アジア太平洋のデータセンター不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場規模は、2025年の206億3,000万米ドルから2026年には232億7,000万米ドルへと拡大し、2031年までに435億7,000万米ドルに達すると予測されており、2026年から2031年にかけてCAGR13.36％で成長すると見込まれています。

本レポートは、物件タイプ（コロケーション、ハイパースケールなど）、所有形態（賃貸、自社所有）、企業規模（大企業、中小企業）、エンドユーザー（情報技術・通信など）、地域（中国、日本、インド、オーストラリア、その他アジア太平洋地域）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）で提示されています。

アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場の動向と洞察

AIワークロードが高密度データセンターの需要を加速

シングルテナント型の人工知能（AI）顧客は、建設開始前に容量を確保し、オーダーメイドの高密度設計を要求することで、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場における需要パターンを変えつつあります。こうした動きにより、取引サイクルが短縮され、主要ハブにおいて小規模テナントに提供される投機的スペースの量が減少しています。ラック密度に対する期待値も急激に上昇しており、多くのAI向け導入事例では、従来の企業基準を大幅に上回る設計がなされるようになり、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場全体において、電力、冷却、構造上の要件が再定義されつつあります。同地域のデータセンター開発パイプラインは2025年に19.4GWに達し、そのうち3.7GWが建設中、15.7GWが計画段階にあります。これは、AI需要に応えるために供給がどれほど急速に再配置されているかを如実に示しています。2025年にアジア太平洋地域全体で追加された新規IT負荷の58％をマレーシアとインドが占めており、これはAIの構築サイクルが、同地域で最も成熟した地域を超えてすでに拡大しつつあることを示しています。

ハイパースケーラーによる事前賃貸契約が新規容量の拡大を支える

ハイパースケーラーによる事前リースは、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場において市場調整メカニズムとして機能しています。これは、容量が引き渡しより数年前に確保されることが多いためです。これにより、オーナーにとっての投機的な開発リスクは低減されますが、一方で、小規模なクラウド事業者や企業ユーザー向けの利用可能な在庫が減少することにもつながります。Amazon Data Servicesは2026年7月、ムンバイのポワイ地区にある4エーカーの敷地について17年間の賃貸契約を締結しました。これは、インドの主要ハブにおいて、将来的に不足が予想される供給を確保するために、いかに長期にわたる契約が活用されているかを示しています。AirTrunk社によると、ジョホールバルにある同社のJHB1およびJHB2キャンパスは、2026年4月にJHB3およびJHB4への30億米ドルの投資を発表する時点で、ほぼ100％契約済みでした。この一連の経緯は、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場において、主要拠点では依然として需要主導型であり、開発業者が目に見える需要に先んじて建設を行うのではなく、事前賃貸契約が新規供給を牽引していることを裏付けています。

送電網接続の遅れがデータセンター開発を鈍化させる

送電網への接続スケジュールは、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場の成長にとって、短期的には最も深刻な制約要因となりつつあります。これは、接続スケジュールが新施設の開発スケジュールを上回るケースが多いためです。このギャップは東南アジアで顕著であり、同地域ではデータセンターの建設は1～3年で完了する一方、電力会社との接続には5年以上を要する場合があります。ジョホール州では、2024年に新規データセンターの申請の最大30％が、送電網の整備が整っていないことを理由に却下されました。これは、問題が発電容量だけにとどまらないことを示しています。アジア太平洋地域の事業者の90％が、成長の最大の制約要因として送電網接続の遅延を挙げ、70％が送電容量の制限も指摘しており、アクセスとスループットが逼迫していることが裏付けられています。この状況により、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場における事業者は、プロジェクトサイクルの早い段階で変電所、送電網の整備、および公益事業者の承認を確保できる立地へと目を向けています。

セグメント分析

2025年、コロケーション施設はアジア太平洋地域のデータセンター不動産市場シェアの45.80％を占め、物件タイプの中で首位を維持しました。この優位性は、ハイパースケーラーや企業テナントが、土地や建物を完全に所有することに伴う資本負担を回避できる「管理型容量」を好む傾向を反映しています。アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場において、この傾向はプレリース（事前賃貸）の動向によってさらに強まっています。主要テナントは、多くの場合、引き渡し12～18ヶ月前にコロケーションスペースを確保するからです。その結果、トップクラスの都市における新規供給の大部分は、より幅広い企業テナントが案件に参入する前に、迅速に吸収されるという構造が生まれています。ハイパースケール物件は依然として第2位の規模を占めており、AIキャンパスが拡大・高密度化・専門化が進むにつれ、単一プロジェクトとしては最大の契約を獲得しています。

ジョホールバルにおけるAirTrunkの拡張は、こうしたハイパースケール施設の建設規模を如実に示しており、JHB3およびJHB4は、すでにほぼ満室状態だったキャンパスに加え、合計2GW以上のIT負荷を新たに追加することになります。モジュラー型施設は、インドの製造業回廊や東南アジアの工業地帯で注目を集めています。これは、プレハブ設計により導入期間を12～18ヶ月に短縮できるためです。「その他」のカテゴリー（ホールセール、リテール、企業所有の施設を含む）は、多くの旧式施設がAIレベルの電力密度に対応するよう設計されていないため、より大きな圧力にさらされています。エッジデータセンター物件は、5Gの整備、リアルタイムAI推論、および集中型ハブでは提供できない低遅延を必要とするスマートシティの使用事例に牽引され、2031年までのCAGRが16.10％と、最も急速に成長しているタイプです。これにより、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場は明確な二極化を見せています。コロケーションが現在の需要の基盤であり続ける一方で、エッジ容量が分散型成長の次の波を形作っているのです。

