データセンター不動産：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）

Mordor Intelligenceによると、データセンター不動産市場の規模は、2025年の750億米ドル、2026年の825億米ドルから、2031年までに1,424億米ドルへと拡大すると予測されており、2026年から2031年までの年間平均成長率（CAGR）は11.54％となる見込みです。

本レポートは、物件タイプ（コロケーション、ハイパースケール、エッジデータセンター物件など）、所有形態（賃貸および自己所有）、企業規模（大企業および中小企業）、エンドユーザー（情報技術および通信など）、地域（北米、欧州、アジア太平洋など）ごとに分類されています。市場予測は金額（米ドル）ベースで提示されています。

世界のデータセンター不動産市場の動向と洞察

AIワークロードが、高電力データセンター施設への需要を牽引

AIは、データセンター不動産市場の物理的要件を変えつつあります。これは、高密度のコンピューティングには、より多くの電力、より多くの冷却能力、そしてより大規模な連続した容量ブロックが必要となるためです。この変化はトレーニングクラスターに限定されたものではなく、推論トラフィックが、ユーザーや企業アプリケーションに対して将来の施設がどこに位置すべきかを決定づけ始めているからです。分散型推論は、大規模なキャンパスと、需要の中心に近い小規模なノードの両方における成長を支えるため、この変化は不動産に関する意思決定において重要です。技術的な圧力も存在します。新しいサーバープラットフォームの登場により、事業者は従来のレイアウトを拡張するのではなく、熱管理システムの再設計を余儀なくされているからです。NVIDIAは2026年に、完全な液体冷却設計を採用した「Rubin」サーバープラットフォームをリリースしました。これにより、新規開発プロジェクトにおけるAI対応インフラの基準が引き上げられることになります。

クラウドとハイパースケールの拡大が容量の成長を加速

データセンター不動産市場は、クラウドの拡大による恩恵を受け続けています。ハイパースケールのテナントは、納期がますます逼迫する中で、依然として大規模な容量を必要としているからです。これにより、価値の重心は、単なる土地の買いだめから、長期間の遅れなく本格的な開発に移行できる用地へとシフトしています。また、大規模キャンパスの運営、公益事業との調整、長期リース契約の構築についてすでに理解している事業者にも有利に働いています。この規模の需要は、従来のプロジェクト像を変えつつあります。300 MW以上の要件が、開発者が建物を販売するのではなく、土地と電力をどのように組み立てるかに影響を与えるようになったからです。その結果、データセンター不動産市場では、容量供給の上位層において、ハイパースケール戦略とコロケーション戦略の重なりがより強まっています。

電力網への接続遅延が新規データセンター開発を遅らせる

主要な立地における需要自体は問題ではないため、データセンター不動産市場における主な運営上の制約は、送電網への接続時期にあります。電力供給がテナントの需要より数年遅れる場合、開発業者は土地や資本を予測可能なスケジュールで収益に転換することができません。この遅延は、用地の経済性を弱め、入居者に本来よりも早い段階で事前賃貸契約を結ぶことを余儀なくさせます。また、完成済みの用地と、依然として不確実な電力供給スケジュールに依存する投機的なプロジェクトとの間の価値格差も拡大させます。したがって、データセンター不動産市場は、デジタル需要の伸びと同様に、エネルギーインフラの整備順序によっても大きく形作られています。

セグメント分析

2025年、コロケーション物件はデータセンター不動産市場シェアの46.80％を占め、ポートフォリオ全体においてこの形態が首位を維持しました。このセグメントは、迅速な入居、インフラの共有、開発リスクの低減を求めるテナントからの需要を引き続き享受しています。これは、数年単位の建設サイクルではなく、即時の容量を必要とするクラウドプラットフォーム、ネオクラウド事業者、および企業にとって特に重要です。主要なコロケーション拠点における空室率の低さは、最も確立された需要回廊において供給が依然として逼迫していることを示しています。データセンター不動産市場において、コロケーションは単一の運営モデル内で企業の需要とハイパースケールのオーバーフローの両方をサポートするため、依然として規模拡大への最も幅広い道筋を提供しています。

ハイパースケール物件は、依然として第2位の規模を占めています。これは、最大手のテナントが依然としてキャンパス型の敷地と、非常に大規模な電力供給を必要としているためです。一方、エッジデータセンター物件セグメントは、2031年までCAGR15.20％で拡大すると予測されており、現在の構成において最も成長の速い物件形態となっています。この成長は、レイテンシーに敏感な推論処理、ローカライズされたアプリケーション配信、および地域的なレジリエンス計画の普及を反映しています。また、従来の建設では時間がかかりすぎる市場において、モジュラー型物件は導入期間を短縮できるため、関心が高まっています。残りの形態については、オーナーが管理するレガシー施設が、より強力な電力・冷却能力を備えたオペレーター主導のプラットフォームに取って代わられるにつれ、データセンター不動産業界における相対的な比重を引き続き低下させています。

