北米のデータセンター不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、北米のデータセンター不動産市場規模は、2025年の283億5,000万米ドルから2026年には308億6,000万米ドルへと拡大し、2026年から2031年にかけてCAGR10.87％で推移し、2031年には516億9,000万米ドルに達すると予測されています。

本レポートは、物件タイプ（コロケーション、ハイパースケール、エッジ、モジュラー、その他）、所有形態（賃貸、自社所有）、企業規模（大企業、中小企業）、エンドユーザー（情報技術・通信、その他）、および地域（米国、カナダ、メキシコ）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）で示されています。

北米データセンター不動産市場の動向と洞察

AIおよび生成AIの需要がコロケーションの拡大を加速

AIのトレーニングおよび推論ワークロードは、北米データセンター不動産市場の需要構造を変えつつあります。これらのワークロードは、多くの従来のエンタープライズアプリケーションよりも長時間稼働し、より高密度な電力および冷却環境を必要とします。これにより、テナントは社内での建設計画に長い遅れを生じさせることなく、信頼性の高い容量を必要とするため、専門施設の価値が高まっています。また、この需要はハイパースケーラーにとどまらず、ネオクラウドプロバイダー、モデルサービング企業、GPUに特化したプラットフォームも、同じ不動産パイプラインを巡って競合するようになっています。この競合により、稼働中の業務を中断することなく段階的に拡張できるサイトの戦略的価値が高まっています。したがって、北米のデータセンター不動産市場は、単一のテナント層ではなく、より幅広いAI顧客基盤から恩恵を受けています。

空室率の過去最低水準が活発な事前賃貸活動を後押し

空室率の逼迫により、北米のデータセンター不動産市場全体でリースサイクルが短縮され続けています。主要ハブにおける利用可能な高品質な容量は依然として限られているため、テナントはより早い段階で契約を結ぶ意向を強めています。この傾向は、オーナーの収益見通しを明確にし、融資機関がプロジェクトの完成前に高い確信を持てるようにします。また、オーナーが将来のキャッシュフローをより確実に予測できるため、大規模な開発計画の推進にも寄与します。信頼性の高い相手先からの早期契約は、リースアップリスクを軽減し、実行リスクへの注目を高めます。したがって、北米のデータセンター不動産市場は、需要が高いだけでなく、契約済みの需要が早期に可視化されるという点でも、資本を惹きつけています。

電力系統接続の遅延がデータセンター開発を遅らせる

電力網への接続遅延は、依然として北米のデータセンター不動産市場における構造的な制約となっています。大規模プロジェクトは、建築許可だけでは不十分であり、送電網の準備状況、変電所の工事、および電力会社のスケジュールに依存しています。土地や資金調達がすでに整っている場合でも、これらの工程によってプロジェクトのスケジュールが延びることがよくあります。これに対し、開発業者は、将来の電力供給枠を、後工程の実行タスクではなく、用地確保の核心的な要素として扱うよう対応しています。この変化により、電力会社との確固たる関係や、開発実績を持つ事業者が有利な立場に置かれています。したがって、北米のデータセンター不動産市場は依然として容量不足に直面していますが、発表されたすべてのプロジェクトが同じスケジュールで進められるわけではありません。

セグメント分析

2025年、コロケーションは北米データセンター不動産市場シェアの48.60％を占め、この市場における最大の収益源としての役割を裏付けています。このセグメントは、企業のアウトソーシング、ハイパースケールからの需要のspillover、および即座に利用可能な容量への迅速なアクセスへのニーズから恩恵を受けています。北米のデータセンター不動産業界において、コロケーションは、完全な自社建設による引き渡しを待たずに拡張を図りたいテナントにとって、柔軟な選択肢も提供しています。ハイパースケール物件は依然として第2位のカテゴリーであり、有力な取引相手との長期リース契約を引き続き獲得しています。スピードが重視され、恒久的なインフラのアップグレードがテナントの導入計画よりも時間がかかる場合、モジュラー形式の重要性が高まっています。

エッジセグメントは、2031年までCAGR14.20％で成長すると予想されており、北米のデータセンター不動産市場において最も成長の速い物件タイプとなる見込みです。その成長は、低遅延の推論、分散型コンテンツ配信、およびユーザーに近い場所でのローカル処理に対する関心の高まりを反映しています。AIの活用が、集中型のモデルトレーニングから、実稼働中の企業向けおよび消費者向けアプリケーションへと移行する中、この物件クラスは特に重要性を増しています。「その他」のカテゴリーは、現在の電力、冷却、およびコンプライアンスの要件の下では、企業単独所有モデルが効率的ではないため、相対的な比重を低下させ続けています。

