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市場調査レポート
商品コード
1934770
アジア太平洋地域のREIT：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年）Asia-Pacific REIT - Market Share Analysis, Industry Trends & Statistics, Growth Forecasts (2026 - 2031) |
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カスタマイズ可能
適宜更新あり
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| アジア太平洋地域のREIT：市場シェア分析、業界動向と統計、成長予測（2026年～2031年） |
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出版日: 2026年02月09日
発行: Mordor Intelligence
ページ情報: 英文 130 Pages
納期: 2～3営業日
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概要
アジア太平洋地域のREIT市場は、2025年に3,966億7,000万米ドルと評価され、2026年の4,299億5,000万米ドルから2031年までに6,432億3,000万米ドルに達すると予測されています。
予測期間（2026年～2031年）におけるCAGRは8.39％と見込まれます。
この成長軌道を支える要因として、ソブリン・ウェルス・ファンドによる強力な資本再配分、レバレッジ余地を拡大する有利な規制調整、デジタルインフラへの加速的な移行が挙げられます。国債との利回りスプレッド拡大を背景に、上場トラストへの越境投資フローは回復基調を示しました。一方、2025年初頭には、日本の緩和的な金融政策や他地域での選択的緩和サイクルが借り換えリスクを緩和しました。シンガポール、インド、中国の政策当局は、税制パススルー規則と上場枠組みの精緻化を継続し、国内外のスポンサー双方にとって拡張可能な参入機会を創出しました。同時に、ESG指数の組み入れ要件が、大規模なグリーンボンド発行と改修プログラムを促し、資産の質を強化するとともに投資家基盤を拡大しました。市場参入企業はまた、データセンターや通信タワーの民営化計画が複数年にわたる買収の原動力となり、金利変動の局所的な動きがある中でも分配金の成長を持続させる助けとなるだろうと指摘しました。
アジア太平洋地域REIT市場の動向と洞察
アジア太平洋地域REITへの機関投資家による配分増加
ソブリン・ウェルス・ファンドや年金制度は、ポートフォリオの分散投資方針の一環として、アジア太平洋地域REITへの配分を体系的に増やしています。2024年下半期には、アジア太平洋地域への域間投資フローが前年比221％急増し、機関投資家はリスクフリーレートを平均130～133ベーシスポイント上回る利回りスプレッドに惹かれています。シンガポールの政府投資公社（GIC）やマレーシアの従業員積立基金（EPF）は、直接保有と共同投資車両の両方を通じてREITへのエクスポージャーを拡大しています。一方、オーストラリアの年金基金は2024年に地域不動産証券に28億2,000万米ドル（44億豪ドル）を配分しました。この機関投資家資本の流入は、REITの拡大と買収活動に安定した資金源を提供しており、特に実績が確立され、分散された資産ポートフォリオを持つ大型車両に恩恵をもたらしています。
REIT支援規制と税制優遇措置
アジア太平洋地域の法域間における規制調和が進み、REIT設立や越境投資の構造的障壁が低減しています。シンガポール金融管理局は2024年、戦略的買収のため一時的に負債比率を資産の50％まで引き上げる柔軟性をREITに導入。四半期ごとの報告義務を通じた慎重な監督を維持しつつ、レバレッジの強化を図りました。インド証券取引委員会は中小規模REIT規制を実施し、小規模な不動産ポートフォリオの公開市場参入を可能としました。ナレッジ・リアルティ・トラストの5億7,600万米ドル規模のIPOは、グレードAオフィス物件への投資家の需要の高さを示しています。日本の改正J-REIT課税枠組みは、省エネ改修に対する追加減価償却を認めており、業界全体のポートフォリオ近代化施策を支援しています。
上場不動産への機関投資家の配分増加
金利変動性はアジア太平洋地域のREIT市場にとって重大な制約要因となっております。資本コスト全体を押し上げることで、REITが買収・開発・借り換え活動を行う際の資金調達コストを増加させるためです。地域の中央銀行が世界のインフレ圧力や地政学的不安定性に対応して金融政策を調整する中、頻繁かつ予測不可能な金利変動は、長期的な財務計画や資本配分における課題を生み出しております。借入コストの上昇は、スプレッドの縮小や収益見通しの低下により、ポートフォリオの拡大や価値向上を目的とした再開発プロジェクトといった成長戦略の追求をREITに躊躇させる可能性があります。さらに、金利変動は投資家の信頼を損なう要因となります。国債やその他の固定利回り商品の利回りが上昇すると、REITの配当分配の相対的な魅力が低下するためです。この動きは、REITセクター全体で資本流出、評価圧力、流動性の低下を招くことが少なくありません。