2025年には、リース物件がデータセンター不動産市場シェアの78.40％を占め、2031年までの予測CAGRも12.10％と最も高い伸び率を示しています。これは、主要な所有モデルが規模が大きいだけでなく、需要の増加に伴いその地位をさらに強固にしていることを示しています。テナントがリースを好む理由は、バランスシート上の負担を軽減し、導入までの時間を短縮し、開発リスクの一部を専門のオペレーターに転嫁できるためです。許認可、設備調達、電力供給のスケジュールが予測しづらくなっている中、この傾向はさらに重要性を増しています。データセンター不動産市場において、リースモデルは現在、不動産の経済性と同様に、戦略的なスピードとも密接に結びついています。

このセグメントの強さは、安定稼働中の賃貸資産における取引動向にも表れています。2026年6月、デジタル・リアルティは、ブラックストーンが保有するバージニア州北部にある3つの完全賃貸データセンターの持分を78億米ドルで買収することに合意しました。これは、コア市場において、高品質で長期賃貸契約が結ばれた資産がいかに高く評価されているかを浮き彫りにしています。所有者自らが利用する物件は、防衛、諜報、中央銀行、およびオンプレミスでの運用義務を維持している企業において、依然として特定のニーズを満たしています。ビルト・トゥ・スーツ（BTS）構造は、テナントに直接所有を必要とせずにカスタマイズされた施設を提供するため、この境界線をさらに曖昧にしています。したがって、データセンター不動産業界は、物理的な資産を完全に所有することよりも、ミッションクリティカルなインフラの管理がより重要となるモデルへと移行しつつあります。

地域別分析

2025年、北米はデータセンター不動産市場シェアの37.80％を占め、世界の収益において最大の地域貢献者となりました。米国は、最も豊富なテナント層と、稼働中のプラットフォームおよび資本の最大の集中を兼ね備えているため、依然として主要な牽引役であり続けています。同時に、この地域では、電力供給と認可取得のタイミングが、拡張における最も差し迫った制約要因になりつつあります。カナダは、大規模な展開における隣接拠点として重要性を高めており、特にキャンパス開発やエネルギー調達においてより高い柔軟性を求める事業者にとって魅力的な選択肢となっています。また、メキシコも、低遅延と地域との整合性を活かしてラテンアメリカの需要に応えることを目指すニアショア型デジタルインフラ戦略から関心を集めています。

欧州はデータセンター不動産市場において大きなシェアを占めており、2025年の新規供給増においても、引き続きFLAPDクラスターに大きく依存する見込みです。フランクフルトとロンドンは、充実した接続性、堅調な企業需要、そして確立された事業者エコシステムを兼ね備えているため、引き続き地域の活動の中心に位置づけられました。とはいえ、サステナビリティや報告に関する期待が厳格化されているため、新規参入事業者にとってのコンプライアンスのハードルは高まっています。こうした動向は、小規模な単独施設よりも、報告、効率性、レジリエンスの要件をより効果的に吸収できる、大規模で専門的に管理された資産を後押ししています。

アジア太平洋地域は、2031年までCAGR13.80％で拡大すると予測されており、データセンター不動産市場において最も高い地域成長率を記録する見込みです。同地域は、旺盛なデジタル需要、ハイパースケール企業の波及効果、ローカルクラウドの拡大、および国内でのデータホスティングを奨励する幅広い国家政策の恩恵を受けています。インドは、稼働中の容量基盤が拡大している一方で、長期的な需要も引き続き幅広いことから、構造的に比較的開放的な市場の一つとして台頭しています。マレーシアやその他の二次的なハブも、シンガポールからの需要の流出の恩恵を受けており、これにより地域的な拡張の一部が代替供給地へと振り向けられています。南米、中東・アフリカは絶対的な規模では小さいもの、両地域とも、税制上の優遇措置、国家主導のデジタルプログラム、およびAI関連の大規模なキャンパス計画が新たな開発軸を生み出していることから、注目を集めています。