2025年には、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場規模の76.90％を占める賃貸物件が所有構造の主流となり、2031年までのCAGRも13.90％と、成長を牽引しています。この二重の優位性は、賃貸モデルがすでに定着しているだけでなく、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場における役割をさらに拡大していることを示しています。ハイパースケーラー各社は、不動産に資本を拘束するよりも、サーバー、ネットワーク、ソフトウェアのために貸借対照表上の資本をより多く確保しておくことを好むため、第三者からのリース構造へと移行しています。このモデルは、土地所有権や運営規則の都合上、外国事業者による直接的な管理が困難な国々において、さらに魅力的な選択肢となります。こうした制約により、リースや管理型構造は、アジア太平洋地域の複数の市場における国際的な事業拡大に向けた現実的な道筋となっています。

機関投資家による資金調達も、この所有形態を後押ししています。安定したデータセンター資産を主要なインフラとして扱うことを厭わない資本運用主体が増えているためです。2025年に実施された日本の規制改正では、データセンターの設備がJ-REITによる取得対象となる不動産として認められ、リース型開発の資金調達基盤が強化されました。NTTデータがシンガポール上場のREITに資産を組み入れる計画も同様の傾向を示しており、事業者らは資産のリサイクルを通じて、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場における追加供給の資金を調達しています。中国、日本、オーストラリアなどの市場では、特に規模の大きさから直接管理が妥当とされる場合、自社所有の資産が依然として国内のハイパースケーラーや大企業に利用されています。とはいえ、より広範な資本基盤、規制への適合性、およびバランスシート上の合理性により、アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場において、リース物件は長期的に見てより強固な立場を維持しています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の206億3,000万米ドルから2026年には232億7,000万米ドルへと拡大し、2031年までに435億7,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは13.36%です。
• アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場における主要な動向は何ですか？
  • AIワークロードが高密度データセンターの需要を加速させ、ハイパースケーラーによる事前賃貸契約が新規容量の拡大を支えています。
• AIワークロードがデータセンター市場に与える影響は何ですか？
  • シングルテナント型のAI顧客が容量を確保し、高密度設計を要求することで需要パターンが変わり、取引サイクルが短縮されています。
• ハイパースケーラーによる事前賃貸契約の影響は何ですか？
  • 事前リースが市場調整メカニズムとして機能し、オーナーにとっての投機的な開発リスクを低減しますが、小規模なクラウド事業者向けの在庫が減少します。
• 送電網接続の遅れがデータセンター開発に与える影響は何ですか？
  • 送電網への接続スケジュールが成長の制約要因となり、特に東南アジアでは接続に5年以上かかる場合があります。
• アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場における物件タイプのシェアはどうなっていますか？
  • 2025年、コロケーション施設は市場シェアの45.80%を占め、ハイパースケール物件が第2位を占めています。
• 賃貸物件の市場シェアはどのように推移していますか？
  • 2025年には賃貸物件が市場規模の76.90%を占め、2031年までのCAGRは13.90%と成長を牽引しています。
• アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場における主要企業はどこですか？
  • AirTrunk、Equinix, Inc.、Digital Realty Trust, Inc.、NTT DATA Group Corporationなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • AIワークロードが高密度化の需要を加速させています
  • ハイパースケーラーによる事前リースが新規容量の拡大を支えています
  • アジア太平洋地域のセカンダリー市場が投資を呼び込んでいます
  • データ主権政策により、国内でのホスティングが増加しています
  • 液体冷却の導入により、次世代施設の実現が可能になります
  • 再生可能エネルギーの調達による持続可能な開発への支援
• 市場抑制要因
  • 系統連系の遅れが開発の足かせとなっている
  • 電力供給準備が整った用地の不足が、主要ハブの拡張を制限しています
  • 建設コストの上昇と人手不足が経済に圧力をかけています
  • AI対応改修の複雑さがアップグレードコストを押し上げる
• バリュー・サプライチェーン分析
  • サプライチェーンとエコシステムの概要
  • 主要原材料、資源およびサプライヤー一覧
  • 主要な販売代理店およびチャネルパートナー一覧
  • 主要エンドユーザー一覧
• 規制情勢
• 技術展望
• ポーターのファイブフォース分析

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • コロケーション
  • ハイパースケール
  • エッジデータセンター物件
  • モジュラー型データセンター物件
  • その他（卸売、小売、法人向け）
• 所有形態別
  • 賃貸
  • 持ち家
• 企業規模別
  • 大企業
  • 中小企業
• エンドユーザー別
  • IT・通信
  • 銀行・金融サービス・保険
  • 政府・公共部門
  • ヘルスケア
  • その他のエンドユーザー
• 国別
  • 中国
  • 日本
  • インド
  • オーストラリア
  • その他のアジア太平洋諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • AirTrunk
  • Equinix, Inc.
  • Digital Realty Trust, Inc.
  • NTT DATA Group Corporation
  • NEXTDC Limited
  • ST Telemedia Global Data Centres
  • Princeton Digital Group
  • GDS Holdings Limited
  • Chindata Group Holdings Limited
  • BDx Data Centers
  • AdaniConneX
  • CtrlS Datacenters Limited
  • Nxtra by Airtel
  • Sify Technologies Limited
  • Vantage Data Centers
  • Colt Data Centre Services
  • Telehouse
  • Keppel Data Centres
  • Digital Edge
  • Empyrion Digital

第7章 市場機会と将来の展望