくらいですか？
  • 2025年には収益の43.90%を占めます。
• エッジデータセンター物件の成長予測はどのようになっていますか？
  • 2031年までCAGR16.80%で拡大すると予測されています。
• 中東・アフリカのデータセンター不動産市場におけるリース施設の収益シェアはどのくらいですか？
  • 2025年には収益の74.60%を占めます。
• 中東・アフリカのデータセンター不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Khazna Data Centers LLC、Digital Realty Trust, Inc.、Equinix, Inc.、Gulf Data Hub LLC、Africa Data Centres Ltd.などです。
• 政府主導のAI投資がデータセンター開発に与える影響は何ですか？
  • 政府主導のAI投資は、データセンター不動産市場において明確な需要のシグナルとなり、特にサウジアラビアの「HUMAIN」イニシアチブが大規模な投資を促進しています。
• 「クラウドファースト」の政府政策はどのようにデータセンター需要に影響していますか？
  • 公共部門の需要が顕在化し、政府サービスのデジタル化が進むことで、データセンターの需要が増加しています。
• 中東・アフリカのデータセンター市場における冷却コストの影響は何ですか？
  • 冷却コストが運営費を押し上げ、特に高密度環境では強力な放熱能力が求められます。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • ソブリンAIへの投資がデータセンターの開発を加速させています
  • 「クラウドファースト」の政府政策により、ローカルデータセンターの需要が増加しています
  • 海底ケーブルの拡張により、地域の接続インフラが強化されています
  • 液体冷却の導入が、高密度データセンターの展開を後押ししています
  • フリーゾーンの優遇措置がデータセンターへの投資を呼び込んでいます
  • 廃熱回収と代替電力ソリューションが持続可能性を向上させます
• 市場抑制要因
  • 高い冷却コストがデータセンターの運営費を押し上げている
  • 送電網の容量制約や許認可手続きの遅れが、プロジェクトの開発を遅らせています
  • 認定データセンター専門家の不足が運用能力を制限しています
  • 水使用制限が冷却インフラの整備に課題をもたらしています
• バリュー・サプライチェーン分析
  • サプライチェーンとエコシステムの概要
  • 主要原材料、資源およびサプライヤー一覧
  • 主要な販売代理店およびチャネルパートナー一覧
  • 主要エンドユーザー一覧
• 規制情勢
• 技術展望
• ポーターのファイブフォース分析

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • コロケーション
  • ハイパースケール
  • エッジデータセンター物件
  • モジュラー型データセンター物件
  • その他（卸売、小売、企業向け）
• 所有形態別
  • 賃貸
  • 持ち家
• 企業規模別
  • 大企業
  • 中小企業
• エンドユーザー別
  • IT・通信
  • 銀行・金融サービス・保険
  • 政府・公共部門
  • ヘルスケア
  • その他のエンドユーザー
• 国別
  • アラブ首長国連邦
  • サウジアラビア
  • 南アフリカ
  • エジプト
  • その他の中東・アフリカ諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Khazna Data Centers LLC
  • Digital Realty Trust, Inc.
  • Equinix, Inc.
  • Gulf Data Hub LLC
  • Africa Data Centres Ltd.
  • Teraco Data Environments（Pty）Ltd.
  • center3 Company
  • DataVolt
  • Data Hub Integrated Solutions（Moro Hub）
  • MedOne Data Centers Ltd.
  • Raxio Group
  • NTT DATA Group Corporation（NTT Global Data Centers）
  • Vantage Data Centers
  • EDGNEX Data Centres by DAMAC
  • MEEZA QSTP LLC
  • Pure Data Centres Group
  • ODATA
  • e&
  • Saudi Telecom Company
  • Oman Data Park

第7章 市場機会と将来の展望