2025年時点で、リースセグメントは北米データセンター不動産市場規模の81.50%を占めており、アウトソーシングされた容量が依然としてこの市場を強く牽引していることがわかります。リースセグメントは2031年までCAGR11.4%で成長すると予測されており、最も成長率の高い所有モデルとなる見込みです。この結果は、ビルド・トゥ・スーツ（BTS）リースが、多くの自社建設プロジェクトのスケジュールよりも迅速に容量を提供できるという事実を反映しています。また、テナントは、不動産資産を自社の貸借対照表に計上することなく、長期にわたる管理権を確保することができます。北米のデータセンター不動産業界において、このモデルはスピード、柔軟性、規模の3つの要素をつなぐ最も明確な架け橋となっています。

大手テクノロジー企業が依然として主要なキャンパスを自ら建設・管理しているため、自社所有の供給は引き続き重要な位置を占めています。とはいえ、長期のビルト・トゥ・スーツ契約によりテナントに広範な運営管理権が与えられるにつれ、賃貸容量とオーナー主導の容量との境界線は曖昧になりつつあります。この変化は、一部の賃貸資産がインフラを裏付けとするネットリース物件のように振る舞うようになったため、融資審査の在り方を変えています。また、北米のデータセンター不動産市場において、標準的なマルチテナント形式ではなく、カスタマイズされたリース構造によって支えられているシェアが増加していることを意味します。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• 北米のデータセンター不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の283億5,000万米ドルから2026年には308億6,000万米ドルへと拡大し、2031年には516億9,000万米ドルに達すると予測されています。CAGRは10.87%です。
• 北米データセンター不動産市場におけるコロケーションのシェアはどのくらいですか？
  • 2025年、コロケーションは北米データセンター不動産市場シェアの48.60％を占めています。
• 北米データセンター不動産市場におけるリースセグメントの規模はどのくらいですか？
  • 2025年時点で、リースセグメントは北米データセンター不動産市場規模の81.50%を占めています。
• 北米データセンター不動産市場の成長を促進する要因は何ですか？
  • AIおよび生成AIの需要拡大、空室率の過去最低水準、電力の供給状況、フロンティア市場の誘致、オンサイト発電の強化、海底ケーブルと相互接続の拡大が挙げられます。
• 北米データセンター不動産市場の成長を抑制する要因は何ですか？
  • 電力会社との系統連系遅延、変圧器および変電所設備の不足、水資源の確保と冷却上の制約、電力コストの上昇が挙げられます。
• 北米データセンター不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Equinix, Inc.、Digital Realty Trust, Inc.、Iron Mountain Incorporated、CyrusOne LLC、QTS Realty Trust, LLC、Vantage Data Centers LLC、STACK Infrastructure、NTT Global Data Centersなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • AIおよび生成AIの需要拡大がコロケーションの拡大を加速させています
  • 空室率が過去最低水準にあることが、活発な事前賃貸活動を支えています
  • 電力の供給状況がデータセンターの立地選定を左右する
  • フロンティア市場がデータセンター開発投資を誘致しています
  • オンサイト発電はエネルギーの安定供給を強化します
  • 海底ケーブルと相互接続の拡大が接続性を強化しています
• 市場抑制要因
  • 電力会社との系統連系遅延がデータセンターの開発を遅らせている
  • 変圧器および変電所設備の不足により、プロジェクトの納期が遅れています
  • 水資源の確保と冷却上の制約が新規開発を制限しています
  • 電力コストの上昇と系統制約により、操業リスクが高まっています
• バリュー・サプライチェーン分析
  • サプライチェーンとエコシステムの概要
  • 主要原材料、資源およびサプライヤー一覧
  • 主要な販売代理店およびチャネルパートナー一覧
  • 主要エンドユーザー一覧
• 規制情勢
• 技術展望
• ポーターのファイブフォース分析

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • コロケーション
  • ハイパースケール
  • エッジデータセンター物件
  • モジュラー型データセンター物件
  • その他（卸売、小売、法人向け）
• 所有形態別
  • 賃貸
  • 持ち家
• 企業規模別
  • 大企業
  • 中小企業
• エンドユーザー別
  • IT・通信
  • 銀行・金融サービス・保険
  • 政府・公共部門
  • ヘルスケア
  • その他のエンドユーザー
• 国別
  • 米国
  • カナダ
  • メキシコ

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Equinix, Inc.
  • Digital Realty Trust, Inc.
  • Iron Mountain Incorporated
  • CyrusOne LLC
  • QTS Realty Trust, LLC
  • Vantage Data Centers LLC
  • STACK Infrastructure
  • NTT Global Data Centers
  • CoreSite Realty Corporation
  • Cologix, Inc.
  • Flexential Corporation
  • DataBank Holdings Ltd.
  • EdgeConneX, Inc.
  • Aligned Data Centers
  • CloudHQ LLC
  • Switch, Inc.
  • Compass Datacenters
  • Centersquare
  • Prime Data Centers
  • PowerHouse Data Centers

第7章 市場機会と将来の展望