セグメント分析
産業用物流施設は、越境ECフルフィルメント能力への構造的需要を反映し、2025年時点でアジア太平洋地域REIT市場規模の27.08%を占め主導的地位を維持しました。データセンターREITは依然として市場シェアは小さいもの、人工知能ワークロードがハイパースケール賃貸需要を牽引する中、2031年までに13.95%という最速のCAGRで推移すると予測されています。アジア太平洋地域のREIT市場は、電力・土地利用許可が参入障壁となる同地域特有の機関投資家向けサーバーファーム不足の恩恵を受けています。小売モールは29.18%と絶対的な貢献度が最大でしたが、物流施設と比較して賃料回復は鈍化しました。オフィスオーナーはCBDエリアで90%超の稼働率を維持するため、フレキシブルフロアプランや健康増進改修への転換を継続。一方、医療トラストは高齢化人口と政府支出の支援を得ています。分散投資手段は、内部資本のリサイクルにより、NOIの伸びが強いセクターにポートフォリオを傾け、景気循環の逆風から分配利回りを緩衝しました。
データセンターポートフォリオにおける長期の電力購入契約は、プレミアム評価をもたらす準インフラのキャッシュフローを提供します。グッドマン・グループなどの工業用倉庫のオーナーは、敷地内に太陽光発電設備を導入し、自然なESGヘッジを構築しています。必須サービスを提供する地方都市に集中する小売REITは、客足の回復において、任意消費財のショッピングモールをアウトパフォームしています。ヘルスケア資産、特に急性期病院や安定化介護施設は、同等のオフィス物件と比較して250ベーシスポイント以上の利回りスプレッドがあり、利回りを重視する投資家にとって魅力的な資産となっています。セクターのパフォーマンスは多面的であるため、アジア太平洋地域のREIT市場では、分散投資戦略によって単一資産クラスの変動性を軽減できることがわかります。
アジア太平洋地域REIT市場レポートは、セクター別（小売、産業、オフィス、住宅など）、時価総額別（大型株：100億米ドル以上、中型株：20億～100億米ドル、小型株：20億米ドル未満）、地域別（インド、中国、日本、オーストラリア、韓国など）に分類されています。
その他の特典：
- エクセル形式の市場予測（ME）シート
- アナリストによる3か月間のサポート
よくあるご質問
目次
第1章 イントロダクション
第2章 調査手法
第3章 エグゼクティブサマリー
第4章 市場情勢
- 市場概要
- 市場促進要因
- アジア太平洋地域REITへの機関投資家の配分増加
- 支援的なREIT？促進規制及び税制優遇措置
- 急増する電子商取引と都市物流需要
- 年金基金・政府系ファンド投資家のポートフォリオ分散への強い関心
- ESGインデックスへの組み入れによる新規資本の流入（注目されていない）
- デジタルインフラの民営化計画（注目度低め）
- 市場抑制要因
- 金利変動が資本コストを押し上げる
- 特定管轄区域における外国資本所有制限
- 老朽化した非グリーン資産に対する移行リスク関連設備投資（注目されていない）
- クロスボーダーポートフォリオにおける為替ミスマッチリスク（注目されていない）
- バリュー/サプライチェーン分析
- 規制情勢
- テクノロジーの展望
- ポーターのファイブフォース
- 新規参入業者の脅威
- 買い手の交渉力
- 供給企業の交渉力
- 代替品の脅威
- 競争企業間の敵対関係
第5章 市場規模と成長予測（金額ベース、2021-2030年）
- エクスポージャーセクター別
- 小売り
- 産業
- オフィス
- 住宅用
- 多角化
- その他セクター
- データセンター
- ヘルスケア
- 時価総額別
- 大型株（100億米ドル以上）
- 中型株（20億～100億米ドル）
- 小型株（20億米ドル未満）
- 地域別
- インド
- 中国
- 日本
- オーストラリア
- 韓国
- 東南アジア（シンガポール、マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナム、フィリピン）
- その他アジア太平洋地域
第6章 競合情勢
- 市場集中度
- 戦略的動向
- 市場シェア分析
- 企業プロファイル
- Link REIT
- Goodman Group
- Ascendas REIT
- Nippon Building Fund
- Scentre Group
- CapitaLand Integrated Commercial Trust
- Mapletree Logistics Trust
- Dexus
- Vicinity Centres
- Keppel DC REIT
- Stockland
- Mirvac Group
- GIC's sponsored REITs
- ESR REIT
- Nomura Real Estate Master Fund
- Daiwa House REIT
- Japan Retail Fund
- Frasers Logistics & Commercial Trust
- Cromwell European REIT（APAC exposure）
- GLP J-REIT