その他の特典：

• エクセル形式の市場予測（ME）シート
• 3ヶ月間のアナリストによるサポート

よくあるご質問

• データセンター不動産市場の規模はどのように予測されていますか？
  • 2025年の750億米ドル、2026年の825億米ドルから、2031年までに1,424億米ドルへと拡大すると予測されています。CAGRは11.54％です。
• データセンター不動産市場はどのように分類されていますか？
  • 物件タイプ（コロケーション、ハイパースケール、エッジデータセンター物件など）、所有形態（賃貸および自己所有）、企業規模（大企業および中小企業）、エンドユーザー（情報技術および通信など）、地域（北米、欧州、アジア太平洋など）ごとに分類されています。
• AIワークロードはデータセンター不動産市場にどのような影響を与えていますか？
  • AIはデータセンター不動産市場の物理的要件を変えつつあり、高密度のコンピューティングにはより多くの電力、冷却能力、大規模な連続した容量ブロックが必要となっています。
• クラウドとハイパースケールの拡大はデータセンター不動産市場にどのように影響していますか？
  • クラウドの拡大により、ハイパースケールのテナントは大規模な容量を必要としており、これが市場の価値の重心を変えています。
• 電力網への接続遅延はデータセンター開発にどのような影響を与えていますか？
  • 電力供給がテナントの需要より数年遅れる場合、開発業者は土地や資本を予測可能なスケジュールで収益に転換できず、これが市場の価値格差を拡大させています。
• 2025年にコロケーション物件はデータセンター不動産市場シェアの何％を占めると予測されていますか？
  • コロケーション物件はデータセンター不動産市場シェアの46.80％を占めると予測されています。
• ハイパースケール物件はデータセンター不動産市場においてどのような位置を占めていますか？
  • ハイパースケール物件は依然として第2位の規模を占めています。
• 2025年にリース物件はデータセンター不動産市場シェアの何％を占めると予測されていますか？
  • リース物件はデータセンター不動産市場シェアの78.40％を占め、2031年までの予測CAGRは12.10％です。
• 北米はデータセンター不動産市場シェアの何％を占めていますか？
  • 北米はデータセンター不動産市場シェアの37.80％を占めています。
• 欧州はデータセンター不動産市場においてどのようなシェアを占めていますか？
  • 欧州はデータセンター不動産市場において大きなシェアを占めています。
• アジア太平洋地域のデータセンター不動産市場はどのように成長すると予測されていますか？
  • アジア太平洋地域は2031年までCAGR13.80％で拡大すると予測されています。
• データセンター不動産市場における主要企業はどこですか？
  • Equinix, Inc.、Digital Realty Trust, Inc.、NTT Global Data Centers、CyrusOne Inc.、QTS Realty Trust, LLCなどです。

目次

第1章 イントロダクション

• 調査の前提条件と市場の定義
• 調査範囲

第2章 調査手法

第3章 エグゼクティブサマリー

第4章 市場情勢

• 市場概要
• 市場促進要因
  • AIワークロードが、高出力のデータセンター施設への需要を牽引しています
  • クラウドおよびハイパースケールの拡大が、容量の増加を加速させています
  • データローカリゼーション政策により、国内データセンターへの需要が増加しています
  • 事前許可済みの電源付き用地がデータセンターへの投資を呼び込んでいます
  • 水冷技術の導入が次世代データセンターの開発を後押ししています
  • メーター裏の電力戦略が、エネルギー統合型キャンパスの拡大を後押ししています
• 市場抑制要因
  • 電力系統への接続遅延により、新しいデータセンターの開発が鈍化しています
  • 建設費および設備費の高騰がプロジェクトの収益性を低下させている
  • 地域住民の反対により、データセンタープロジェクトの承認が遅れています
  • 気候リスクと保険料の高騰が、事業運営の不確実性を高めています
• バリュー・サプライチェーン分析
  • サプライチェーンとエコシステムの概要
  • 主要原材料、資源およびサプライヤー一覧
  • 主要な販売代理店およびチャネルパートナー一覧
  • 主要エンドユーザー一覧
• 規制情勢
• 技術展望
• ポーターのファイブフォース分析

第5章 市場規模と成長予測

• 物件タイプ別
  • コロケーション
  • ハイパースケール
  • エッジデータセンター物件
  • モジュラー型データセンター物件
  • その他（卸売、小売、法人向け）
• 所有形態別
  • 賃貸
  • 持ち家
• 企業規模別
  • 大企業
  • 中小企業
• エンドユーザー別
  • IT・通信
  • 銀行・金融サービス・保険
  • 政府・公共部門
  • ヘルスケア
  • その他のエンドユーザー
• 地域別
  • 北米
    • 米国
    • カナダ
    • メキシコ
  • 欧州
    • 英国
    • ドイツ
    • フランス
    • イタリア
    • スペイン
    • ロシア
    • その他の欧州諸国
  • アジア太平洋
    • 中国
    • インド
    • 日本
    • オーストラリア
    • 韓国
    • 東南アジア（シンガポール、マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナム、フィリピン）
    • その他のアジア太平洋諸国
  • 南米
    • ブラジル
    • アルゼンチン
    • その他の南米諸国
  • 中東・アフリカ
    • サウジアラビア
    • アラブ首長国連邦
    • トルコ
    • 南アフリカ
    • ナイジェリア
    • その他の中東・アフリカ諸国

第6章 競合情勢

• 市場集中度
• 戦略的動向
• 市場シェア分析
• 企業プロファイル
  • Equinix, Inc.
  • Digital Realty Trust, Inc.
  • NTT Global Data Centers
  • CyrusOne Inc.
  • QTS Realty Trust, LLC
  • Iron Mountain Incorporated
  • STACK Infrastructure
  • Vantage Data Centers LLC
  • EdgeConneX, Inc.
  • GDS Holdings Limited
  • Global Switch Limited
  • ST Telemedia Global Data Centres
  • DATA4 Group
  • Colt Data Centre Services
  • NorthC Group B.V.
  • Keppel Data Centres Pte. Ltd.
  • AirTrunk
  • Yondr Group
  • AtlasEdge
  • Teraco Data Environments（Pty）Ltd.

第7章 市場機会と将来の展望